ローン特約について

質問

ローン特約について
ある不動産デベロッパーとローン特約付きで新築アパートの契約を２月にしました。ローン特約の期限は今年の４月上旬でした。期限ぎりぎりになってローン会社から融資はできないとの回答があり、デベロッパーにその旨返答したところ、契約解除の手続きをするが、経理上の都合から頭金の返金はしばらく待って下さいとの返答でした。ところが５月末になって、デベロッパーから別の銀行が融資を検討するからどうですかとの打診があり、電話口では一旦わかりましたと答えましたが、このところ本業の業績が非常に悪化し、新たな借金が負担になる可能性が高くなってきたため、その日のうちに、もし可能であれば新規の融資申し込みを取りやめることはできませんかとメールで問い合わせをしました。デベロッパーは検討しますとのことでしたが、検討の結果やはり契約の解除は難しいとの回答でした。
書面で取り交わしたローン特約の期限からはすでに二か月以上が過ぎているのですが、上記のような場合はやはりローン特約による契約解除は難しいのでしょうか？

回答No.3

oyazi2008

＞期限ぎりぎりになってローン会社から融資はできないとの回答があり、デベロッパーにその旨返答したところ、契約解除の手続きをするが、経理上の都合から頭金の返金はしばらく待って下さいとの返答でした。
基本的にこの電話をした時点で契約は白紙解除になる条件を満たしたのですから、売主はすみやかに預かり済みの手付金を全額返金し、解除する必要があります。まずはここが売主の業法違反。
宅地建物取引業法では、解約をする場合同時に手付金も返還しなければなりません。同時履行といって解除証だけ作成し、後日金銭を返還という方法は認められていません。
それからすると、解除を経理の都合にして引き伸ばしたのは売主です。よって買主さんには責めがありませんから、どう考えてもかなり期日は過ぎましたがローン条項による白紙解除の案件だと思います。
まずは、先方に白紙解除の意思をはっきりと告げ、応じないならば県の監督課へ相談し、弁護士にも依頼すると言ってみましょう。
最悪のパターンは担当者が秘匿していた場合です。会社はローン条項での秘訣を知らない。担当者だけなんとかなると思い、会社には報告できずにいた・・・場合です。
先方と話をする場合も、担当者と上司、専任の取引主任者の同席を求めましょう。
まともな会社ならば、応じると思います。応じないならば、契約書や重要事項などの書類一式とこれまでの経緯を極力日時を記載して、県の建築宅地課などの監督課へ電話の上出向いてください。
また同様にその会社が所属する不動産保証協会に保証の依頼を受付してもらってください。重要事項の最初の欄に記載があります。返還する意思が無くとも裁判で判決が下りれば保証金から弁済を受けられます
ここは中々受け付けませんから、食い下がって粘ることが必要です。
それでも先方が突っ張るならば、弁護士介入でしょうね。しかし県でもこの案件は黙ってみてはいないですよ。すみやかに手付金を返還しない場合、主任者か業者か何れかには処分があると思います。
尚裁判費用は負けた側が支払いますから、とりあえず着手金だけあればOKです。

お礼

具体的にご回答いただきありがとうございます。上記を参考にしてデベロッパーと話し合ってみたいと思います。

回答No.2

oochanchan

それは担当者(とその上司)の保身のためにそう言っているんですよ。
契約の解除をすると解除届を出しますけど、恐らく「買主都合により」と書かれますよ。そう書かれた書類にハンコを押したらおしまいです。
ローン特約の期日までに融資が降りなかったのだから契約は無効。何も恐れる事はありませんよ。これは仮審査がOKで期日を過ぎてから本審査NGと言われると揉めるんだけど、融資NGを期限ぎりぎりに伝えているんだから問題なし。
担当者にすりゃあ違約金が取れればそのアパートを売ったも同然の利益だから抵抗しますね。
ただ違約金に関しては上限2割は決まっていても結局は当事者同士での話し合いで支払うかどうかが決まるので、言ったもん勝ちとなるわけです。
裁判になれば負けるのは当然。でもそこまでは抵抗しないだろうと踏んでるだろうし、実際そういう人多いですから。
もしあまりうるさく言うなら行政に出向けばいい。

お礼

ありがとうございます。デベロッパーと話し合ってみます。

回答No.1

takapiii

これは最もよくあるケースで、ローン特約の期日を過ぎてからの契約解除は有効かという根の深い問題です。

一般的には契約書に期日が記載され、その期日を越えても解除通知が無く、支払いを待って貰ったりすると、ローン特約は無効となると判断しています。
しかし、本来この特約は期日までに融資が実行されない場合は契約は当然のごとく解除されると言う意味であり、その期日を持って契約は解除されていると解釈するのが司法判断だと思います。
契約に当たり、重要事項説明において期日到来後の解約手順等を詳細に記載かつ説明されていなければ、上記のような判断になると思いますので、ここは契約解除を強く求めるべきだと思います。
恐らく相手は期日を過ぎた事を盾に損害賠償を請求するとの話をしてくる可能性はありますが、その場合は反訴の可能性をにおわすしかありません。期日設定に問題があるわけですし、重要事項説明で解約の手順について詳細に説明されていない訳ですから(期日までに署名による通知で解除しないとローン特約は無効になる等の説明)、そこを盾に戦うと言う事になります。

同様の件での司法判断です。↓
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200209.html

お礼

とてもわかりやすい説明ありがとうございます。上記のご回答を参考にしてデベロッパーとの交渉をしていきたいと思います。