土地の管理会社のミスにより、私の土地に隣の家の壁が入っています(壁のト

質問

土地の管理会社のミスにより、私の土地に隣の家の壁が入っています(壁のトータル0.5坪ほど)。管理会社は壁のやり直しをしたくない様子です。L字の壁を各棟設けており、一番端の家がミスしてしまった為、その区画で未建設で一番最後に残った私の土地にしわ寄せがきてしまいました。やり直すには数棟再工事は必須で、面倒的な感じの事を言っておられましたし、仮にやり直しても、私的には近所付き合いを考えると 土地決済は完了してありますが、この土地はキャンセルしたいと思っています。
(他の同等の土地を用意するとの事ですが、変更に掛かる諸費用は支払わないというので、私的には納得できない状態です。)

そこで質問ですが、現状 銀行の借り入れ(つなぎ融資で)も終了しており、キャンセルとなると余計な費用が発生すると思います。そういったキャンセルに掛かる諸費用は管理会社に支払い義務があるのでしょうか?また請求できるものなのでしょうか?
キャンセル料もそうですが、購入に至るまでに掛かった諸費用も支払い義務はあるのでしょうか?

私の言い分としては管理会社のミスによりキャンセルせざるをえない状況ですので、支払い義務・請求できる権利はあると思うのですがいかがでしょうか?
お手数かと思いますが、お知恵を貸して頂けましたら幸いです。何卒 よろしくお願いいたします。

回答No.2

takapiii

建築及び宅建業者です。

土地の契約時に、重要事項説明で隣地の建物の一部が当敷地に侵入している件は説明され、記名押印されましたか？
もし記載されていないのであれば、土地の瑕疵に当たりますので、損害賠償請求が可能です。当然その部分の取り壊しも請求できる訳ですが、それを業者が受けいれない場合は、契約が遂行できないという事で、売主側の違約となり、当然解約が可能です。
解約の場合は違約金として、例えば手付金の2倍、もしくは損害賠償としての費用を請求する事ができると思います。

但し、物事は双方の合意が無いとなかなか進まないものです。つまり業者がゴネルようであれば、残念ですが司法の手を借りざるを負えません。
勝訴の確率の高い例だとは思いますが、現実には契約解除ではなく損害賠償金の支払いか、業者負担での分筆と、減少した分の土地代の返金と言う判断になるように思います。

回答No.1

hktouki

土地家屋調査士をしています。

ご質問のようなケースは、私たち土地家屋調査士の業界にはよくある質問です。

直接あなたの聞きたい質問とは違うかもしれませんが、参考になれば・・・。

今回のようなケースは、宅地分譲業者・区画を施工する土木会社・土地の区画を測量分筆する
土地家屋調査士の連携ミスと思われます。

私も土地家屋調査士ですが、先に区画を割って登記が完了している（この時点で境界線が確定）
にもかかわらず、現場施工がずさんで境界線を無視して塀や土留めを施工する業者が多くて
正直困っています。（境界線といっても目で見えるわけではないので）
先に塀や土留めを施工し、それに合わせて分筆するすれば一番良いのですが、
宅地分譲業者は早く分譲してお金が欲しいために順番が逆になってしまうのです。

解決方法は、質問者がおっしゃるように塀を正しい位置に直すことですが、
あまりに多額の費用がかかるのなら、再分筆をして境界線を変えるということも考えられます。
ただし、これにも費用はかかります。特に土地の所有者が分譲業者の手を離れて
各買い主名義になっていると、当事者全員の協力が必要ですし、もし抵当権が設定されていたりすると、
銀行の手続きも必要になります。（こういう場合銀行は協力はしてくれるとは思います）
当然土地の面積も変わってきますので、土地代金の精算作業も出てくるでしょう。
それに伴う不動産取得税等税金の問題もあります。

いずれにせよ、買い主には全く非が無いので、分譲業者と造成業者が費用負担することになります。
（当たり前の話ですね）

あなたは瑕疵ある物件を売りつけられたわけですから、キャンセルはできると思います。
ただ、業者が簡単に応じてくれるかは疑問です。
こじれたら弁護士を立てるくらいの覚悟は必要かと思います。