東京都心のワンルームマンションを家賃収入目当てに購入するのは得ですか？

質問

東京都心のワンルームマンションを家賃収入目当てに購入するのは得ですか？
ある大手の工務店が建てた駅近くの新築マンションの一部屋を購入すると、その工務店のグループ企業が３０年間一括借り上げしてくれるので、確実に家賃が入るというのです。ローンを組んで購入するので、団体信用保険にも自動的に加入でき、万が一オーナーが死亡したり重度の障害を負うと借金は消えます。ある程度の頭金を払わないと、当初は支払いの方が多くなりますが、死亡保険に入ったと思えばよいというのです。繰り上げ返済すれば、支払いはなくなって収支は黒字になり、その額は銀行の定期預金の利子より高くなるそうです。また、家賃収入が入るので確定申告の義務が生じますが、居住目的でなく不動産目的で購入するとかなりの節税になるというのです。
このように、業者はメリットばかり主張するのですが、デメリットはないのでしょうか？
普通の法人職員の私はこういうことには疎いので、できればご経験ある方にお答えいただけるとありがたいです。（この手の業者の方はご遠慮ください。）

回答No.5

山田 太郎（@testman199）

>実際の金額自体はさほど下がらないかもしれない。
先のことはわからないって。。。趣味でやるなら良いですけどね。
商売でやろうと思ったら、先の見える10年程度で回収が鉄則です。

お礼

testman199さん、2回もご回答ありがとうございます。
お礼が遅れて申し訳ありませんでした。
利回りは７％ではなく、４％ちょっとでした。新築だから、そんなものだそうです。
中古でも１０％には届かないようです。だから、商売として儲かるものではありませんね。
銀行に預けるつもりで数百万円を繰上げ返済し、借金の支払額を家賃より低くなるようにすれば儲けが出るようですが、大した額にはなりません。銀行のわずかな利子よりは、はるかにましですが。
ということは、数百万円以上の余剰金がなければ「お得」ではない、ということでしょうね。

回答No.4

p-modell

株や先物もそうですが、確実に儲かるんなら他人に勧めないで、その不動産の会社やその会社の社員など自分らでやっています。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
その営業マンも購入したと言っていましたが・・・。
たまに家にいると、この手の勧誘の電話がいろんな会社からかかってきますね。
私も、そのたびにそう思っていました。
詳しいことを聞いちゃったのがいけなかったのでしょうかね。

回答No.3

山田 太郎（@testman199）

>東京都心のワンルームマンションを家賃収入目当てに購入するのは得ですか？
当たり前だが、物件価格に対する家賃収入が高い物件を変えれば得をする。
一般に表面利回り10%(1000万円の物件なら年間家賃収入100万円)が最低ラインと言われている。
だが、新築物件でこんな利回りが出る事なんてありえない。

>その工務店のグループ企業が３０年間一括借り上げしてくれるので、確実に家賃が入るというのです。
普通は契約に2年ごとに賃料の改定が盛り込まれていて、賃料がどんどん下げられているのが実情。
工務店に美味しい契約になっています。

はっきり言って質問者の知識レベルでは損するのが目に見えています。
本気でやる気があるのなら、
ネットなんかでちまちま調べていないで本を2,3冊読むのをお勧めします。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
その物件は、利回り７％位で、家賃は７～８万円、家賃の改定も２年ごとにあります。
マンションの価値が下がれば家賃が下がるのも当然でしょうが、営業マンは「時代によって貨幣価値が変化するので、実際の金額自体はさほど下がらないかもしれない。20年前の初任給は12万円位でしたが、今は16万円位あるでしょう。」というのですが。
おっしゃる通り、もっと勉強しないとだめですね。

回答No.2

Hirorin_20

「普通の法人職員」でも不動産業界がかなり倒産しているのはご存知でしょう。少なくも普通にニュースには関心をもたれたほうがいいです。それもしないで投資など無理です。
「３０年間一括借り上げ」を保証できる会社なんてどこにあるんですか。30年後どころか4，5年先だって見通すのは困難です。
東海地震が発生してマンションが倒壊してもローンは残ります。勘違いしやすいようですがローンはマンションに対してではなく人間に対してかかってるんです。ですから、死亡した場合はチャラになるんです。そちらだけに目を奪われますが、借り手がいなくてもマンションがなくなってもローンはなくなりません。4000万ローン組んで購入した住宅が、年収が落ちて競売にかけられるときは1000万なんて話はざらです。住宅は手放してもローンの残債は残ります。日本の住宅ローンとはそういうものです。
土地は必ずもうかると言って北海道の原野を買わせたり、ゴルフ会員権を買わせたり、あの手この手で来ます。勿論うまいこと儲けた人もいますが、大損した人はたくさんいます。少なくともここで質問するくらいで手を出すのは蛮勇です。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます!
その会社は、物件の価値の下落や借り手の減少がなるべく少ない場所に建ててると言います。
確かに、どれも駅から歩けるところだし、大きな道路の近くだったります。
家賃も７～９万円くらいなので、若い人でも会社の住居手当をあてにすれば払いやすいでしょう。
また、その会社は誰もが知る有名な会社なので、簡単には潰れないだろうと思いましたが、
今の社会情勢ではそう考えてはいけないかもしれませんね。
大地震で死亡した場合も、団体信用保険の支払いは通常と同じ条件で行われるのでしょうか？
建物は国の耐震基準を満たすよう建ててあるので大丈夫だ、というのですが。

回答No.1

lv4u

>>東京都心のワンルームマンションを家賃収入目当てに購入するのは得ですか？

得ではないと思いますよ。そういう投資をやって、自己破産した人を知っています。
やめたほうがいいと思います。

もし、確実に儲かる、リスクが少ないなら、そのグループ自身が家主になって経営すると思います。儲けが少ない、あるいは、リスクが高いから、質問者さんに投資させるのだと思います。

また、景気後退、あるいは少子化？の影響かどうかわかりませんが、賃貸住宅は余っている状態のように思えます。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます！
その会社の立場で考えると、建てた会社は一般の人に売ることで建築費や利益を得て、
借り上げる会社は自社所有ではないので、借金も負わないし固定資産税もかからない。
会社側のリスクは、借り手がつかない可能性があることくらいかもしれませんね。
就職して以来入っていた保険会社が１０年ほど前に潰れて損をした私の心を動かすのは、
「保険と違って現物は無くならない。自分が死んだら借金が消えてまるまる家族に残せる。
確実な死亡保険みたいなものだ。」ということなのです。
営業マンが勧めてきた物件は次々に完売になっているようで、購入者はそれだけ多いみたいです。
だから、もしかしたらそんなに悪い話ではないのかな、とも思いたくなってしまいます。
それとも、それだけ多くの人が「罠」にかかっているということなのでしょうか？