教えてください。

質問

教えてください。
現在住宅ローンの返済中ですが抵当権が設定されている家でも担保にお金を借りることができますか？
21年9月に融資を受けましたが、借入希望学1900万に対し結果、1100万の融資でした。通常の住宅ローンの審査が通らずプロパーローンに変えての結果です。融資を受けることはできたものの、工務店に支払う800万が足りず、親戚・友人から借りて500万は払いました。工務店側では残300万は待ってもいいよといってくれました。しかし友人や親戚には返済をしなければいけません。500万とまとまった金額は銀行のフリーローンでも見つけることができませんでした。月日も経ち返済をしたいんです。

主人のみの名義で借入をしたのは私が債務整理をしたからです。やみくもに借金をしてしまったわけではなく過去に色々ありました。そのせいで主人には債務整理をした事は伝えていません。本来であれば言わなければいけないのは十分分かっています。

主人が住宅ローンの通常のローンの審査が通らなかったのは私のせいでしょうか？債務整理をする時に弁護士さんに確認をしたら、「連帯保証人にならなければ大丈夫」と言われていたので・・・

甘い考えとは心から思っています。

回答No.4

Domenica

＃３です。
ご丁寧なお礼をありがとうございます。

補足により経緯を拝察しました。

> 最初にA銀行に行って審査をしたら返済比率もクリアしているので大丈夫と融資担当の方から言われて着工しました。
この「審査」は、いわゆる「本審査」だったのでしょうか？
それとも「事前審査」だったのでしょうか？

確かに、金融機関の担当者から「大丈夫」と言われれば着工することになりますね。

ですが、もし、これが「事前審査」であれば、ちょっと先走りだったと思います。

金融機関によっても「審査」の方法は異なるんですが、「事前審査」の段階では、金融機関において借入申込人の年齢、職業、勤続年数、収入のみで審査を行い、「本審査」で初めて、『個人信用情報機関』に照会をしたり、「保証会社」に保証依頼することもあるんです。
このパターンですと、事前審査でＯＫになっても、本審査で「『個人信用情報機関』にネガティブ情報が登録されていた」「保証会社が保証ＮＧと言ったため、融資できません」となり、「事前審査ＯＫ→本審査ＮＧ」ということもあり得ます。
事前審査の段階で、『個人信用情報機関』に照会したり、保証会社に保証審査を依頼していると、「事前審査ＯＫ→本審査ＮＧ」ということは少ないんですけれどね（それでも皆無ではありませんが）。

Ａ銀行が「大丈夫」と言ったのは「事前審査」の段階で、Ａ銀行は、前述のような審査パターンだったのではないかと考えられます。

そして、現在ご利用中なのが、保証会社保証なしのプロパー住宅ローン…であることからしますと、Ａ銀行では「保証会社に保証できません、と言われたので、融資できません。わが行では、保証会社保証なしのプロパー住宅ローンは扱っていないので（or保証会社保証なしではご主人に融資できないので）、融資は全くできません。」ということだったのだと思います。

Ａ銀行の保証会社がどうして「保証ＮＧ」にしたかは分かりませんが、Ｂ銀行でも「保証会社保証なし」になっているところをみると、「保証会社において引っ掛かる」何かがあるのかもしれません。

そうなると考えられるのは、「銀行では加盟していなくて、保証会社のみが加盟している『個人信用情報機関』に何かある」のではないか…ということです。

「保証会社のみが加盟している」となると、シー・アイ・シー（ＣＩＣ）という『個人信用情報機関』になりますが、もしかしたら、こちらに「ご主人」についての『個人信用情報』でネガティブ情報が登録されている可能性もあるかと思います。

ご主人は、Ａ銀行がＯＫと言って、１か月も経ってからいきなりＮＧと言われたことについて、諾々と受け入れたのでしょうか？
「普通」…というか、自分に疾しい点がなければ、とうの昔にご質問者さまを問いただしていてもおかしくはないと思うのですが…。

ご質問者さまの債務整理が保証会社でネックになったのかもしれませんが、そうではないかもしれません。

返済比率「は」問題ない…と言われたのですよね。

> 審査をする前に主人が借りていたローンなどの残債は完済して審査を受けました。
住宅ローンの審査で「完済条件がついた」という話を耳にされたことはありませんか？
もし、ローンの「残債」があることだけが原因で、住宅ローン審査がＮＧとなるようでしたら、多くの金融機関では、審査の段階で、「他のローンを（住宅ローンの金銭消費貸借契約までに）完済してしまうことはできますか？」などと言います。

「完済条件がついた」というのは、「現在借入中の○○ローンについて、完済すればＯＫ」というものなんです。
ですから、住宅ローンの申し込みよりも先にローンなどを完済させてしまう必要はなく、金融機関に言われたら完済・解約をする…というカンジでもよかったんです。
もちろん、住宅ローンを貸す銀行には、「他のローンを完済しなければ住宅ローンを貸さない」とは言えませんし、強制力もありませんけれど、他のローンがあるということは、それだけ返済能力が下がるということで、ローンの審査に影響します。

Ａ銀行もＢ銀行も、返済比率「は」問題なし…としていることからしますと、ご主人名義のローンについて、完済はしていても、その「利用方法」などが引っ掛かった…ということも考えられます。

あとは、ご質問者さまが「債務整理」をしたなかに、Ａ銀行の関係先が含まれていた…ということはないでしょうか？
あるとしたら、それが影響したとも考えられなくはないのですが…。

回答No.3

Domenica

金融機関等によって「用語」の認識が異なったりしていることがあるので、確認させてください。
> 21年9月に融資を受けましたが、借入希望学1900万に対し結果、1100万の融資でした。通常の住宅ローンの審査が通らずプロパーローンに変えての結果です。

まず、ご利用になっているのは「住宅ローン」で間違いないですか？

ご主人の場合、「通常の住宅ローン」では審査に通らなかった。だから「プロパーローン」を利用している…とのことですが、これは、「保証会社保証が受けられなかったので、保証会社保証なしで『住宅ローン』を借りている」という認識でよろしいのでしょうか？

ならば、現在設定されている抵当権は、「プロパー住宅ローン」の借入先金融機関が１番で付いているだけ…という認識でよろしいでしょうか？

「土地」は、ご主人（＝住宅ローン債務者）の単独名義になっていますか？

「工務店に」ということなので、住宅を新築をされたのではないかと思います。
ですから、担保不足ということは考えづらいので、借入希望額1,900万円に対して融資額1,100万円となったのは、返済能力不足なのではないかと思います。
ご主人では1,100万円分の返済能力しか認められなかったのではないかと思います。
1,900万円貸しても大丈夫であれば、最初から1,900万円借りられたはずです。
それが1,100万円になったということは、それ以上の追加融資も無理…ということだと思います。
土地と住宅を担保に取っていても、それが限界なのだと思います（土地と建物を合わせても1,100万円の価値しかない…という評価だった）。

ただし、「通常の住宅ローン」では審査に通らなかった…というのが、「保証会社の保証が『受けられなかった』」からだとしますと、これは、ご質問者さまの債務整理が影響している可能性は否定できません。

> 主人が住宅ローンの通常のローンの審査が通らなかったのは私のせいでしょうか？債務整理をする時に弁護士さんに確認をしたら、「連帯保証人にならなければ大丈夫」と言われていたので・・・
原則、連帯債務者、連帯保証人にならなければ、『個人信用情報』を照会されることはないと思いますが、あくまでも「原則」であって、「絶対」ではないので…。

融資額が減額になりますと、多くの方は、住宅の取得自体を諦められるか、建築であれば融資額に合わせて建築計画を見直すものなのですが、ご質問者さまのお宅ではそれをされなかったのですね。

> 親戚・友人から借りて500万は払いました。工務店側では残300万は待ってもいいよといってくれました。しかし友人や親戚には返済をしなければいけません。
親戚・友人にも、一括で返済することは考えず、住宅ローンのように分割返済をされる「契約」をされてはいかがでしょう。
また、工務店も「待ってもいい」と言っていても、無期限という訳にはいかないと思います。
具体的にいつまでならば待ってもらえるのかを確認された方がいいと思います。

> 現在住宅ローンの返済中ですが抵当権が設定されている家でも担保にお金を借りることができますか？
実際には、こういったローン商品もあるにはありますが…。
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_card.html

返済負担率の上限もありますし、担保評価のこともありますし、保証会社保証が利用できることが条件となっていますから、利用できるかどうかは、申し込んでみられないと分からないですね。
あと、現在の住宅ローン利用先の金融機関が、担保を取っている物件について、後順位の抵当権を設定されることをどう受け取るかも気になります（第一順位であれば気にしない…ということであればいいのですが）。

補足

回答頂きましてありがとうございます。

もう少し説明をさせて頂いても宜しいでしょうか？
最初にA銀行に行って審査をしたら返済比率もクリアしているので大丈夫と融資担当の方から言われて着工しました。ですが1ヶ月ほどしてから「当行では融資ができません。プロパーも無理です。」と連絡があり工事も大分進んでいたのですぐにB銀行へ行き今の状態になりました。B銀行も返済比率はOKだと・・・
審査をする前に主人が借りていたローンなどの残債は完済して審査を受けました。私達の認識が甘かったのは事実ですがOKが出ていたので安心していました。

保証会社保証なしで住宅ローンを借りています。
抵当件は借入している金融機関が1番でついています。
土地は主人（債務者）単独の名義になっています。

回答No.2

oyazi2008

まず借り換えは不可能です。現債務残高と諸費用が融資限度額となるからです。
そして銀行などは使途不明な融資は行いません。引き渡されたばかりでリフォームローンも無理があります。本来であれば、最初の融資時にフラット35などを利用していれば返済比率だけクリアしていれば通ったでしょうに・・・
通常担保ローンを貸してくれるのはノンバンクだけです。しかし金利は8％～です。
それに借りれても評価的に１５００万MAX　ぐらいだと思いますので、３００万程度だと思います。しかし奥さんはほぼ保証人に指定されるでしょうからね・・・
ご主人さんの御年収はいくらぐらいなのか？にも依りますね。勤務先の評価なども影響します。
残念ながらかなりむずかしいことだけは確かです。

お礼

回答ありがとうございます。
勉強不足でした。

もう少し検討してみます。

回答No.1

atelier21

資金計画する前に住宅購入したのですか？
借りる＝返済計画 が成り立って契約するのでは？
1100万の融資が決定されているのですから
1900万の審査は不可 → 追加融資は不可なのでは？
担保不足か返済能力不足かは知りえませんが
「闇雲に・・・」いや闇雲に見えます
確りした対応策を考えてください

お礼

御回答ありがとうございました。

もう一度家族で話し合いをしてみます。