不動産の査定について

質問

こんにちは、

先日、大手の仲介業者に、「路線価から地価を計算して、査定してください。」と言うと、
下記のような計算をしてきました。

売却物件は、南西の角地です。
路線価は、西側道路で、180万円、南側道路で170万円です。
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・査定物件の路線価（m2単価）
西側道路：１８万円
南側道路：１７万円
西側道路を採用
１８万円÷７５×１００＝２４万円

・道路と角地の評価の比較
西道路：１０３
南道路：１０８
平均：１０５．５（南と西の平均）
南西角地：１１３
２４万円÷１０５．５×１１３＝２５．７万円

・査定評価について
坪単価へ返還
２５．７万円÷０．３２０５＝８４．９５万円
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1年半前に、売却した物件も同じ仲介業者に仲介を依頼したのですが、以前の査定方法は、路線価から地価（地価の8割が路線価）を算出して売却価格を査定してきました。

仲介業者の担当者のよって、査定方法が違うのでしょうか？

回答No.2

0621p · ベストアンサー

昔は実勢地価の７～８割程度が路線価、という一定の基準で考える事もできましたが。
実勢価格は大きく変動したのに対して路線価の見直しは年に1回なので、実際の変動を十分反映していないこと。
人気のある地域条件の良い土地と、人気のない地域条件の悪い土地とでは売れ行きに大きな格差が生じるようになったこと。
などから、路線価から一定の割合で実勢価格を計算するという事はすでにほとんど意味がありません。
坪単価が８０万円以上するような地域なら、おそらくまだ路線価より高く売れるのだろうと思いますが、路線価以下でしか売れない土地も多いし、中には路線価より低い固定資産税評価額以下でしか売れない土地もあります。

おそらくその仲介業者も「路線価は実勢価格の8割」などというのはもう通用しない、というのを承知していて、それでも「路線価で査定」と言われたのでそのような計算式を出してきたのではないでしょうか？

本当に売れる実勢価格ということなら、周辺の取引事例から算出するしかありません。

回答No.1

sacra-home

そもそも路線価格を基にして査定すること自体が？？？です。

路線価格で査定できるなら、不動産屋に査定を依頼する必要ありません。と思いますけど。

住宅用地なら近隣の売買実績から査定する方法
商業地なら収益還元法など、その物件の地域性特性に応じた査定方法があります。

お客さんから、「路線価から地価を計算して、査定してください。」と言われて、
「はいわかりました。」って言っている不動産屋自体が、信頼できないですね。

補足

回答ありがとうございます。
実際に、以前　売却した物件は、路線価から地価を計算した査定でしたので、
今回も同じような掲載を希望しました。

信用できないですかぁ・・・