住宅ローンの特約による解除

質問

始めて質問させていただきます。11月半ばに住宅ローンで中古物件を購入しようと思い、ローンを申し込みました。
しかし、融資承認取得期限の日(今月の18日)を過ぎても銀行の方から連絡がなく、こちらから問い合わせたところ、まだ返事が来ていないとのことでした。
その旨を仲介業者に伝え、契約の解除を申し入れましたが、期限が過ぎているため解除をするならば手付金と違約金を支払っていただくことになりますと言われています。
契約書には、住宅ローンの承認が得られない場合は、買主は融資取得期限内であれば売買契約を解除できるとあります。
ただ、今現在も銀行のローンは通ってません。解除の場合は違約金が発生するのでしょうか？
非常に困っています。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
売買契約には、無条件で白紙解除となる所謂「ローン条項」を付帯しますが、仲介業者がローンを斡旋や申し込み手続きをしていない、買主の自主ローンの場合、あくまで18日の解除期日までに、ローンの結果と解除の意志を申し出る必要があります。
これは重要事項にも契約書にも記載されていますし、説明を受けていることですから、それに従うしかありません。
ですから、ローン条項を適用しての白紙解除は出来ないことになります。
しかし、解除が出来ないという事で現在違約なわけではありません。その申し込みしている住宅ローンがOKになれば、融資を受けて残金を支払えば良いだけです。
本来は銀行などにも契約書の写しは提出しているはすで、申し込み窓口でもローン条項の期日は、チェックし、申込人に負担がかからないように配慮するものですが、申し込み先もローンセンターなどの慣れた部署ではなかったのでしょう。

万一、現在のローンが不調になれば、決済日に間に合うよう他の金融機関へ申し込みするなど対処しなければなりません。どこの金融機関であっても決済できれば問題ありませんし、申し込み先変更で多少決済が伸びるぐらいは、何とか業者に売主へ交渉してもらいましょう。

どうしても融資が受けられず、契約解除となる場合は、手付け解除という解除がありますが、おそらく手付け解除の期限が既に到来しているのでしょう。業者が売主でない場合の契約では、手付け解除の期日を定めることが多く、ローン条項の期日よりこの期日の方が短いのが一般的です。
そうなると契約の解除は、違約による解除扱いとなり、契約書に定めた損害賠償の予定額を支払い解除となります。通常は契約額の10％～20％と定められているはずです。
法的にこれを支払わなければならなくなります。
契約内容はあくまで売主と買主間の約束事で、仲介業者が違約金を受領するわけではありません。また仲介手数料も全額請求されるでしょう。

ですから、今質問者さんがやるべきことは、他の融資申し込み先へも早急に申し込みできるように、申し込み先の宛を探し（現在の銀行等より緩い基準のところ）申し込みの準備をすることです。
しかし、ローンというのは返事が遅いということは、「ほぼ承認になります」若干何かしら条件が付く場合はありますが・・・・否決の場合は、申し込みから早い時期に返事が来ますので・・・・・・

他にお聞きになりたいことがあれば補足してください。

回答No.1

yumeiroyamaneko

「住宅ローンの承認が得られない場合は、買主は融資取得期限内であれば
売買契約を解除できる」という特約がある場合，
その期限内のローン不承認による契約解除であれば，
特約による解除になり，手付金無利息全額返還になりますが，
その期限経過後は，その特約は働きませんから，
通常の解除となって，手付金は放棄せざるを得ません。

期限経過により解除はないものとして売主が履行の着手に及び，
そこで何らかの費用が発生しているような場合には，
契約を解除するなら，その損害を賠償する責任はあるでしょう。
業者はそれを違約金といっているのでしょうか？

金利負担増になるかもしれませんが，
地銀系や信金系のローンの検討もありかもしれません。
また，業者紹介のローンを使えるようであれば，
融資決定も早いかもしれません。
業者に相談してみてみてはいかがでしょうか。