マイホームの名義変更について教えて下さい

質問

現在、家の名義は主人のものになっていて、住宅ローンの一ヶ月の返済額は利息を含めて15万円程、残債が2400万円です。主人は自営業者なのですが、2年ほど前から経営がおもわしくありません。この先、以前のように景気が回復する見込みは少ないと言っています。
会社が倒産する可能性もあり、自宅の名義を私に変更しようかとも考えているようです。
名義変更した場合、ローンの支払は私になるのでしょうか？等々わからないことだらけです。
登記費用にいくらかかるのか？　贈与税？　取得税？　その他に何かあるのか？
できるだけ詳しく教えて下さい。
どうぞ宜しくお願いします。

回答No.2

hata79

[自宅の名義を私に変更しようかとも考えている]とは、夫名義のままだと差押されるから、名義変更しておこうということですね。
抵当権が設定されてる不動産にそれをしても、効果はなく「色々と手数料や税金を払っただけ」になる可能性大です。
まず、所有権移転がされても、それ以前に設定されてる抵当権は消えることなく存在します。
債務者である夫が「もう、あかん」となれば、抵当権実行されるので、所有権者が誰であれ差押され競売手続きが開始されます。
所有権の移転をする（お勧めしませんが）として、
夫が妻に売ったとして、夫の譲渡所得が発生し、住宅ローン控除を受けれなくなります。
夫が妻に贈与したなら、贈与税の対象になります。
不動産取得税が妻にかかります。
名義変更にかかる登録免許税が必要です。
名義変更手続きを司法書士に依頼したら、その報酬が発生します。
あれこれと手を尽くして名義変更しても不動産に設定されてる抵当権は消えてるわけではありませんので、抵当権の実行がされれば「はい、それまでよ」です。

ところで「妻から夫に売却」したとしましょう。
債権者は「その代金はどうした？と追求します。
妻に対しての債権が存在することになりますので、その債権が差押される可能性もあります。
「妻に贈与した」としましょう。
税法で贈与税が出るか出ないかは全く無関係に「債務者の持っていた責任財産の贈与を受けた」として、通謀虚位表示だとして、取消訴訟がされるか、債権者代位件での真正なる所有権の回復訴訟がされる可能性があります。
これは「名義が妻に変わってるけど、うそだ」「名義を妻に変えたのは差押を逃れるためのものであるので、無効だ」という訴訟を債権者が起こせるということです。

お礼

早々に回答して下さりましてありがとうございます。
読んでいて、やはり姑息なことを考えても無駄に終わるのだな、と納得できました。
できる限りがんばってみて、ダメなときは一家で引越しですね。
適切なアドバイス、本当にありがとうございました。

回答No.1

mukaiyama

＞名義変更した場合、ローンの支払は私になるのでしょうか…

建物の登記名義を換えることと、ローンの支払いとは次元の異なる話です。
連動するのではなく、別々に考えないといけません。

1. 金銭のやりとりなしに登記名義のみ換える・・・夫から妻への贈与となり、贈与税の申告納付が必要となります。
贈与税の額は、その建物の固定資産税評価額を基本資料とし、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
110万円の基礎控除を引いて税率を掛け算します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

ただし、あなたがたが 20年を経た熟年夫婦ならこの限りではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

2. 時価に見合う額を妻が夫に支払って登記名義を換える・・・夫に、譲渡による所得税が発生する可能性があります。
事業所得とは別に計算する分離課税です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

3. いずれの場合も妻に不動産取得税 (都道府県税) が発生します。

4. 今後のローンを変更後の名義者が支払うなら、贈与税の問題は特に発生しません。

5. 今後のローンを今までどおり夫が払い続けるなら、夫から妻への贈与となり贈与税の申告納付が必要になります。

6. 夫が所得税の住宅ローン控除を受けていたのなら、これはなくなります。
妻も働いているなら、代わりに妻がローン控除を受けられる可能性もなくはありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

早々にお答えをいただきましてありがとうございました。
結婚後21年目であり、また居住用財産には特例があることを知りました。
ただ、専業主婦の私が15万円のローンを払うことは現時点では到底無理ですので、贈与税の対象になってしまいそうです。計算してみると、ばかにならない金額であることがわかりました。税金の他に、書士に支払う登記料（手数料と登録免許税等）もかかるのですね。やはり、すんなりとはいかない、ということがよくわかりました。
適切なアドバイス、ありがとうございました。