高齢者賃貸住宅についてのいろいろ教えて下さい！！

質問

高齢者賃貸住宅についてのいろいろ教えて下さい！！

私は、これから高齢者専用賃貸住宅を開設しようと考えています。
現在、既に高齢者専用賃貸住宅を経営なさっている先輩方、
また、家族も含めた関係者の方たちにお尋ねします。
≪Ｑ１≫
１．入居者様の為にこのような事をして欲しい。
　　このような事をしたら良かった！など

２．これは絶対やめて！！という事など

当たり前の事でも構いません！ご指導お願いします！
ハード面でもソフト面でも何でも構いません！！

訪問介護・居宅支援事業所を併設で考えています。
食事は、厨房にて用意しようと考えています。
≪Ｑ２≫
30人程度の入居者で、デイサービスは30～40人程度。
兼務できるものは行ったとして、
昼間はデイ・高専賃。夜間は高専賃。合わせると
従業員は、各職種何人ずつが基準とるには、最低必要ですか？

に加えて、安全面など考えると、それぞれ
何人はできれば増員した方がよい！というアドバイスをお願いします！

回答No.4

AEBHH5

説明の仕方が、悪かったようです。誤解をあたえました。
平成２１年５月高齢者の居住の安定確保に関する一部改正によって、高齢者円滑入居賃貸住宅としての登録基準が創設されました。面積基準・設備基準等が省令されました。

回答No.3

AEBHH5

高齢者専用賃貸住宅を計画中とのことですが、現在高専賃は全て、適合高専賃となると思います。ですから、施設基準はクリアーしなければならないとおもいます。又、各都道府県ごとに独自の施設基準を指定しています。通常は、国の施設基準よりも厳しいものとなっています。
採算についてですが、建設予定地で25平米のワンルームタイプの賃貸住宅でいくら家賃がとれますか。その金額以上を、高専賃だから高い家賃を設定されているのであれば、需要があっても入居率は低くなると思います。高専賃との理由で高い家賃を設定しました、東京・横浜あたりの高専賃はかなりの空きがございます。
新築で計画されるのであれば、近隣の25平米のワンルームマンションの家賃相場で、設定して赤字が出ないのであれば、計画は実現可能かと考えます。
介護施設を併設されるのは、大変良いことかとおもいます。人件費等に関しては、介護施設側にて吸収する必要があります。
訪問介護の場合、入居者の介護保険の75パーセントぐらいの収入計算をしてください。訪問介護にて、同一建物内の入居者に対して、訪問介護を提供した場合、大きな矛盾にぶつかるとおもいます。ケアマネさんとよく相談されたほうが良いとおもいます。
訪問介護又はデイサービス施設の併設が、収入的には良いのですが、介護保険の請求になったときの矛盾をクリアーするには、収入は減りますが、25室以下の高専賃に対して小規模多機能型施設の併設が良いとおもいます。
なぜかといえば、小規模の場合は定額制ですから、矛盾が生じません。

お礼

＞現在高専賃は全て、適合高専賃となると思います。
と、ありましたが・・・
どうしてですか？この情報はちょっと初耳です。

高齢者専用賃貸住宅は、適合の基準はみたしてとりあえず、
適合を取らずに運営を考えていたのですが・・・
どこかにそのようなニュースとかありましたか？

回答No.2

takuranke

＃１です。
＞収入以上の人数（人件費）ではやっていけない・・・当たり前ですね。
ではみなさん基準通りの人数で行っているという事ですか？
基準以上に一人でも従業員を雇うと、赤字になるという事ですか？
そんなに収入はないのですか？そんなギリギリでみなさん事業しているんですか

デイに関しては地域によりさまざまですが、基準配置以上の人数を雇った場合、赤になる可能性が高いです、知り合いの勤め先では基準配置+１で毎年赤いです（社会福祉法人）。
近隣に同業者（株式会社）ができた時には、利用者を持って行かれたと言っていました。

高齢者専用賃貸住宅は先の回答にも書きました通り、
高齢者を優先して入居させる賃貸住宅で、
共用部分など必須条件ではないのです。
現在アパート経営している人が高齢者を優先して課すことに決めた場合、高齢者円滑入居賃貸住宅になります。
高齢者専用賃貸住宅とする場合に、
登録が必要になり、登録されるためには、
書きの事項が必要になります。
１．高齢者専用賃貸住宅の位置
２．高齢者専用賃貸住宅の戸数
３．法第３１条の認定（高優賃の供給計画の認定）の有無
４．法第５６条の認可（終身賃貸事業の認可）の有無

＞高齢者が賃貸人でも大体家族が関わってきますよね？高齢者だけで賃貸住宅を選び、契約をさせるなんて
普通考えられない

家族がいない人もいます。
また、家族から見放された人もいます。
私が住んでいる自治体は、自治体の高齢者福祉の窓口で相談できるようになっています。
自治体が認定した賃貸住宅に入居する際、自治体で保証もしています。
これは仕事柄、良く自治体に行き目にしていることです（自治体によって対応が違いますが）

＞家族の薦めで高齢者が賃貸住宅に住むのが普通多いと考えていました。
だから、要介護者を施設に入所させたいが満室で入居できず、自宅でサービス利用しながら施設空き待ちをしている家族も多く、そのような人達も利用する事が多いのかと思っていましたが、

先にも書きましたが、
高齢者専用賃貸住宅としての登録がされた住宅で下記要件を備えると、
１．各戸の床面積が２５m2以上（居間、食堂、台所その他、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共用設備がある場合は１８m2以上）
２．原則として各戸に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室（共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備又は浴室を備えた場合は、各戸が水洗便所と洗面設備を備えていれば可）
３．前払家賃を受領する場合は、保全措置を講じる　
４．入浴、排泄もしくは食事の介護、食事の提供、洗濯、掃除等の家事又は健康管理を実施

(1) 老人福祉法に規定する有料老人ホームの定義から除外され、有料老人ホームの届出が不要となる。
(2) 適合高齢者専用賃貸住宅として都道府県知事へ届け出ることにより、介護保険法に規定する特定施設入居者生活介護の対象となる。

多分、質問者様は、（２）の「介護保険法に規定する特定施設入居者生活介護の対象となる」を御考えだと思いますが、これは高齢者専用賃貸住宅の登録した上で、都道府県に先に挙げた１～４を満たしたうえで届け出ないといけません。

通常、高齢者専用賃貸住宅にしたからと、４は必ずしも必要ではありません（運営の方針によります）。

調理に関しては、高齢者専用賃貸住宅で食事提供をする場合は委託の方が良いかと思います。
理由は、早朝のパートの確保が難しい可能性があります。

お礼

私は適合は考えていません。
適合の基準は確保しながらとりあえず、適合無しで考えています。
食事提供は委託を考えてみます。
長くわかりにくい質問に親切に答えて頂きありがとうございます！
また、いろいろ教えて下さい！！

回答No.1

takuranke

高齢者専用賃貸住宅は、
高齢者の入居を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅」のうち、
専ら高齢者を賃借人とする賃貸住宅のことなので、
基本的には自立できる人が入居の条件になります。
グループホームなどとは違い、単に部屋を貸すだけですので、
こうしてああしてといのは基本的にはないです、
修理に関して自己負担分の切り分けがしっかりされているのが一番です（普通のアパートでも同じですが）

高齢者円滑入居賃貸住宅登録制度は、
登録することによって、財団法人高齢者住宅財団で債務保証（賃借人の申し込みが必要ですが）を行ってくれたりします。
また、都道府県や市区町村で利用したい方が無料で検索などができます。
登録にあたっては、一定の設備要件や賃貸の条件等を満たす必要があり、基準は都道府県によって異なる場合がありますので、詳細については、各都道府県の登録窓口でご確認する必要があります。

高齢者専用賃貸住宅としての登録がされた住宅で下記要件を備えると、
１．各戸の床面積が２５m2以上（居間、食堂、台所その他、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共用設備がある場合は１８m2以上）
２．原則として各戸に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室（共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備又は浴室を備えた場合は、各戸が水洗便所と洗面設備を備えていれば可）
３．前払家賃を受領する場合は、保全措置を講じる　
４．入浴、排泄もしくは食事の介護、食事の提供、洗濯、掃除等の家事又は健康管理を実施

(1) 老人福祉法に規定する有料老人ホームの定義から除外され、有料老人ホームの届出が不要となる。
(2) 適合高齢者専用賃貸住宅として都道府県知事へ届け出ることにより、介護保険法に規定する特定施設入居者生活介護の対象となる。
詳細は都道府県の福祉の窓口で確認。

それと、どこで開所するのかわかりませんが、ニーズのリサーチしていますか。
ある地域にデイサービスがない場合、現状ニーズがないという場合が多いです。
逆に近隣にでかいところがあり、送迎などもしているところがあるなど。

もう少し福祉事業の経営について勉強したほうが良いと思います。
これらの福祉事業を行う際に、法人をどの形態にするか考えていますか？
社会福祉法人、NPO、営利法人で、法人格の取得方法が違います。
社会福祉法人の場合、備える資産の中に土地又は建物があります、
その他に
施設建設等に必要な自己資金
事業運転資金(通常は年間事業運営費の12分の1以上)
法人事務費(必要な額、100万円以上の現預金等)
施設用不動産の全部を国若しくは地方自治体から貸与又は使用許可を受けている場合は、基本財産として1000万円以上の現預金等が必要
になります。

人数の最低基準は満たさなければなりませんが、収入以上に人員配置をしたら赤字になってやっていけません、この部分を人に聞くこと自体、福祉事業を甘く考えているようです。

お礼

ご指導ありがとうございます。
私の質問の仕方がヘタクソだったようです。
現在すでに資金は準備済で、調べでは地域的にニーズもあるかと思われます。
高齢者専用賃貸住宅については少しずつ勉強しているつもりです。

なので施設基準等ではなく、現在高齢者専用賃貸住宅を行っていて、
例えば、共用部分の位置は施設廊下の真ん中がよいとか？端がよいとか？
調理はパート雇用しているが、外部業者に頼んだ方がよいとか・・・
経験上のこうすればよかった、あーした方が良かったなどの
経験談などいろいろ聞かせて欲しかった。

収入以上の人数（人件費）ではやっていけない・・・当たり前ですね。
ではみなさん基準通りの人数で行っているという事ですか？
基準以上に一人でも従業員を雇うと、赤字になるという事ですか？
そんなに収入はないのですか？そんなギリギリでみなさん事業しているんですか？

「専ら高齢者を賃借人とする賃貸住宅のことなので、基本的には自立できる人が入居の条件になります。」
とありましたが、基本的には自立できる人が入居の条件とは知りませんでした。

高齢者が賃貸人でも大体家族が関わってきますよね？高齢者だけで賃貸住宅を選び、契約をさせるなんて
普通考えられない。家族の薦めで高齢者が賃貸住宅に住むのが普通多いと考えていました。
だから、要介護者を施設に入所させたいが満室で入居できず、自宅でサービス利用しながら施設空き待ちをしている家族も多く、そのような人達も利用する事が多いのかと思っていましたが、
そうなると、「基本的には自立できる人が入居の条件」ならば、
要介護者がいろいろ福祉サービスを利用し高齢者専用賃貸住宅に入ろうと思っても入りにくいですね。

ありがとうございます！
私は、文章での説明が下手なので読む側がわかりにくいところがあるようですね。
少しずつ練習していきます。