有益費・必要費返還について 法解釈

質問

競売にかかろうとしている物件の賃借人です。
当初の家主(破産者）が身内で、好きなように使ってよしとのことで6年前に160万円かけてリフォームして住んでいました。その後も深井戸や浄化槽の修繕費で40万円くらい出してます。
リフォーム当時はサラリーマンでしたので、これらの領収証は頂きましたが使い道もないのでそのまま保管していました。
そして、身内なので、リフォーム代の請求もしませんでしたが、その身内の家主が破産してしまったため、この住まいもいずれ競売にかかることとになりました。

私は現在この場所を事業所兼住居そしています。
このまま居てもいいのですが、市街地にあり、不動産としての価値が高い物件なのでいままでの低賃料での賃貸継続は新家主が許さないだろうと思います。
ですから、立ち退きを迫られたらゴネずにここを出て他に職場と住居を探そうと思っています。

が、最初のリフォーム代は取り戻したいと思います。

今すぐ、破産管財人にこの領収証を出したほうがいいでしょうか？
しかし、これでは破産しているので払ってもらえ無そうです。

新しい所有者はこれらの償還義務を承継というような法律があったと思うのですが、それは新所有者と賃貸契約を交わした場合だけでしょうか？
だとしたら、競売の聴取の時にこの事実と証拠を出して新所有者に負担してもらった方がいいように思うのですが。
ここを買うというからには、私の160万円のリフォームと40万円の修繕の結果ある現状を買うという事なので、返還してもらえるような気がしますが。

この必要費を確実に取り戻せる効果的な方法をご存知でしたら教えてください。

回答No.1

oyazi2008

その様なものを留置権といいますが、競売の場合原則として現所有者の権利や義務を引き継ぐ事になります。
現在質問者さんは現所有者である身内とは、そのリフォーム代金などに関して支払ってもらう事の定めは無いのですから、競売で所有者が変わったからといって、新所有者にそれを求めることは出来ません。
返還義務とおっしゃいますが、その義務の元になる契約書や証拠がないと執行官は認めてくれません。
身内だから請求しない、他人には請求では通りません。
通常、リフォームなどを自分でしたから賃料を安く借りていると解釈するのが妥当で、それが6年しか住んでいないので、償却できていないという主張は現所有者にすることになります。
今後現地調査で地裁の執行官が来ますので、執行官に申し出てみてください。
認められれば、（償却期間があるので、6年も経過していると大分少なくなると思いますが）競売の評価額からその分の費用が控除され、最低価格が決定します。
調書や評価書に返還義務の記載が無く、ただ借主は○○を主張している、という記載の場合は裁判しても勝てません（競落し実際に勝訴した経験があります）
当方不動産業者です。

お礼

ありがとうございます。
リフォーム代を払ってもらわないという取り決めは実はしていません。
債務者名義での見積書と契約書があり、私名義の領収証があるだけなのですが・・・。
債務者で身内のものと、競売になる前に協議してみようと思います。

リフォーム代はあとで払うよというので請求をしなかった（身内なので）のですし、ずっと住めることを条件に自腹でリフォームをしたものですから、納得いかないのです。
身内だけに、口約束でした。ちょっと後悔しています。

補足

すみません。ここを借りて、質問に補足をさせてください。
当物件は、入居前は人の住める状態ではありませんでしたので、他人へ賃貸することを前提としたリフォームをしたのは私という事になります。
私がリフォームをしない限り、この物件には風呂もキッチンも壁もありませんでした。
ここに風呂とキッチンと壁があり、井戸と浄化槽が稼動しているのは私の負担によるものですので、これらは必要費にあたると考え、本来なら直ちに返してもらえるものかな　と。
それでもダメでしょうか？