賃貸保証会社について

質問

この度現在住んでいる賃貸マンションの契約が法人から個人に変わることになりました。それで管理会社から賃貸委託申込書が送られてきて日本賃貸保証株式会社に加入しろというのです。賃料の30％がかかるとも言われました。そこで疑問がいくつかあるのですが回答をよろしくお願いします。
1、それは絶対に借り主側が払うべきものなのでしょうか。

2、このサイトの回答の中でこれに加入する場合「滞納保証
」があるのだから敷金が相場より安いはずとあったのですがそんな事は全くありません。もし絶対に加入しなければならない場合敷金の減額は主張できるのでしょうか。

3、築20年近いマンションでうちは丸6年ほど住んでいます。住人の中にはマンション新築時からの住人もいます。もしその人達が従来の保証人制度だとしたら住人全てが加入してないのに不公平だと思うのですがそれを主張して従来の保証人制度にしてもらうことは可能でしょうか。あと最近マンションの空室（全戸数の2/3）を次々リフォームして新しい住人が続々と入居してきましたがうちは古いままなので古くからの住人と条件的に一緒だと思うのですが・・。

回答No.5

sigino · ベストアンサー

>その契約だと保証料や承諾料を気にせずに済むのでしょうか。
そんなことはありません。基本的には別問題です。ただ、通常の賃貸借契約よりは、貸主側のメリットが大きいので、対案として使える可能性がある、ということです。「10個買うから1個おまけして」みたいな感じかな？（ちと違うか^^;)

>保証会社の加入申込書の提出（ＦＡＸで）を求められました。勝手に申請されないかと少し心配です。
申込書に記入押印することは保証会社の制度を利用する、ということです。もしあなたが申込書に絹有して管理会社にわたせば、それは保証会社に入るのを申し込んだことになります。「勝手にやられた」は通りません。
ただ、一部の管理会社は保証会社に家賃管理そのものを外部委託しているケースがあります。（賃借人の承諾とは無関係に保証契約を結べる会社もあります）その場合ですと断りきるのは難しいでしょう。
なお、保証会社を利用する場合でも、保証人がいればいくらか保証料が安くなるケースが多いです。
細かいことは保証会社名がわかっていれば、その会社のＨＰをみるのがてっとりばやいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。一応保証料は請求されなかったのですが保証会社への加入申込書は提出してしまいました。退去する時に事務手数料とかの名目で結局取られるのかなと思います。町会費も必ず取られますが何の為なんでしょう。同じ地域の１戸建てに住む友人はお祭りの時にやきそば券とかもらっているといいますがうちは丸6年もらった事がありません。不動産契約って素人には？の事がいっぱいです・・。色々教えていただいてありがとうございました。

回答No.4

sigino

たびたびどうも#2です。
来年の新居完成が決まっているならば、少し余裕を見た期間を設定しての定期借家契約で交渉するのも手です。
貸主・管理にとって一番いやなのは「家賃を払わずに居座り続けられる」ことです。
定期借家の場合、期間が過ぎれば理由の如何にかかわらず退去しなければなりませんから（再契約の場合をのぞく）、滞納事故の際の貸主側のリスクは減ります。

お礼

回答ありがとうございます。そんな方法があるのですか。とても参考になります。その契約だと保証料や承諾料の事は気にせずに済むのでしょうか。明日契約更新なのですがマンションのオーナーの意向ではないという事で今回は普通に保証人をたてる事になりました。承諾料という話は出ていませんが明日何を言われるか分らないです。もしその話が出たら教えていただいた契約を交渉してみようと思います。それとうちはこの用紙で管理しているからと保証会社の加入申込書の提出を求められました。それが勝手に申請される事はないかと少し心配です。

補足

色々と考えていただいてありがとうございます。その契約だと保証料や承諾料を気にせずに済むのでしょうか。それと不動産屋からうちはこれで管理しているからと保証会社の加入申込書の提出（ＦＡＸで）を求められました。勝手に申請されないかと少し心配です。

回答No.3

sigino

＃2です。
管理会社の意向なんですね。
システムとしては
●管理会社が保証会社の代理店になっている。
●保証会社との契約で全員に「すすめる」ことになっている。
●加入があれば管理会社には手数料が入る
というところが多いかと思います。
会社のメリットとしては
●事故が起こった際の対応がラク。

で、果たして「管理会社の意向」だけでそれが通るのか、という問題ですが、家主と管理会社との間の契約によります。募集・管理の条件に「保証会社への加入」がついているか否かですね。また、管理会社がサブリースしてないかという点もチェックポイントです。
「保証人がいる」で押し通すことも可能かも知れませんが、労力・住み心地とどちらを優先するかという問題になりそうです。
と、いうのも保証料はフルの保証2年契約でおおよそ家賃の1か月分（保証会社によって違います）
賃借権譲渡の承諾料もそれぐらいはかかりますから。（承諾料の話は出てないんですよね？）

回答No.2

wako-

こんにちは。前の方が詳しく説明していますが、一応回答させていただきます。

１、借主が払わなければいけないと決まってはいないですが、保証人をたてないのですから、やはり借主が払うべきでしょう。
２、この保証制度は家賃に関する保証です。敷金は滞納の時のために預かっているのではありませんから、敷金が減ることはないのではないでｈそうか？
３、大家さんは一室ごとに契約していますから、他の部屋の人は関係ありません。
大家さんからしてみれば、法人契約が好ましいので、あまり個人には変えたくないのが本音です。その辺の事情を考慮してあげてください。

お礼

回答ありがとうございます。うちも大家さんの意向ならまだ仕方ないかとも思えるのですが（でも、不動産機構という所にも問い合わせたのですが大家さんの意向だとしてもきちんと保証人がいるのに保証会社に加入させるのは本当はおかしな話だと言っていました。）管理している不動産会社の意向ということでそんな権利があるのかと疑問に思ったのです。どうなのでしょうか？もしお知りであればそれについても回答をいただけたら嬉しいです。

補足

ちょっと誤解があるようなので補足させていただくと保証人になってくれる人はちゃんといます。しかし管理している不動産会社は保証人がいるいないにかかわらずその保証会社に加入しろというのです。しかもそれは大家さんの意向ではありません。管理している不動産会社のみの意向です。それでも加入しなければならないのでしょうか。

回答No.1

sigino

大家です。では順番に……

1＞今のところ「借主払い」を貸主側が契約条件としているわけですが、当事者同士の合意があればどちらがはらってもよい保証会社が多いと思います。絶対に借主払いであるわけではありませんが、絶対に貸主払いであるわけでもありません。

2＞交渉としてはOKですが、それを相手が了承するかは別問題です。保証内容もさまざまなパターンがあり、保証会社をいれても敷金を必要と考える貸主もいます。敷金設定・及び交渉に応じるか否かは、貸主の経営戦略の問題です。

3＞同じ物件に住んでいても、契約内容は一人一人違います。これは保証のあり方以外の契約条件でも同じです。賃料だって契約時期が違えば違いますから。保証人だって、その人の経済状況しだいでは２人たてている人だっているかもしれません。保証人制度の変更も交渉はOKですが、繰り返しになりますが、それが通るかは別問題です。

なお、法人から個人への切り替えとのことですが。
そのため、信用に不安ができたとも考えられます。
逆に新しい住人たちが全て保証会社を利用しているのであれば「保証人」という制度自体に貸主は信用を置いていないとも考えられます。（私の経験でも、事故の際、保証義務にすんなり応じる保証人は少数派です。これが現実）
また、賃借権の譲渡にあたりますので、貸主側は承諾料を請求することも理屈としては可能です。

どうしても合意できないならば転居をおすすめします。
と、いうのも法人契約における入居者が、法人解約後もそのまま居座ることは不法占有にあたり、かならずしも居住権が保護されないからです。

お礼

回答ありがとうございます。主人が不動産屋に電話して大家が加入しろと言ったわけじゃないのに管理してる会社の一方的な職権乱用じゃないか！と言ったみたいなのですが回答をいただいた限りでは何だかこちらの旗色の方が悪いなーと感じています。転居したいのも山々なのですが来年に新居が完成する予定なのでそのわずかな期間だけ転居するのはもったいないなーと思っています。お金もないし・・。でもきちんと保証人になってくれる人がいるのに保証人がいない人の為のもの（のように感じる）保証会社にわざわざ加入しなければならないなんて何だかおかしく思えます。しかもその保証会社に対しても結局は保証人をたてるのですから。長々ぐちってしまってすいません。いただいたアドバイスを参考に交渉してみようと思います。ありがとうございました。

補足

管理している不動産屋に問い合わせたところ、大家さんが保証会社に加入してくれと言ってきたわけではなく、その不動産屋がうちでは加入してもらっていると言っていました。その場合でも加入する必要があるのでしょうか？その不動産屋だと加入しなければいけないのなら他の不動産屋で契約更新したいと言ったのですが管理しているのはうちだけですからと言われてしまいました。