売却、部屋貸しのしやすさ

質問

中古のマンションか戸建の購入を検討しています（同規模）が、
４～５年ほど住んだ後に売却か部屋貸しを考えています。
そのときに売却、部屋貸しのしやすさは戸建とマンションのどちらがいいのでしょうか？

ニーズはどちらのほうがあるのでしょうか？

回答No.3

Mokuzo100nenn · ベストアンサー

#2です。

事業用というのはいわゆる3階建てマンション風アパートなどで、２DKｘ12戸で、8000万円位で建ちます。
一戸当たりの建設費が（新築で）700万円ぐらいですから、土地代を入れて一戸当たり1200万円～1500万円で仕上げます。
したがって家賃の7年分～10年分で建築費を回収できます。
家賃で建設費を回収した後、「上物がタダになった」時点で、事業用不動産として中古の1棟売りで換金します。
中古でも、土地代＋中古物件価値で売りますので、土地代は利益が出なくても、「タダの建物」を売って収益を出すのです。

それに対して、消費者用というのはいわゆる普通の分譲マンションで、100戸で10億円、つまり一戸当たり1000万円位かけて建築し、土地代が10億円、粗利益を10億円乗せて、合計で30億円、一戸当たり3000万円ぐらいで消費者に小売するものです。
もちろん、一戸当たりの粗利益が1000万円といっても、それから広告宣伝費やセールスマンの給与や歩合などを引くので、それほどは儲かりません。

しかし買う側からみれば、小売の段階で30％位の利益がのっていますので、このような消費者向け小売物件を購入していては、多少家賃が高くとれても、元を取るのには20年もかかってしまい、事業が成立しないと言う事です。

自家使用で買ったが使わなくなったので賃貸に回しているという方は多いですが、それは事業採算が成りたたくても、「空き家よりはまし」という考えです。
貸すために消費者向け物件を購入するという発想はしない方が良いということです。

例えば、自分のクルマを使わなくなったからと言って、レンタカービジネス始めようと考えるようなもので、自動車販売会社を通さずに、自動車メーカーから直に大量にクルマを仕入れている（多分小売価格の60％～65％）レンタカー会社に勝ち目が無いというのと同じです。

回答No.2

Mokuzo100nenn

賃貸のしやすさではマンションの方が良いです。
ニーズはマンションの方にあります。というよりも戸建の賃借のニーズは限りなく少ないです。

でも、消費者向け物件を購入して、事業に使うのは損ですよ。
賃貸事業をされるなら、賃貸事業向けの物件を買わないと投資利回りが出ません。

補足

ご回答ありがとうございます。

ちなみに「賃貸事業向けの物件」は消費者向けの物件と
どこがちがうのでしょうか？

回答No.1

0621p

どちらがニーズがあるか？と言う問題は、どちらとも言えませんね。いずれにしてもポイントは立地条件です。
売る時はリフォームなどせずにそのまま売った方がいいですが、貸すとなるとリフォームが必要になるでしょうね。マンションの場合はとりあえず壁紙を替えれば見栄えが良くなると思いますが、戸建の場合は外壁も綺麗にしないと見栄えが悪いこともあり、リフォームについてはマンションのほうがお手軽だと思います。