鉄筋コンクリート造の見積もりの留意点を教えてくだ

質問

不動産会社に、２０坪強の土地を紹介されました。
左右後は３階建ての家にぴったりと挟まれています。

土地の値段が高いので、５階建てにして、
１～３階は貸店舗、４～５階は住居用にすることを提案されました。
鉄筋コンクリート造りです。

近日中に不動産会社、金融機関、建設会社の方との打ち合わせを
設定していただきました。そこで具体的な提案を頂く予定です。

キャッシュ計画は不動産会社につくっていただいたものを検討するとして、
そこに盛り込まれるであろう建物の見積もりをどうみたら良いのか、
ポイントがあれば教えていただけないでしょうか。

鉄筋コンクリート造りで、上記の条件（１～３貸店舗＋４～５住宅、5階建て、土地20坪）で
相場はどのくらいだと思っておけば宜しいでしょうか。
やはり○成建設などの大手にお願いすると相当高くなるのでしょうか。
信頼できる建設会社かどうかが分かるポイントなどありませんでしょうか。

本をみると、水コンクリート比、かぶり厚さ、スランプ値など、いろいろありますが、
「うちはスランプ値15cm以下でつくっています。スラブは、、」と言われても、こちらは
検証のしようがありません。第三者専門家の検証など受ける手段はあるのでしょうか。

いろいろ書いて申し訳ありませんが、
お詳しい方、ご経験おありの方、どうぞ宜しくお願いします。

回答No.5

sirousagi1 · ベストアンサー

２０坪の土地で５階建て・・・狭小地ですかね。
ＲＣやＳ造は、鋼材価格にけっこう左右されやすいところがあります。北京五輪前なんて鉄材が高騰してしまい、「１カ月先までの見積もりは出来ない」という始末でした。
現在の情勢は、一度下りまして、北京五輪前ほどの勢いではありませんがまた高くなりつつあります。

延床面積で８０坪とした場合ですが、１３０万円以上／坪はかかると見ておいた方がよろしいと考えます。
建物は上へ延びると工事単価も上がります。
大手建設会社では当然経費面で高くつきますが、大手にしたいのならＲＣ造の出来るＨＭよりもゼネコン系がよいと考えます。ＨＭは意外と建築専門誌での「法的・・・」等で紙面を賑わせています。
清○建設、竹○工務店、○成建設、・・・、熊○組、前○建設工業、・・・等経費の高そうな順ですが、個人邸や小規模雑居ビルも手掛けないといけないご時世になっているので話に乗ってくると思います。

信頼できるかどうかの見極めは難しいと考えます。情報を受け取る側の印象には個人差があるようで、最初に良い印象を得るとそこに突き進む傾向は誰にもあります。
実際に建てたお施主さんに伺ったり、噂を拾うことは大変有益と考えます。

お施主さんに「スランプ・・」がどうのとか言ってもね。
まるで憶えたばかりの知識を口にしたがる新人のようでは説得力に欠けてしまいます。
工事監理者は法的に必ず現場に付きます。それが設計者と同じであったり、別に推薦されたり、施主が独自に指名したりと方法がありますので、理解納得のいくように考えればよいと思います。
都道府県ごとに建築士会や建築士事務所協会があるんですけど、そこで監理面を相談するとリスト等で紹介してくれると思います。
お金は当然かかりますから、よ～く相談からしてみましょう。

お礼

工事監理者が、しっかりした技能、独立した立場を持っている方であれば、問題は起きづらそうですね。貴重な知見助かります。
話の内容から信頼できるかどうかを見極めることは、
どうやら難しいと悟り、諦めつつあります。
マイナス面を最初から言ってくれたり、冒頓とした語り口のほうをどうしても信用しがちになりますが、
それも営業トークには違いありませんしね。

○成建設のRC住宅など、ネットをみるといろいろあるようです。
こういったところも高そうではあるけれども、
相見積もりをとってみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

salineroya

RC建築物の見積書とその内容を素人の方が吟味することはとても困難なことです。見積もりの段階では
(設計図書一式が出来上がっていない限り、そこに使用されるコンクリートの仕様までは記入されていないと思います）例えば、スランプ値ですが、30ｃｍの高さのスランプコーンと呼ばれる円錐形の器にコンクリートを充填しそれを水平面に伏せて上に引き上げた時に、頂部がどの位下がったかの値です。そこに残っている高さではありません。ですから、スランプ値が小さければ、硬い（混和剤が混入されていない限りコンクリートをこねる時に使用した水が少ない）コンクリートといえるわけです。ですが、質問者の方が15ｃｍと言われておりましたが、世の中で、出回っているコンクリートはどの位のスランプのものが多いかなどはご存じないと思います。これは一例ですが、すべてにわたって、内容を100％把握しようとすれば、プロになる位の勉強が必要となります。私のアドバイスとしては、早い段階から設計の専門家に依頼し、質問者の代理者として話を進めるのがよいか思います。その方に、設計を依頼し、設計図に基づき何社かに見積りを依頼するという方法です。これなら、専門家が、その内容をチェックしてくれます。
設計監理料払っても、工事費を下げることができるので、相談者の方の、出費の総額はそれほど増加しないと思います。何より、ちゃんとしたものを作ってもらっているのかという心配から解放されます。

お礼

ご指摘の通り、自分で設計を読み取るのは至難の業ですね。
だんだんわかってきました。設計専門家を頼るか、
実績の信頼できる建設会社に頼むか、が現実的だと悟りました。
ちゃんとしたものを作ってもらわないと、あとで泣くことになるので、
少しお金がかかっても必要経費だと思って、頼れる専門家を
あたりたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

noname#154561

建物が構造的に耐震性能や防水性能に重大な問題があった、ということを
専門用語で「建物に瑕疵(かし)があった」と言いますが、瑕疵が発見された場合に
その修理費用を出す保険制度があります。　裁判等の調停や専門家の斡旋も
してくれるのですが、これを「瑕疵担保保険制度」といいます。

昨年の10月から建築業者と宅建業者は建物の建築や販売をする際に、この
瑕疵担保保険制度に加入することが義務付けられました。
木造新築住宅のみならず鉄筋コンクリート造の住宅も対象になります。
当然、その業者さんも加入しているはずですので、納得いくように内容の説明を
(しているはずですが)再度お願いしてみましょう。

全国に色々な保険団体法人があるのですが、例えば

財団法人　住宅保障機構の「まもりす」
http://www.how.or.jp/index.html

などのホームページに詳細が載っています。

ただ、気をつけなければならないのは、この保険はあくまで建物の瑕疵を
対象にしているので、地盤までは担保していない、ということです。
売買する不動産の場合、購入するまで所有権は売主にあるので、地盤調査を
したくてもその権利はありませんし、問題があった場合には売れなくなるので
新しい開発分譲地でも無ければ地盤調査を確認したうえで購入することは
難しく、特にRC造のような重量建築を建てる場合には近隣調査から初めて
専門家のオピニオンをもらう(具体的には地盤調査会社の近隣データを
教えてもらう。建築業者を通じてですが)などの「見切り発車」にならざるを
得ません。

そこで、売買契約書や工事の請負契約書に、流動化地盤などの重大な問題が
地盤調査後に見つかった場合の契約内容変更や解除についての要件を明記して
もらうことが必要になります。

現実には、軟弱地盤でも土壌に地盤改良材の混入転圧処理や杭工事など、
ビル建築にはごく普通に出てくる内容なので、そういう一般的な地盤補強工事でも
お手上げの土地というのは近隣の建築や地盤状態も相当おかしいことになって
いるはず。　なので心配し過ぎるのはかえって良くありません。

お礼

瑕疵担保責任のために保険に加入するか、供託するか、という制度は最近できたようですね。安心できる制度だと思います。
ただ、コンクリートの質に問題があるとかは、たぶん何十年もしてから「思ったよりも早く鉄筋にガタがきたなあ？」などという形で気づくのかもしれず、なかなか見分けられないと思った次第です。

地盤は心配しすぎも良くないですね。
勉強になりました。ありがとうございます！

回答No.2

abacabu

見習い大工のマサルです。ＲＣ造の場合ですと構造設計をしている人（建築士しか資格がないので一応建築士さんですが構造設計事務所として専門にやっている人）が現場管理がてら見に来たりもします。構造設計通り鉄筋が入っているか等。そういう人に管理して頂くと安心かもしれませんね。ちなみにスランプ値も決められた値があるので「スラブ（床）は…」何て言っているとちょっと怪しいです。基本的に１階柱と二階床部分を一回で配筋（鉄筋施工）型枠して柱と二階床を同時にコンクリート打設（だせつ、コンクリを流し込む事）します。ジャスコ等床が広い場合はスラブでチューブ等て縁を切って途中まで打ちます。何日か掛けて打ち終わる感じです。スランプは現場で調べられますので打設当日立ち会いしてみても良いかと。バケツのような容器にコンクリートを入れてそれを床に逆さまに置き、容器を外します。そうすると多少コンクリートがさらっと崩れます。その立ってる高さこそがスランプ値です。幾ら写真で後確認しても規定スランプ値だと打設がし難いので、しっかり見てないと水まぜて柔らかくしたりします。これはダメです。水は多少打設部分にくっつき良くするために舞いたりするていどで

お礼

構造設計事務所を頼ること、現場を見に行くこと、勉強になりました。
ネットで「粥を流し込む」などという業界用語（？）を見かけて恐ろしくなった次第です。現場を見せてくれるかどうかも大切な要素なのですね。
ありがとうございます。

回答No.1

pp300a

専門的な用語をきちんとわかり易く説明してくれるかどうかも業者の判断基準にすればいいでしょう

一言一句　素人にわかるように説明してください　と言えばいいでしょう

基本的に　相見積りを取る事をお勧めしますよ

見積書の読み方は　基本は単位あたりの金額を出す事です

お米だって　キロあたりいくら　という判断基準があるじゃないですか

お礼

やはり相見積もりは基本ですね。
坪単価や仕様を比べて質問すれば良い方向にいきそうな気がします。
ありがとうございます。