親しい人同士での個人売買

質問

はじめまして
よろしくお願いします。

今、マンション売買をしようと思っております。

特に親しい者同士ということもあり
書類のみ司法書士の方にお願いして
立会い無しで済ませようと思っております。

それで教えていただきたいことがあります。

1、司法書士の方のHPでは、どれも立会い前提で説明されていますが、
　　書類だけを作成して郵送してもらうことはできないんでしょうか。

2、売買契約書を2人で作成して、その時に、マンション売却主側の、
　　ローン残金1300万を、買主が一括で支払います。（購入額1300万）
　　手順としては、インターネットで繰上げ一括返済
　　の手続きでいいんでしょうか。（手数料が一番安いからです）

　　それとも、売却することを銀行に話さなければならないんでしょうか。
　　（知らせる必要は感じないんですが、売却金額で完済するのに
　　銀行に一言もないというのが、なんかの法に引っかからないか心配なので）

稚拙な説明で失礼します。
どうかご教示ください。

回答No.2

gamigami · ベストアンサー

不動産屋ですが、司法書士さんと話をしたときに言われてた内容があたるのかな？

１．所有権移転登記などは、「関係者の登記意思の確認をしなきゃできません」
　　と言われたことがあります。
　　また、犯罪収益移転防止法が施工されたので、
　　一応どんな人かというのも確認しないといけなくなったとのこと。
　　まぁ、第一に『登記する本人が生存してるか、
　この目で確認しないとダメ』っていってましたか。

２．繰上返済の方法については金融機関ごとにマチマチですが、
　　基本的に決済当日に『売主が売主口座から繰上返済をすること』
　　が絶対です。
　　また、完済が確認されたら抵当権抹消書類が渡されるので、
　　それを司法書士に渡さないといけません。
　　完済当日の書類をもらい、そのまま司法書士に渡せば
　　一番手間が省けるというのもあります。

　　決済して後日に登記でもかまいませんが、
　　登記申請する前に売主が２重売買で他の登記が入ったりしたら…
　　などという話もなくはない…。

なお、金融機関に対しては『売却』を伝えてもあまり意味はありません。
銀行側も多額の一括返済といえば『売却』が多いですからね。

お礼

1.司法書士の方のHPにも、似たようなことが記載されていたり、
　なかったりしましたが、上記のようにわかりやすく書いていただいて
　感謝します。「本人が生存してるか確認する」なんていうのは
　ちょっとびっくりしました。

不動産屋さんの生の声
有難うございました。
参考にさせていただきます。

回答No.5

turbotjc

業者してます。

極めてリスクの高い方法で取引をされようとしています。もちろん親しい者同士だからとお考えなのでしょうが、要所要所は決して手を抜いてはいけません。

まず司法書士にとって不動産の所有権移転は非常に責任の重い案件になりますので、常識のある真っ当な司法書士であれば、書類のやりとりだけで済ます様なことは決してしません。万が一トラブルになれば損害賠償責任も高額になりますし、最悪の場合、資格の取消処分を受ける恐れもあるからです。どうしても書類だけで取引したいと言ったら、不法な取引ではと疑われることになるでしょうね。

1．銀行へは売買を行うので抵当権抹消の準備をしてもらう様に事前に依頼する。売主は銀行へ抵当権抹消手続きの費用を負担する必要があります。

2．決済は前述の銀行にて行うことになります（ただし買主側は支払いにローンを利用しないという前提）。司法書士、売主、買主が立ち会いで行います。司法書士は全ての書類が整っているかを調べ、所有権移転が問題なく可能かを確認します。その後、買主側から支払いを受け、その場で残債相当額の銀行への支払いが確認できないと、銀行は抵当権抹消書類を渡してくれません。

3．司法書士は、決済が滞りなく行われ、銀行から抹消書類を受け取った後、管轄法務局へ行き、登記手続きを行います。

上記のプロセスが極めて一般的な流れです。これくらいは必須だと思いますよ。

もちろん双方がリスクを承知の上で、これに依らず売買するのは自由といえば自由な訳ですが、やろうとされていることは不動産の所有権移転としては極めてイレギュラーな方法になりますので、依頼を受ける司法書士はなかなかいないのでないかと思います。

お礼

＞最悪の場合、資格の取消処分を受ける恐れもあるからです
司法書士の方にも、迷惑をかける可能性もでてくるんですね

私はずいぶん勝手なことを思っていたようです。

上記記載していただいたプロセスを前提に
司法書士の方にお願いしようと思います。

参考になりました
有難うございました。

回答No.4

kuro0035

1300万は自己資金で購入ということですね。

売買契約書の作成

1300万支払と同時に、銀行ローンを完済して抵当権の抹消書類を貰う。
司法書士が書類を確認して、所有権移転させなければなりません。

銀行には予め完済日を伝えて、抹消書類を用意するように伝えてください。

繰上げ償還での完済は、どんなに親しい間柄でもしてはいけません。売主が繰上げ償還前に1300万を使ってしまったら、完済できなくなります。

親しい間柄でいたいなら、手続きは正しく行ってください。

お礼

＞1300万は自己資金で購入ということですね。
はい

＞売主が繰上げ償還前に1300万を使ってしまったら、完済できなくなります
なるほど、考えもしなかったです。

色々考えががゆるゆるでした。

ご回答有難うございました。

回答No.3

misawajp

不動産業者を通すことが望ましいです

目先の手数料を惜しみながら、どのようなリスクがあるかも想像できないようですから

最悪友人を一人失い、加えて大きな経済損失を受ける可能性があります

お礼

ご回答有難うございました。

回答No.1

nitto3

銀行にはローンの抵当になっていると思います。
売っても銀行に払うことになります。

抵当設定してあるなら、大体売れないですよ。

または買った人が新たにローンを組んで抵当も引き継ぐのです。
当然審査が必要です。

お礼

ご回答有難うございました。