住宅ローンの借り換えができずに困ってます。

質問

住宅ローンの借り換えができずに困ってます。
実家の住宅ローンの連帯債務者（親父の）になっています。様々な事情から、実家を出ており、実家で暮らしている弟にひきつぐ事になって、住宅ローンの借り換え手続きをしようと思ったのですが
旧住宅金融公庫（現借り主・某地方銀行が窓口）からＮＧが出ました。
建物の名義に、自分も入っている事から、まずは、その名義を弟に移してからではないと、
弟名義の借り換えは、できないとある金融機関から言われました。
しかし、金融公庫からは、連帯債務者の名義変更はＮＧだと言われ途方にくれています。
金融機関によっては、名義変更以前にも、弟に支払い能力があると分かれば融資（借り換え）をしてくれる金融機関もありますから、そちらで頼んでみて下さいと、今のローンの窓口になっている銀行担当者に言われました。
本当に、借り換えができるのでしょうか？
もう一軒の金融機関も、名義変更が前提と言われたのですが、その担当者からの話しだと、本人名義の借り換えは多いのですが、本人名義から弟さんなどの他人名義から借り換え例は、まれなので！と言われました。
このままでは、住む事ができない家のローンに束縛される事になってしまいます。
何か良い方法があれば教えて下さい。

また、借り換えが可能になると、建物の名義を自分から弟へ移す事になるのですが、それは、贈与になり贈与税の対象になるのでしょうか？　その手続きには、どれ位の費用がかかるのかも。分かれば教えて下さい。　よろしくお願いいたします。

回答No.2

manno1966

> 弟にひきつぐ事になって、住宅ローンの借り換え手続きをしようと思ったのですが
家と債務両方の名義変更の為の借り換えと言うことは、これは単純に「売買」と言えるのでは。
大抵の銀行等金融機関では、親族間の売買での住宅ローン契約を認めていません。

> 本当に、借り換えができるのでしょうか？
無理でしょう。

> 何か良い方法があれば教えて下さい。
親戚等に買い取ってもらい、その後親と弟がローンを組んでその親戚等から買い取る。

> 贈与になり贈与税の対象になるのでしょうか？
換価価値によります。
控除があるから。
また、価値により税率も決まります。

お礼

ありがとうございます。

借り換え＆親族間の売り買い等、よく分かりました。
不動産屋が簡単に可能だと言うので、プラス「ろうきん」まで借り換えができたら言って下さい！と簡単に言うので錯覚してしまいました。

今、ＦＰさんを仲介してある金融機関と交渉に入るところです。
契約資料と通帳（健全がどうかの確認）などなど準備が大変です。かなりの労力が必要です。
連帯債務付きのまま借りるか、他の方法を探すか？　金融機関の判断になるそうです。
可能性は５～６分だと言われました。

回答No.1

oyazi2008

基本的にご希望する条件での債務者変更はむずかしいです。
可能性があれば、他金融機関からの借り換えですが、弟さんが信用状問題が無ければ可能です。
また、持分を譲るのではなく形式上、質問者さんから弟さんへ売買し、その代金は借入金で質問者さんへ支払い、質問者さんは公庫へ返済するので、贈与等には該当しません。
問題は、新築時は良いのですが時間を経過すると、現在は土地価格は下がり、建物も償却しているので、現状で金融機関が幾らの担保評価をするのか？が問題です。残金と評価に開きがあれば、追い銭をしなければ借り換えできません。借入人が同一での借り換えならば、担保評価はしませんが、新規での借入と見なされますから査定があるでしょう。また、親御さんの年齢も以前は可能だったが、現在年を取っていたり、退職していたりすれば、連帯債務者になれませんから、その辺りも影響します。

取り扱う銀行は非常に限られると思いますので（地銀や信金）まずは、あたってみることでしょう。
＞このままでは、住む事ができない家のローンに束縛される事になってしまいます。
そうなる可能性の大小は別にして、当初から予想出来るリスクで承知の上での契約ですから、最悪仕方が無いでしょう。

お礼

ありがとうございます。

何社からかの不動産営業マンからも同様な事を、言われました。
銀行や信金などに太いパイプがあるから、うちにませて下さいと、言う営業の方もいましたが
、それはそれで心配です。

当初から予想出来るリスクで承知の上での契約ですから、最悪仕方が無いでしょう。＞
痛烈に後悔しています。妹の離婚や出戻りで子供付き、弟の居座り等々、予測不可能な事が多く重なりました。　言い訳にしかなりませんが．．．