資金０、投資0で不動産購入

質問

現在、不動産投資をある会社に進められています。

すすめられているのは都内の数千万円のマンションなのですが、
自己資金０で購入できる、と言われています。

からくりはこうです。

まず銀行から私がお金をかりてマンションを購入します。（私の収入からそれは大丈夫だそうです）
そのままそのマンションを賃貸に出します。
不動産会社が、それを借り上げ、借主がいようがいまいが毎月家賃を払ってくれます。
管理等や確定申告の書類作成等も全て不動産会社が行います。
不動産会社から入る賃料でローンは全て賄われ、年間数万円ですが収支も＋になります。
ローンは３５年で、それが終わったあとの家賃収入は全て私のものになります。

不動産屋の言い分はこうです。
「部屋が売れた時点で我々は利益が上がる」
「また、その利益が少なくとも、実績があがれば自社ブランド以外の販売委託が回ってくるので、薄利多売したい」
「賃料は払うが、我々は借主からそれより少し多い賃料をもらう。」
「更新料・礼金等は我々がもらう。それは管理委託料と空室の際の保証だと思ってもらいたい。だから我々にとっても利のない話ではない。」

ローンはマンションの管理料併せて月約１２万です。
不動産会社が借り上げて私にくれる家賃が１２万数千円です。

変だなと思った点。
１．不動産会社が存続しているうちはいいが、潰れたら誰が家賃保証をしてくれるのか。
２．やたらと即決をすすめてくる。

１に関しては「もし会社が倒産しても、代わりに借り上げてくれる同業者を紹介する。また、私（担当者）はその際には独立起業するので、私の会社が引き継ぐ」

これは契約の書面を見ないとわかりませんが、絵空事のように思えます。
きちんと倒産すればそれも可能でしょうが、夜逃げのようになってしまった場合の確証がいっさいありません。
担当者が会社倒産の後に不動産会社を起業するのか、また起業したとして、契約内容を引き継ぐのか、不確定要素が大きすぎます。
むしろ、そういうことを口約束するのが胡散臭いです。

２は、この時点でもう黒と言ってしまっていいとは思うのですが・・・。
向こうの言い分としては「人気物件なので、チャンスを逃して欲しくない」だそうです。
「もうすぐ売り切れ」は信用ならない商人の常套句だと思いますし、そもそも数千万円の買い物を、即日で決意させようとするのは、まっとうな感覚ではないと思います。

明日、可否を聞かせて欲しいと言われていますが、今日が明日になったところで早すぎると思い、まともな話ではないと思い断るつもりです。

しかし、その前にどなたか詳しい方にお話をお聞かせ願えればと思いました。

回答No.7

sachi7283 · ベストアンサー

１です。

自社物件で、売れ残りって…
それってもうちょっとすると新築中古になって、価格がどーんと値下がりするから焦っているんじゃないですか？
それとも、すでに売り出しのころより値下がりしてますか？
なんかすごく怪しくなってきましたね～

新築中古って、１千万くらい値下げしろとふっかけてみても良いんじゃないでしょうか？（どうしても欲しい物件じゃないんだし）
１００万単位で割引きしてくれますよね。

お礼

そこは自社物件ではなく、販売委託を受けているところのようです。
ネットで調べると売主はその会社ではありませんでしたし、その会社の自社ブランドマンションにも含まれていませんでした。

価格は売り出しの頃と変わらないように見えます。
ただ、入居開始より半年近く経っているので、その間に中古になり値下がりしているかもしれまません。

利回りのことを考えると１千万くらい安くないと買う旨みがないですよね。

回答No.8

oyazi2008

昭和から平成のバブルの時なら、売却しての含み益が見込まれたので、年間の損益がチャラでも良かった時代はありましたが・・・・・
買ったら間違いなく数十年は売却損が出るため売りに出せません。毎年手元にもお金は残りません。3・11の様な地震があった場合、賃貸用の廉価な構造で大丈夫なのか？などリスクはありすぎ

業者ですが、サラリーマンの個人投資家でも成功する人の資質ははっきりしています。年収によらず貯金が出来て、不動産収入も使わず貯められる方です。溜まったお金と借入金で買い足ししていきます。
最初の物件では地方都市のアパートなどでも8割借金をしての購入なら、残るのは10万から15万程度、これを使ってしまえば、贅沢に消費できたというだけです。これを使わずに貯めておけるかどうか？良くご自分で判断されてください。自分で管理できなくとも奥さんはしっかりしている御家庭などもありますからね。これをクリアしない方は不動産投資は向きません。

何かの理由で相場の半額程度で買えるというなら満額借金でも良いでしょうが、それ以外首を絞めるだけです。
投資というのは金銭的なメリットが無ければやる価値がありません。一般の方なら実収です。借金に見合う手取りが無ければ、投資とは言いません。
売主業者が儲かるだけの話です。
しかし、御年収もおありのようですから、この機会に色々と勉強されてはいかがですか？都心のマンション買える値段で、地方都市なら1棟のアパートやマンション買えちゃったりしますからね。

回答No.6

0621p

この業界には、プロのお客さんやプロみたいなお客さんがたくさんいますから、本当に良い物件ならあなたのような素人さんを口説かなくても、黙っていてもプロがすぐ買うんですよ。
あなたのような素人さんに話がまわってきた時点で、売れ残りのどうしようもない物件、ってことです。

それから、不動産屋は「薄利多売」なんて考えてません。物件毎にいかに利益を多く出すかを考えます。「薄利多売」なんて言ってる業者は、とにかく物件をまわしていかないとやっけいけなくなってる、ちょっとやばい状態になりつつある業者です。

お礼

確かに、不動産投資で食べている方はいますよね。
そういう方がたくさんいるのに新築後半年近く売れ残っている物件。
推して知るべしですね。

即決をせまるのも、会社のお金が回らなくなっているからなのかもしれません。

回答No.5

sacra-home

３５年間、ローンの金利（支払額）が変わらない？

・・・３５年固定金利で計算しているなら可能ですが、変動金利（もしくは一定期間のみ固定金利）で計算しているなら、無理な話ですね。

３５年間、家賃の保証してくれる？

・・・TVCMもしている某大手の賃貸会社で、３５年一括借上げシステムというのがありますが、実は５年に１回家賃設定の見直しがあります。（＝当初設定家賃のまま３５年間の収入を保証してくれるものではない。）

（とある人）「そんなんCMでうそ言うてるやん！」
（某会社）「いえいえ、あくまでシステム言うてますやろ。当初の家賃設定のまま３５年保証したら、わが社は倒産しまっせ！」

そらそうですね、「同じ１２万円の家賃のマンションが二つあり、一つは築１年、もう一つは築３０年の建物やったら、あなたはどっちを借りますか？」　っちゅう話です。

まあ、５～１０年後には収支逆転して、そのころに不動産屋に文句言おうと思ったら、会社が無かった。

というストーリが見えてます。と私は思いますよ。

お礼

私にもそのストーリーは見えました。

３５年間も一定の金利を保証するなんて、口約束や書面の契約書だけで信用できる話ではないですよね。
家賃の見直しに関しても、「基本的にない」とは言っていましたが、絶対にないとは言っていませんし、言っていたとしても信用できませんよね。

回答No.4

toteccorp

35年なんて長すぎです。
35年もローンを返済できる以上の金額で家賃保証するとは思えない。
35年他のローンはできなくなるかもしれません。
自分で決断できないものを契約してはいけません。
今回はやめましょう。
もっと良い話はいくらでもありますよ。
1年くらい勉強してからのほうが良いですよ。
貴方は利用されるだけです。
ふざけた話ですよ。

お礼

ありがとうとございます。

本当にそうですよね。
家賃保証の件も、紙ペラ一枚魅せられただけですし、契約書も何も見ていません。
もちろん契約にあっても、会社が倒産したり支払い能力がなくなったり、支払い意思がなくなれば回収できなくなります。

そういうリスクを隠して数千万円の借金を背負う話を即決させようなど、本当にふざけた話ですよね。
馬鹿にされてます。

回答No.3

takuranke

まず、それだけ儲かるなら、その不動産屋が直接賃貸すれば良いだけです、
ですがそれだと、建築費用などの回収に時間がかかるので、
借金を長期間背負うことになり、そのリスクを回避するために投資物件として分譲します。
即決させようとするのは、支払期日が迫っていたり、何かで資金が必要だからだと思います。

１については、他社を紹介されても、その業者が同条件で業務譲渡を受けてくれる補償は何もないです、これは契約書に記載されていても意味がないです。

それと、大規模修繕計画の説明されていますか？
分譲マンションの場合、管理費の算定には、法定点検費用や中大規模の修繕計画を立ててから算出します。
中大規模修繕の場合、建物規模にもよりますが、外壁と管工事、屋上とベランダの防水工事にはかなりの金額がかかります。
又、受水槽設備があり、一定以上の容量だと、簡易専用水道や専用水道設備になり法定点検が発生します。
そのほか、エレベーター、自家用工作物（電気設備）や消防設備の法定点検や、場合によっては建築設備定期点検など、大規模以外の維持並びに保守点検費用や共用部分の小破修繕や消耗品費、光熱水費もかかります。

例えば、管理費が２万なら、
１世帯、１年で２４万円、３５年で８４０万。
何世帯のマンションかは不明ですが
５０世帯なら３５年で４億２千万で、場合によったら大規模修繕費用が足りなくなります。

３５年間、月数千円の上がりでは割に合わないと思います。
最低でも月に２～３万位の上がりがないと、１０年１５年経過時に持ち出しが発生した場合かなりきついと思います。

お礼

ありがとうございます。

マンションが老朽化した時の修繕費等に関して質問をした際に大規模修繕計画に関しては説明されました。

業者いわく
「いつ、どのような修繕をするのか、その計画は何十年というスパンで立っている。そのために管理費を徴収しているので、持ち出しはない」
とのことでした。

世帯数は３０ほどで、管理費・修繕費が約１７０００円／月です。

やはり不測の事態や資産価値の減少を考えると利回りが悪すぎますよね。

支払期日が迫っていたり、ということは会社の財務状況がよくないのでしょうね。
ちなみに入居開始が１月ですから、売れ残りだと思います。
都心部へのアクセスも良く（新宿まで鈍行で２０分ほど）駅チカなのですが。

補足

やはり、その修繕計画に関しても詳しい明細等をもらわないとダメですね。

とにかく、即断即決する類のものではなくじっくり細部まで検討しないとダメですね。

数千万円のものをその日に買わせようとする商売にはきっと何か後暗いところがあるのだと思います。

自分の会社に置き換えてみれば、数十万円の商いでも、決裁印のついて見積書と契約書案を提出して、あとはクライアントにある一定の期間で検討してもらいますから。

回答No.2

sachi7283

別に詳しい者でもございませんが…

昔、実家に金の架空取引の業者が来まして、親に「借金しても儲かりますよ！」と勧めてました。
そこで親が一言。
「じゃあ、あんたが借金して、儲ければ良いじゃないか。」

業者は黙って帰りました。

不動産屋の場合、相談者さんにローン負わせても、自分の儲けには直結しない訳で、何でそんなに急がせるのか分かりませんね。

マンションの場合、管理費の他に修繕積立費があったと思いますが、そこは？
いくら人気物件だとしても、地震でつぶれるかも知れない昨今です。保険料は？
新築で１２万以上の家賃収入があったとしても、３５年後も同じ家賃だとはどうしても思えませんし。

ここが一番ですが、こういうリスクがある物は、万が一の為に、自分の収入で払えるかが決めだと思いますよ。
ご自分の収入内でローンが払えれば、手を出しても良いんじゃないでしょうか。

お礼

ありがとうございます。

不動産屋曰く、「自社物件を社員は買えない」とのことでした。
だから自信は別会社の物件を持っているのだそうで。
なんでも、自社物件を社員が買えば値段の操作等し放題なので、役所がうるさいそうで。

あと、情報の書き込みが不足していてすみません。
ローンの１２万には管理費と修繕積立金が含まれています。

あと５０年後も会社がずっと借り上げて家賃を払うみたいなシミュレーションの紙をもらったのですが、それがやはりおかしいのですね。

その点も聞くと、不動産屋いわく、
「この辺は築４０年を超えるような物件でも、１２万くらいの家賃相場である」
「だから、うちがその金額借り上げることができる」
そうなのですが。

でも、それに関してはまだ口約束で契約の内容等は全然見ていませんので、空手形みたいなものです。

自分で払うとなると、かなりきついですね。

回答No.1

oo14

最近多いですね。昔からといえば昔からではあります。
逆切れ営業も多い業界です。
迷惑電話のブラックリストにかなりの会社が乗るのでは。
これにはからくりがあります。不動産を経営すると、
現在の税法では、所得税を０円にできるのです。
たとえば、５万円の所得税を月々払っている方は、
ボーナスも年間６か月ぐらいはあるでしょうから、
都合９０万円／年ですね。所得税と同じぐらいが住民税ですから
年間なんと１８０万円も払っているのです。
これを２０年間続けると、今日のように金利が限りなく０でも
３６００万円です。
しかるにマンションの価格は数千万円です。
充分に買えるわけです。
しかるに
＞ローンはマンションの管理料併せて月約１２万です。
＞不動産会社が借り上げて私にくれる家賃が１２万数千円です
から、
あとは心労だけで、最終的には
店子ないない数千万円だった老朽化したマンションと、その固定資産税が
残るわけです。それを処分しても、いくらかプラスはまちがいないですね。
という商法なのです。
あわよくば、客からタダでいいから買い取ってくれといわれると、
その会社はそのマンションは無料で入手できます。
だれも損しない、損するのは、税金を取り損ねた、国と自治体というシステムです。
今説明したような筋書が成立しなければ、オーナーは一方的に損をします。
決して悪い話でないか、そうでないかは、あなたの状況と判断。
私はその条件が成立しないので、という理由でいつもお断りをしています。
一旦その気をみせると、これからも、どんどん業者間での情報で、同じような話が
山のごとくきます。
そういう意味では、いつでも検討を再開できます。とりあえずキッパリ断ったら？
その理由と言い回しは大いに悩んでください。これからいくらでも役に立ちます。

お礼

ありがとうございます。
確かにマンション経営で経費を赤字にすれば、会社で源泉徴収された税金が確定申告で返ってきますよ、的なことを言っていました。

ただ、このシステムの根幹と言うべき「家賃保証」が全く保証と言えるレベルではないと思えるので、それに関して納得のいく説明を書面等で貰わない限りは契約はしないと思います。

数十年後にローンが終わった後、それを担保に国や自治体から年金を借りられ、死んだら物納という制度も紹介されました。
まあ、ローンが終わればいいのですが、３０年もの間不動産会社が借り上げてくれるというのはあまり現実的ではないですね。

補足

すみません、あと補足質問なのですが
業者は
「今のマンションは１００年マンションと呼ばれていて、老朽化による資産価値の下落は昔のものとは比べ物にならないくらい低い」
と言っていました。これがどうにも胡散臭いです。

さらに私の
「マンションのローンが問題なく返済できていたとしても、そのローンを抱えていることによって、自宅を購入する際などに新規のローンが組めないのでは」

という質問に対し
「むしろ、きちんと返済している実績があれば借りやすくなります」
みたいなことを言っていましたが、これは１０年後にいざそうならないと私には
確かめられないので不安です。
今まで銀行でお金を借りたことがないので、そのへんがよくわかりません。