不動産売買に不動産業者は不要？？

質問

急な異動で持ち家の売却を検討中で、それを話した所、知人が買いたいと言ってくれてます。
知人はローン予定で、値段も折り合いがつきました。売買の際、
不動産業者抜きでも大丈夫でしょうか？
銀行はそれを不審がりませんか？
司法書士は身内にいるので、頼む予定です。
以上、何か気をつけること、等々ありましたら、よろしくご教示願います。

回答No.2

jinkoda · ベストアンサー

私は不要だと考えます。
既に購入者が決まっているのであれば、売買契約と融資の申し込みを行えば大丈夫です。ただ、融資の申込時には、いろいろな書類の提出を求められると思いますので、その審査申し込みをすれば大丈夫です。
ただし、不動産には様々な法律による規制や制限などがありますので、「何がだめで何が良いか？」ということを明確にする必要があると思います（たとえば、増築はできるのか、壁の色を塗り替えられるのかなど）。さらに住宅の場合は、法律用語で「隠れたる瑕疵」というものがあります。つまり売り主も買い主も売買時には気づかない「欠陥」があります（たとえば柱がシロアリにやられて耐久力が落ちていたなど）。こういう時に買い主と売り主のどちらが責任を持つかということを予め決めておいた方がよいと思います。
そのほか、地震や火災などの不可抗力による場合にどうするかなどを取り決めておくことも必要でしょう。
このようなことは「売買契約書」で定めておくことが必要です。
標準的な「売買契約書」を入手したらよいと思います。
インターネットでも「不動産売買契約書」などで検索すると出てくるかもしれません。
本屋さんにもその手の本があります。
登記の移転手続きは司法書士に頼めば大丈夫ですね。
なお、不動産業者抜きで売買を行う場合の一番気をつけなければならないのは、「公法上の規制」と「瑕疵担保責任」、「危険負担」でしょう。
この辺については、知人と後々トラブルにならないように、しっかりと確認した方がいいと思いますよ。
中身について確認したい場合は、不動産業者の「重要事項説明書」という書類が参考になると思いますので、これも本屋やインターネットで差がしてみてください。
いずれにしましても、不動産業者を通さない場合は、何らかのトラブルがあった場合は、直接やりとりしなければならないので、大変な部分もあると思います。しかし、仲介手数料は売り主と買い主か売買価格の３％＋６万円分が取られますので結構高いと思います。
このようなことを考慮して、不動産業者を通すか通さないかを検討され体はいかがでしょうか？

お礼

ご回答、ありがとうございます。参考にさせて頂きます。
こちらは売り手なので、その通りなのです。双方、しばらく慎重に話し合って第三者を挟んで進めたいと思っています。

回答No.10

itabasi25

素人で知人との契約はお勧めしません。
トラブルがあった際に信頼関係が崩れます。

司法書士が身内なら司法書士が取引したことある不動産会社を紹介して
もらい割安で契約書、重要事項の作成を依頼した方がいいですね。
売主買主から25万円ずつで50万円ならやってくれそうな会社が
あると思いますがｗ
暇な業者なら10万×２＝20万でもやりそうですが・・・

但し、不動産会社を入れる事により調査の結果容積、建ぺい率、前面道路
その他通常の売買でマイナス要因になる様な事があった際買主が
「購入したくない」と思ってしまうかも知れません。

金融機関ですが、融資をしてもいい物件かどうかの判断材料として
重要事項説明書や契約書の特約事項を確認します。
再建築不可物件には融資はほぼ出ません。

不動産会社の調査の結果の重要事項説明書がない物件に対しての融資
は手間と時間がかかりますので対応してくれない金融機関が殆どでしょう。

戸建でしたら仲介会社を入れる事を絶対にお勧めします。

回答No.9

noname#203300

買主さんが『不動産業者の介入は要らない』と言っておられるなら、売主の質問者様としてはそれに越したことはないです。

　お身内に司法書士さんがおいでなら、後々問題が起こらぬように（主に買主側からのクレームが多いです）細心の注意を払って売買契約書を作ってもらってください。売主側は、お金をもらって登記必要書類が登記所に持ち込まれれば終了です。

　ちなみに、私が買主で、契約書の作成が売主の身内となれば決して『不動産会社の介入は不要』などとは言いません。売主さんを信じないわけではありませんがまさかの時の“保険”は掛けておきます。“保険”なんて掛けなくとも良いという人もいるのですから、全て『自己責任』です。無知も・・・・・。

お礼

ご回答、ありがとうございます。参考にさせて頂きます。
こちらは売り手なので、その通りなのです。双方、しばらく慎重に話し合って第三者を挟んで進めたいと思っています。

回答No.8

angiras

購入者の年齢は？もし、３０歳代なら不動産業者を通すべきと考えます。

帝国の教育政策の誤りか、モンスターペアレントの年代です。金銭的なトラブルの生じることが容易に想定できます。

回答No.7

0621p

売買だけなら特に必要ありませんし、司法書士が身内ならば売買契約書の作成についても相談に乗ってくれると思います。

問題は銀行が不動産業者の作成する重要事項説明書を必要とするかどうか？です。
これは金融機関によって違いますので、知人が利用する予定の銀行で聞いてみてください。

また、ローンの問題やリスクの問題など大変なのは買主の方です。売主のあなたとしては引き渡しと引き換えに売買代金を確実に受け取れば特に問題はありません。
気を付けたほうが良い点は「現状有姿での売買」「売主は瑕疵担保責任を負わない」という契約にしてもらった方が良いです。

回答No.6

oyazi2008

不動産業者です。
不動産の取引は何もトラブルが無ければ、それに越したことはありません。しかしトラブルを初めから想定してその措置を決めて契約するのが不動産の売買契約です。
そしてトラブルになった際、一番やっかいなのが知り合い同士の売買です。
業者はただ買主さんを紹介するだけが仲介ではありません。その物件が売買上問題になる部分がないか？境界の確認、設備の敷設状況、都市計画法上の制限、ｅｔｃ・・・色々と調査したのち重要事項や契約書の特約条文を作成します。
身内の司法書士に頼んで、信用でき、気のきく業者に手数料は半額以下で仲介してもらうよう頼んでみてはいかがですか？
住宅ローンも重要事項は必須です。そして重要事項には取引主任者の記名押印が必要です。業者にローンなどもまかせれば、スムーズに取引は運ぶでしょう。
ちなみに一戸建てですよね？分譲マンションならあまり揉める要素も少ないかと。
一般の方が思う以上に、売買で気をつけなければならないポイントは沢山あります。確かな業者ならやはり仲介を依頼して良かったと思えると思いますよ。
例えば競売物件でマイホームを購入しようと思っても、一般の方が銀行に行ってもまず融資してもらえません。占有者を退去させ間違いなく、居住できるかどうか？不明確で建物内部の状態もわからないからです。
しかし専門業者が介入することによって、融資が可能になります。銀行はこの業者が携わるなら、実績からして問題なしと判断するわけです。
業者も使い方次第です。契約とローン、決済だけなら半額で十分です。買主さんと話し合ってみてはいかがでしょう？

回答No.5

himeichigo17

あくまで銀行次第ですね。共謀の可能性やトラブルに巻き込まれる可能性を考えて個人売買はやりたがらない銀行も多いです。

司法書士の方は銀行と付き合いがあると思いますので
その方から紹介を受けた銀行が可能性としては高いかなと思います。

また都会では個人売買NGのケースが多いですが、
地域密着型の信用金庫などは相談に応じてくれると思います。

回答No.4

oochanchan

一番慣れていないのは、銀行の住宅ローン融資担当者。
彼らはお膳立て出来た不動産屋の資料を元に審査手続きや融資を実行してゆくので、まず銀行の担当者が不審がるのと、手順をちゃんと指示できない。
なので、まずは自分でその辺りの知恵を付けて、資料をちゃんと用意してから銀行に行く事くらいですかね。
http://myhome-b1.bsplcf.com/001.html
売主・買主のトラブルは自分で解決してください。設備の不具合、瑕疵担保、環境の問題などでトラブルが起きても誰も仲に入ってはくれないので。

回答No.3

noname#184449

元業者営業です

＞不動産売買に不動産業者は不要？？

●不動産取引に関するスキルが「ある程度」ある
●万一トラブルになった時に対応できる知識・時間・お金がある
●不動産業者が作成する「売買契約書」「重要事項説明書」が無くても融資してくれる金融機関を知っている
●どんな事も「自己責任」と割り切れるだけの「丹力」がある

以上をクリアできるのであればご自由にどうぞ。

そうでないのなら不動産業者を間に入れた方が無難でしょう。

回答No.1

tadagenji

モノの取引に当事者以上の適任者はいません。
不動産屋は取引の斡旋を行う業者ですのでいなくても取引双方が瑕疵を含めた条件などに合意していれば問題ありません。

名義変更は買ったほうの責務で売ったほうはそれに協力しなければなりません。

お金の受け渡し方法を物権の実質的譲渡と同時にされるように気をつけてください。