不動産投資

質問

昨年主人から『東京にワンルームマンションを買った』と話がありました。ワタシは全く知らず、すでに購入して現在で2年程経つようです。自宅のローンもまだ20年も残っているし、マンションのローンも2000万円で組んで返済していると…家賃収入があるので払っているのは2万円くらいだそうですが。義父母も同居で生活しているので、家族で話しあい、売るということになりましたが、売れません。どうしたらいいのか…子供もまだまだこれからでお金がかかるので将来が不安でしかたありません。修繕費や借り主がこの先いなくなったらと思うとすぐにでも主人とは縁を切りたい気持ちです。主人は購入した理由は話せないと言っているし、もしかしたら売る気持ちはないのかもしれません。でも年収も低いし、とても投資する余裕なんてないので、ワタシはすぐにでも売りたいのです。何か良い方法はありませんか？
まとまらない文章ですがよろしくお願いします。

回答No.3

motiie

お気持ち察しいたします。まず冷静に確認してください。
1.購入しているのであれば・・・権利書はありますか？
2.権利書の名義人は、ご主人さまでしょうか？（知らない人の名義になっていませんか？）
3.購入理由を明確になさらない理由は・・
4.賃貸での、契約書はみせていただきましたか？
5.管理費・修繕積立金の明細
6.登記簿謄本（知らない人の名義になっていませんか？）
7.現在どのくらいの利回りで経営しているのか？
8.現金一括購入でない場合、ローンの支払いはどーなっているのか？（担保・奥様保証人になっていませんか？）よく銀行でかしてくれましたね？
9.単純に２０００万借入で月額２００００円のローンだったら８３年以上かかりますが？（利息含まず）

以上を最低でも確認してください。

回答No.2

kamaryu

まずは、不動産屋にいくらくらいなら売れるかを確認して下さい。

例えば１５００万円なら売れるとして、ローン残高が１８００万円の場合には差額の３００万円と仲介手数料を準備できなければ抵当権が外せませんので売ることができません。

ご主人にはプライドも有るし悔しいでしょうが、頑張って資金を用意してできるだけ早く売りましょう。
ワンルームに長く住む人はいませんので、退去すれば家賃収入も無くなってしまいます。
高い勉強となってしまいましたが、力を合わせて頑張って下さいね。

ローンを組んで不動産投資できるのは、空室になっても困らない人だけです。

回答No.1

bara2001

だんなさん、やっちゃいましたね。
マンション販売の営業の口車に乗せられて、お金持ち気分にひたりたくなっちゃったんでしょうか。
そういう方は多いです。

都内とはいえワンルームで２０００万円というのは新築でしょうね。
築２年であるにもかかわらず、すでに家賃収入だけで賄うことができず持ち出しまでしているというのは、最初からマンション経営は破たんしています。
質問者様が御心配されているとおり、修繕費や借り手不在のリスクを考えると、今後も収支が改善する見込みはありません。
出血覚悟でさっさと売却するしかありません。
入居者がいる今ならば、投資物件としては空室よりも買い手がつきやすいはずです。

ただし２０００万円にこだわってたらいつまでたっても売れませんよ。
新築価格のうちにはマンションという「物自体」の価格以外にも、広告宣伝費や人件費その他の諸経費が上乗せされていますが、一度中古になってしまえば「物自体」の価格でしか売ることができません。新築で購入した直後に売却する場合でもだいたい新築価格の７割が目安になります。

また買い手の側は投資目的で購入するわけですから、投資に見合う金額でしか買う気になりません。
目安は粗利で最低１０％でしょう。投資する側としてはできれば１５パーセントはほしいところです。
粗利は「家賃収入」から「ローン返済額（これは買い手が組むローンの返済額です）」、「修繕費」、「管理費」、「保険料」等の経常的な経費を差し引いた金額になります。（だんなさんは、そもそもこの粗利すらだしていないのが現状です）
通年計算でワンルームマンションの粗利が、購入金額の１０％を超える金額になるまでは買い叩かれます。

早い話が売却金額でマンションのローンを完済しようというのはとうてい無理な話です。
それでも、できるだけ早く処分をしてある程度まとまったお金を手にして、それでローンの繰り上げ返済をしてください。
普通は元利均等返済方式でローンを組んでいるでしょうから、今のままであれば今後１０年以上は、ほとんど金利の支払いばかりをして元金は減りません。繰り上げ返済をして少しでも負担を軽くしてください。
早く売りたいのであれば、売却価格を相場よりも下げることです。