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賃貸契約の保証人の責任期限
知人の賃貸契約の連帯保証人となっています。 賃貸借の期間 平成１２年１０月１日から平成１４年９月３０日までの２年間とします。 賃料は1ヶ月 １４５０００円 契約更新についての記載はまったくあれません。 平成１６年５月 賃料は1ヶ月 １４００００円に変更されていま。 自動更新の記載はなく、平成１２年以後更新契約手続きは行っていません。 知人は平成１８年３月末で賃貸契約を解除し引越ししています。 賃料は平成１７年３月から平成１８年３月までの１３ヶ月未払いとなっています。 貸主より敷金・預かり金を差し引いた金額を、連帯保証人に支払請求がありました。 連帯保証人の義務は現在まで継続しているのでしょうか。 未払い分の賃料を連帯保証人が支払わなければならないのでしょうか。
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- moon_sky_tokyo
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>>連帯保証人の義務は現在まで継続しているのでしょうか。 >>未払い分の賃料を連帯保証人が支払わなければならないのでしょうか。 はい。 更新後の保証義務を拒否するような契約を予めしていない限り、未払い分の賃料を支払わなくてはなりません。 なぜならば、更新後の契約から生ずる債務に対しても、保証の責任が依然存在するからです。 これについては、色々な個人的見解もあるでしょうが、実務上は最高裁判所から以下のような判決が出ていますので、事実上このような法律の条文があるのと同じです。 実務においては、学者の自説（学説）など最高裁判決の前では何の役にも立ちません。 最判平9・11・13 「期間の定めのある建物賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨を伺わせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を負う趣旨で合意されたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を免れないというべきである」
期間の定めのない賃貸借ならばいざしらず、期間が契約書に書いてあるのに根保証と捉えるのには無理があるのではないでしょうかね？特定の期間の主債務が契約書面に表れているのですから、その期間の主債務を保証すると解釈するのが自然だと思いますが。 あと、わが国の賃貸借契約の保証人というのは、多くの場合縁故などで無償でやっているわけで、そのような保証人に、青天井の責任を負わせることは、公平でしょうか？ ちなみに、大判昭13.12.29.や大判大15.12.2.などによれば、限度額の定めがない根保証の場合でも、責任は無限でないとされていますがね。
結論から言えば、残念ながら連帯保証契約は継続していることで間違いないと思います。 理由はNo.3の回答にある最高裁判例の通りです。 かりに理論的におかしいと考えたとしても、最高裁まで争わない限りひっくり返すのは無理ですし、 争ったとしてもまずひっくり返らないでしょう。 一般に不動産賃貸借の連帯保証は、根保証の一種です。 根保証だからといって限度額があるとは限りません。 ただ、連帯保証人としては借主が滞納していないかどうか貸主に確認できますし、 発生する債務が突然巨額になることもありません。 また、No.5の回答の通り、社会的に広く受け入れられている契約慣行でもあります。 そう考えれば、理論的にも最高裁の解釈が理論的におかしいとも考えられません。 私自身、個人的にオフィスビルのテナントの連帯保証人になっており、以前いろいろ調べてみましたが、 自動更新を否定するどころか、よほどのことがない限りこちらから解約することさえ無理そうなので、 滞納があった場合には賃貸人から連絡してもらうことと、滞納が３ヶ月を超えたら 賃貸借契約を無催告解除してもよいという覚書を貸主・借主との三者で 取り交わして自衛しています。 本件の場合も、連帯保証契約の存在自体を否定することは無理だと思います。 もっとも、1年以上もの滞納を連帯保証人に知らせなかったことについて、 貸主側の怠慢や信義則違反を突っついて、交渉して減額させる可能性は なきにしもあらずかもしれません。
さらに言えば、確かに主債務が完全には確定していない段階で保証する根保証というものもありますが、根保証であっても限度額があるのであって、更新の連続で、一度した保証による保証債務が無限に広がっていくような解釈は著しく問題だと思います。更新時には、保証債務も広げたいということであれば、保証人にも承諾を得るというのが本来でしょう。
保証債務は、主債務についての契約と、保証契約の両方が揃って初めて存在します。 この点、最初に賃貸借契約が結ばれた時点で、2年分の主債務しか観念できず、保証債務も2年分しか観念できません。問題は更新なのですが、主債務者が債権者との合意（更新）によって自己の債務を拡張するのは勝手ですが、保証人は何ら関与しませんので、保証契約が結ばれたり更新されたりするわけではないのです。主債務・保証債務の成立後に、債権者と債務者の間の合意で、保証債務が拡張してしまうというのは理論的におかしなものと言わざるを得ません。
- fujic-1990
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某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。 連帯保証人としての責任は、続いているものと思われます。 現在の不動産賃貸借契約における連帯保証条項は、すべて、（もちろん契約ですので、明確な反対の意思表示があれば別ですが）、賃貸借継続期間内における賃借人の全債務について連帯して責任を負うという前提で規定され、契約は締結されています。 更新があっても同じです。家賃の値上げがあっても同じです。更新の規定や家賃の値上げ・値下げの規定は契約書内にありますので、当然その範囲で、更新や家賃変更は行われるものと想定しておくべきです。 うちの契約書の場合は、あとで紛争を招くような誤解を産まないように、ぎちぎちと多数の条文を入れていますので、時々「読むのがめんどうだから借りない」といわれるくらいです (^^; 。 なので、「更新しても・・・ 」と明確にそう規定しておりますが、規定がなくても、日本中がそういう慣習です。あ、そう言い切っては言い過ぎですね、データを持っているわけではないので。 どこにお住まいか分かりませんが、ためしにどこの大家にでも聞いてみて下さい。「最初の契約期間、２年なら２年が過ぎたら、連帯保証人は責任を負わなくてもいいんだよね？」と。 「２年すぎたら責任を負わなくてもいいんだよ」という大家はいないと思いますよ。ドキリとして、「はて、法律が変わったのだろうか？」と思い、返事を逡巡するのがせいいっぱいの反応でしょう。 そういう状況なので、これを否定しようとしたら、法律の条文をもってしないと難しいと思いますし、法律をもってしないと難しいとしなければならないほど重大なことです。 とにかくいまの日本で、「更新日以降は連帯保証責任を負うつもりはなかった。相手の大家もそれに同意していたはずだ」と主張するのは困難だと思われます。むしろ、「日本中の連帯保証人がそれを承知し、履行している。貴方もそれを承知していたはずだ」といわれると思います。 まあ、年々、住宅では連帯保証人なしの契約（クレジット会社が何ヶ月分かを保証する方式）が増えていますので、連帯保証人を要求するのは、あと１０～２０年というところじゃないでしょうか。 その代わり、滞納したまま１年も居座りが許されるなんてことはなく、プロが矢のような催促をして、すぐ追い出されてしまうことになるし、クレジット会社のブラックリストに名前が載ってあとあと大変な思いをすることになるでしょうけど。クレジット会社はデータを共有しているようですから。 それまでの間、重大なことなのでお願いしておきたいのですが、大家の誤解を招かないように、今後、賃貸借の連帯保証人になる場合は、「最初の賃貸借期間が終わったら、私はそれ以降、連帯保証人の責任を負うつもりはない！」と明言し、契約書にもその旨明記して下さい。
保証債務というのは、担保される債務の契約とは別個の、保証契約によって成立します。したがって、更新条項のない、期間の定めのある賃貸借においては、期間分以上の被担保債権が保証契約時に観念しようがないのですから、その期間以上の保証債務が保証契約時に成立したと考えるのは理論的に困難であると考えます。保証契約を、身分的な（「保証人」という地位に就くという）契約と見るのは問題だと思います。
- password
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期間の定めのある賃貸借契約の保証人は、 原則として、更新後の債務についても保証責任を免れることはできません。（最高裁平成９年11月13日判決）。 「反対の趣旨」をうかがわせるような特段の事情のない限り、 連帯保証人は更新後の債務も保証する意思で連帯保証人として契約書に調印したものとみなされるので・・・・
- dandy-yuchin
- ベストアンサー率26% (453/1702)
賃貸契約は大家（貸主）と知人（借主）間の契約で、連帯保障は大家と貴方の 契約なので、賃貸契約の更新とは別問題になると思います。 ただし、３月に契約解除するまで未払いを認めていたのですから、まずは借主 への請求と連帯保証人への事前通知（数ヶ月未払いの時点で）があるべきでしょう。 契約書を持って無料の法律相談などに行って相談してみてください。
- zorro
- ベストアンサー率25% (12261/49027)
契約期間が過ぎています。。自動更新条項がなければ、連帯保証人には支払いの義務は発生しません。
