素性不明の境界杭の評価について

質問

両親から譲り受けた土地・家屋の解体・更地化を考えて、土地家屋調査士に依頼して境界の確定作業に入っていますが、半年経った現在もこう着状態が続いています。交渉の妨げになっているのが、「素性不明の境界杭の存在」です。

1）状況
・当家は東西に並ぶ９軒の家々の西端に位置。当家屋の西側は公道（道幅6ｍ）。
・北側に、私立大学の校舎（鉄筋）が、並び9軒に接している。南側は、私道を挟んで家屋が連なる。
・最近、我が家の西側境界南北２点（官民）と東側境界南側1点が合意に達し、近々杭打ちの運び。
・紛争中の境界は、東側境界北側1点（当家-大学の境界）で、大学と当家で折り合いがつかない。
・大学はＳ29年に誕生。当家はＳ31に新築。元は田んぼで、造成・新築ラッシュの頃に作られた。
・当該の大学校舎はＳ48に新校舎として建設（それまでは境界代わりに板塀が立っていた）。
・Ｓ57、並び9軒の真ん中の家屋が分筆し、土地家屋士による「大学との境界」が確定している。
・経緯を知る人々：大学側1名（80歳くらい）、当並び９軒は全員が他界。

2）存在する関連文書（土地家屋調査士）
・Ｓ30、並び９軒を建設した建築会社の分筆申請書（１筆→8筆）・・・寸法など極めて不正確
・Ｓ46、それまで当家西側南北に流れていた小川埋め立てに伴う官-民境界明示書。→道幅6ｍ
・Ｓ48、大学が市に提出した、当該建物の建築確認申請書（概略版、境界寸法は明記）。
・Ｓ57、真ん中の家屋1軒が行った分筆に伴う登記書

3）素性不明の境界杭について
・並び9軒の西端にある当家の東隣り（西端から2番目）の北側面の東端と西端に「杭2本」がある。
・これは当家が想定する境界より、20-30cm南側（＝住民が損する側）にあり、このことが紛糾の元
・この「杭2本」の記録文書は、公的にも私的にもなく、これが合意された境界と唱える「大学を退職した当時の担当者（80歳）の主張があるだけ。また、西隣現家主は「知らない、聞いていない」と訴えている。
・土地家屋調査士：この杭は「ただあるだけ」。記録or合意文書がない限り、法的な意味なし。誰かが知らない間に敷設したかも知らないし、勝手に除去しても罪にならない。

4）主張の食い違い（＝主張の差は面責差0.4坪に相当）
・大学：小家西隣にある「素性不明境界杭2本の西端の杭」と、官-民合意の並び西端境界点を結んだ線が境界
・小宅：法的に定まった並び9軒真ん中の家の、北側境界西側Pと官-民合意境界点を結んだ線が境界。
大学主張の境界はS30～S48頃にあった境界塀の位置と符合しない（生活実態）。S48大学が出した建築確認申請書での境界線の記述は我が主張にほぼ合致する（大学主張と建申の矛盾）。一方の当事者（高齢/30年以上前の事案）のみの口頭/間接（本人と会っていないため）主張だけでは、中立性/客観性/正確性に疑義ある。

質問：上記の主張の違いについて、どう考えるか。特に、「素性不明の杭2本」の評価について教えてください。

＜推測＞
・住民とのトラブルを回避したい大学がわずか20-30cmの境界差に拘るのは、こちらの主張が通ってしまえば、「民法 境界50cmルール」に完全に抵触するため、と推測しています。
・ただ、現に、並び真ん中付近の境界が確定した場所でもすでに10cmほど境界との間隔が不足しており、また何よりもS48自身が出した建築確認申請書では「境界と建物壁芯の距離＝40cm」と公言していることで、50cmルールは初めから無視していたことは明らかです。

回答No.1

kei1966

経緯は重要でしょうが、最終的に現状杭の素性が不明なら土地家屋調査士の言い分は通るのではないでしょうか。根拠を大学が示さないのなら土地家屋調査士にすべて任せるべきでしょう。

５０cmルールなんて民法の取り決めです。基準法的には問題ない。民法上も今更取り壊しは求められませんし、損害賠償請求もこれだけ年月がたてば厳しいのでは？。このルールも慣習に従うというルール除外があるので近隣の様子によっても違うと思いますのでここを言及されても判断しかねます。それによっては５０cmルールにビビっているとも考えにくいかもしれません。

それより５０cmを切る境界であると基礎は越境してしまいそうですね。
私はそのことを心配しているのかなと思います。基礎や杭は今見えないけど建物より外側まであると思いますよ。

確認申請書は土地の所有を示す書類としてはめちゃ弱いでしょう。単なる建築敷地の設定ですから。
建築敷地の設定って人の土地でも、自分の土地の一部でもぶっちゃけ構わないものなんです。
ただし、境界明示が必要ですが、当時じゃもうわからないのでしょうね。

ただ、生き証人が残っているのに強引に行えばことは大きくなるんじゃないでしょうか？
あってないから疑義があるっていうのも説得性はあまりないですよ。

他には板塀当時S48前後の航空写真の探すなどもう少し別の書類を探してみては？
納得してもらって杭を入れる方がすっきりしますよね。

お礼

先ず、お礼を述べさせていただきます。

ご指摘のポイントの中で、想定外の発想が1点ありました。
・「５０cmを切る境界であると基礎は越境してしまいそう」：この大学は今は全国的に名の知れた有名大学の一つに発展していますが、組織のコンプライアンスが叫ばれる昨今、訴訟で勝つとか負けるとかは別問題として、一流大学として「身綺麗にしておきたい」程度の理由と思っていました。この建物は鉄筋コンクリート3階の建物です。ご指摘通りであれば、連中にとってはシリアスな問題となりますからね。

その他の指摘について
・土地家屋調査士：弁護士と違って、調査士は必ずしも依頼人の側には立ちません。法に照らして、厳正中立を旨としているようです。現時点では、この「素性不可解な杭」については当事者間の交渉に移されています。
・建築確認書：あまり役に立たないことは聞いていましたが、反論する上で決め手にはならないにしても、何もないよりマシという程度の認識です。
・相手側証人について：当事者の一方の側に立つ唯一の証人でるため中立性/客観性に問題がある（何を言っても正しいか？）上に、80歳の高齢/30年以上も前の事案のため正確性において疑義ありと反論しています。対案として、この当事者が文書で経緯（5Ｗ1Ｈ網羅）を記述したもの出すことを要求し、これが近隣住民の証言と一致し、最後に東隣りの家主が了解した場合に限り、先方の主張を飲むと伝えています。