現金を多くか？住宅ローンの繰上げ返済か？

質問

横浜の自宅が売れ、年末に￥2000万の現金が入ってきます。
しかし、その不動産売却益を使って家の買い替えなどせず、
近い将来のため（教育費や老後の生活)できるだけ現金を持っていたいと思います。
理由は、夫の会社が赤字続きで不安定な状況、
その上、育ち盛りの12歳のひとり娘の教育費(私学)が高額だからです。

教育費用として￥500万の貯金がありますが、
来月から、私のパート収入が上がりますので、
毎月￥5万～￥8万円の定期預金ができるようになると思います。
そこで…

夫婦共に金融関係に弱く、経験・知識が少ないため、
できるだけ元金保証などのローリスクで財産管理をしたいと思っています。
もちろん、ローリスクローリターンで問題ありませんが、
みなさんのお知恵・ご経験をお借りできればありがたいです。

例）この現金を…　あなたなら、どう管理しますか？

（１）全額を預貯金にする→信託銀行などを利用して固く運用する(元金保証が希望）
（２）妻名義３DKマンション＠埼玉県戸田市の住宅ローン残債￥850万を一括返済する
（売り出していますが、法人賃貸契約をしているため反響が少ない）
（３）その他

回答No.3

noname#212174 · ベストアンサー

お役にたてたのであれば幸いです。
なお、誤解を与えてしまったかもしれませんので補足です。
「返済が減ると収入が増えるのと同じ」というのは、あくまで毎月の負担がその分減るという意味で、資産そのものがそっくりそのまま増えるわけではありません。

前回よりも具体的に考えてみます。
・現金2,000万円
・借金－850万円
があるわけですが、この借金－850万円の返済が毎月5万円ということは、毎月2,000万円から5万円ずつ－850万円の借金と相殺しているようなものです。
ですから相殺し終えると手元には1,150万円が残って終了（返済完了）です。

一見いますぐ一括返済して残る1,150万円と同じように感じますが、金利分返済額が減るので実際に手元に残るお金は【1,150万円より多くなる】のです。その差額はまぎれもなく資産の増加です。

いま預金金利は大口定期でも1年程度では0.1％にもならないはずです。一方のローン金利は安い変動金利でも2～3％はあります。この差を考えると借金は返してしまうのが得策と思ったのです。

それに、上記の説明はあくまで【固定金利】だった場合で、もし変動金利で組んでいるならこの先返済額が増える可能性もあります（＝資産が減る）。

※なお、ローン減税はなくなりますが、それ以上に得になるはずです。
※どのみち年末まで時間があるのですから、一括にこだわらずいろいろな「繰上げ返済」の仮計算をしてもらって検討されてはいかがでしょうか？

「繰り上げ返済」
http://www.google.com/search?hl=ja&lr=&ie=UTF-8&oe=UTF-8&num=50&q=%E7%B9%B0%E3%82%8A%E4%B8%8A%E3%81%92%E8%BF%94%E6%B8%88
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次に「借金を返さないほうが得になることはあるのか」を考えてみたいと思います。
本来は【ありません】で終りなのですが、以下２つの条件がそろえばありえます。

１．借金が【固定金利】であること。
２．その固定金利よりも預金金利のほうが高くなること。

たとえば、借金の金利が３％、銀行預金が４％だったら、借金返済に回すより銀行に預けておいたほうが得になります。ちょうど前の説明の逆です。

では、預金金利はこれから上がるのか？
残念ながらそれは未来の話なのでわたしにも分かりません。
あしからずご了承ください。

以上、不明な点は補足してください。
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＜追記＞
以下の３つは借金の金額が増えても減っても変わらない（影響がない）ので、ここでは考える必要はありません。
・家賃収入
・マンション管理費
・固定資産税

回答No.8

simotani

もし抵当権を外したい(けどローンはそのまま)を希望するなら、国債に1100万円質権を設定すれば外せます(売れない不動産より銀行としては助かる)。
一応担保の掛け目としては利付国債は時価の８割と市場の評価は定められていますから、1000万円だと少し欠けます。
尚質権を設定して不動産の抵当権を外したとしても、ローンの金利を不動産所得から引く事は可能ですし、将来の金利動向次第では国債を売却処分し(時価ですから残存期間により価格は上がる可能性もあります)、残債清算と言う事も出来ます。
因みに現時点では20年国債は2.2％ですから、今の数字が動かない場合、1000万円当たり12万円の売却益が出ます。

回答No.7

simotani

国債のクーポンが2.8とは「政府に年利2.8％で金を貸す」と言う意味です。
要は、銀行として「とにかく資金を回収しろ」と言う本店の指示を優先するか、国債の入札を取り次いで取り次ぎの手数料(額面1万円当たり40円が規定されています)を得る方を優先するかです。
国債は預金では無いから銀行のバランスシートに載らない。
今銀行は預金残高を減らし、貸出残高も減らし、ひたすら縮小均衡に持っていく。手持ちの資金は極力国債で回してリスクを取らないのが鉄則に。
この為国債や投資信託の販売に力を入れています。
が、それは10年ものの年利1.1％程度のもの。
2.8の40年ものは余り銀行も買わないのが現実で、本店の入札担当者に予約を入れて買う形式です。
だから銀行として回収を優先する(当然に付き合いは切れる事を意味します)か、今後も付き合いを続けるのか(国債もローンの担保に近いですが、長く付き合うとの絆的意味合いになります)を迫る意味になります。

お礼

補足情報をいただき、ありがとうございます。

こんな方法もあるのかと目を白黒させています。40年の国債とは気の遠くなるような数字ですが、この方法で「融資を受けるために担保提供している土地から抵当権を外す」ことができるのでしょうか？もしも国債購入額＝残債額(850万円)となると、この850万円が40年間フリーズするというふうに感じてしまいます。

こちらのレベルが低すぎて、貴重な情報をうまく消化できていないかもしれませんが、貸出残高を減らすのが鉄則だということは、ローン一括返済(残債850万円)は金融機関に喜ばれる方法だということで少し安心しました。

回答No.6

simotani

正確に不動産所得を計算すると、建物の減価償却(ローンの元金では無く)を家賃と相殺します。
利子は必要経費です。
利率が2.8なら銀行に依頼して40年国債の入札で玉を手配して貰う(クーポンが2.8あります)のも。
銀行は国債を買うかローンを回収するか判断する筈です。

お礼

補足情報をいただき、ありがとうございます。

「利率が2.8なら銀行に依頼して40年国債の入札で玉を手配して貰う(クーポンが2.8あります)のも。
銀行は国債を買うかローンを回収するか判断する筈です。」とは？

融資を受けた金融機関に、40年国債を買うかローンを回収するかを判断してもらうのでしょうか？
クーポンが2.8あります…というところも金融オンチな私には理解できません。これを機に勉強したいと思いますので、お手数ですがお時間のある時に、初心者向けに簡単に説明していただけるとありがたいです。

前半の減価償却費…のところは問題ありません。

回答No.5

simotani

法人賃貸で家賃収入があるならば、ローンの金利は寧ろ必要経費で落とせます。家賃収入とローン金利を相殺して申告すれば恐らく税金は僅かになる筈です。
ネット定期(ネット銀行や普通の銀行のネット支店が提供する定期預金)は利子も良く、預金保険の対象です。いろいろ研究してみて下さい。複数の銀行に預ければ全てが預金保険の対象に出来ます。
毎月の積立ですが、月末に現金を用意できるなら、個人向け国債の３年固定ものを毎月買う事です。
これは普通の銀行や郵便局の貯金窓口で買えますし、半年に１回利子が入ります。利子に上乗せして買い増す事で貯金も増えて行きますし、一時的に貯金出来ない場合、買わない事でスルー出来ます。
利子が良い為換金は少し制限があり、１年は解約禁止(破産等特殊な事情があれば別)、解約禁止が明けても１年分の利子は解約手数料として差し引くと言うものですが、銀行の定期も解約すると利子は減りますからそれと似ています。

お礼

丁寧なアドバイス、ありがとうございます。

土地や家が財産だという古い考え方・心の迷いを払いのけたのが不景気、そして自宅売却という大きな決断を後押ししたのが311震災です。そして、不動産を現金化することが容易ではなく、現金化できても期待通りの利益にはならない、ということを痛感しています。ただ、自宅売却によって住む場所・環境に縛られることがなくなり、「即効力のある現金」を手にして心のゆとりができたと思います。

マンションは親子ローン(残り28年)、高い金利3.4％で返済していますので、何とか一括返済したいところですが、「即効力のある現金」が半減してしまうという点で、あまり積極的になれません。また、家賃収入＝ローン返済(利益なし)なので、既存の賃貸契約には魅力も、心配もありません(空室にならなければ）。

一括返済した後、ローン返済に使った850万円を家賃収入で(＠10万円)で取り戻せるのが７年～8年先になる。。。　この7年を無事に乗り切れば全てよしなのでしょうか？

回答No.4

ohkinu1972

運用先として考えた場合、ローン繰り上げ返済は、
確実にローン金利分のリターンがあり、
かつリスクはありませんので、実は非常に堅実な選択肢です。

したがって堅実にというのであれば、
まずはローン繰り上げ返済がいいでしょう。

残りもそこそこ大きな金額ではありますが、
積極的に投資に打って出るほどではありませんので、
普通預金、定期預金、一部はお子様の進学に合わせて、
5年程度の国債でもいいかもしれません。

お礼

情報とアドバイスをいただき、ありがとうございます。
マンションの住宅ローン残債の一括返済に加え、
短期の国債(ヒット？)という耳慣れない貯金方法についてもリサーチしてみようと思います。

ひとりっこなので学資保険を少々積み立てていますが、
自宅を売却するまでは（これも大きな決心でした！）、
夫婦の年金については全く余裕がなく、「預金高ゼロ」でした。

夫の赤字経営の会社の存続どころか、
15年後の年金の存在すら危ないという思いで自宅売却に踏み切りました。
このご時勢では、この2000万円程度の預金だけでは老後は（？？？）ですが、
不動産を処分＋債務ゼロにすることで、
できるだけ財産を現金化することの大切さを痛感しています。
この原発問題（放射能汚染）が後押ししています。

みなさんは、この不安な状況にどう対応されていますか？

回答No.2

noname#212174

失礼ながら、収入が減少あるいは途絶えることを想定されて「できるだけ現金を」とお考えになったのですから、どんなに固くても換金性が悪いものは選べないと思います。

たとえば国債は元本保証ですが満期前に売却してしまうと不利になります。（一時しのぎに借金でもしたら本末転倒です。）

「換金性が重要」「元本保証が希望」となると、おのずと結果は出ると思います。
（１）or（２）、（１）and（２）です。

たとえば、住宅ローンは半分の1,000万円以内で返済できます。
残債が無くなるということは返済が無くなるということ。返済が無くなるということはその分収入が増えるのと同じです。
よく分からない投資商品を買うよりもそのほうが確実だと思います。

残り1,150万円では不足と思えば残債の返済額を減らすことになります。

条件が限られるので（３）その他は、残念ながらわたしが提案できるものはありません。

お礼

情報＆アドバイスをいただき、ありがとうございます。

「換金性が重要」「元本保証が希望」で、
賃貸中のマンションの住宅ローン(残高850円)を一括返済するのも大切なポイントですね。

2000万円のうち850万円(現金)が減る反面、
そのマンションからの家賃収入を100％収入にできるのが魅力的です。

家賃収入＠￥10万/月

この使った850万円を家賃収入という形で回収してゆくというのが、
メリットなのか、あまりメリットでないのか？
どう考えれば分かりやすく現金を有効利用できるのか、
マンションの例を使って教えていただけないでしょうか？

回答No.1

佐藤 志緒（@g4330）

>夫の会社が赤字続きで不安定な状況、
これで決まり、現金で残すべきです。

現金の管理は貯金、素人が運用してよい結果にはなりません。

お礼

情報＋アドバイスをいただき、ありがとうございます。

住宅ローンの一括返済についてのメリットはありますか？

家賃収入￥１０万/月
ローン残債￥850万(＠5万円/月の返済あり）
マンション管理費を負担しています￥2.5万/月
固定資産税￥0.5万/月

★よって、月に2万円の収入がありますが空室になることもあると予測して、
この収入はないものとして預金したままです。