総合支援資金での部屋探しについて

質問

こんにちは。
　この度、社会福祉協議会の総合支援資金制度を利用して新たに部屋探しをしているものです。
　家賃の上限が53700円であること以外は物件について特に大きな縛りもないのですが、入居費貸付のためには「先に賃貸契約の契約書を作成」となっているので、まずその条件を呑んでくれる大家さん、不動産業者を見つけなければなりません。
　その上、「入居費用支払いには申請から２０日かかる」という条件があるため、どこへいってもまず断られます。
　大家さんや不動産業者の方がこの制度を知らないことが殆どで、入金前に契約書を作成する大家さんはいないし、さらにそこから入金まで２０日もかかるとなれば、まず物件の情報を見せてもらうことすらできません。
　途方にくれています。
　どなたかよい知恵をお貸しいただけないでしょうか。

回答No.3

Major123

＃１です。＃２の方は少々勘違いをされておられるようです。私の説明で誤解させたのでしたら、私の能力不足ですね。

契約の締結されても停止条件が成就されない限り、有効にはなりません。従って、賃借人は入居費が支払われるまで居住することはできません。当たり前のことです。

不要な部分を省きますが、時間軸的には、

１）停止条件付き賃貸借契約の締結
２）住宅入居費の振込（都道府県の社協から不動産屋又は家主に直接）
３）不動産屋又は家主が振込を確認（ここで契約が有効になる）
４）不動産屋又は家主から賃借人へ住居のカギが交付される
５）実際の入居

という流れが想定されているはずです。停止条件付き賃貸借契約の主旨から考えて、５）が１）と２）の間に来ることなどあり得ません。全くの好意でさせてくれるというのなら別ですが。

ところで、住宅手当の金額から判断して、東京都の方でしょうか？よく調べたら、東京都福祉保健局から以下のURLに不動産屋宛てのお願い文が出てました（でも社協の人にも知られていないようです）。これを持っていかれたらどうですか？

http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/joho/soshiki/seifuku/seifuku/oshirase/jyutakuteate/files/takutitatemono.pdf

お礼

誠にありがとうございます。僕にとって最も心強い回答であると思います。
二つの書き込みに対し１つの返信となり申し訳ございません。

やはり行政の方式は実際の状況を鑑みない「想定的なもの」である点は否めませんね。
いただいたＵＲＬのお願い文、先ほどワタクシも見つけてプリントしたものでした。これを読む限りではやはりお願いでしかないので、＃1で提案いただいたように契約の文面に付け加える約定、または単体の文書があるべきと私も考えてはいたのですが、そんなことをしてもいいものか迷っていた次第です。
お願い文（説明文）や個別の誓約書を自分で作成しようかと思ってもいました。
明日また福祉協議会へ出向こうと思っていますので、これから書類作成にかかります。

もしそれらが有効であれば、報告いたします。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#203300

大家しています。

　正直、社会福祉協議会がなんと言おうと、厚生労働省がなんと言おうと、入居費が振り込まれる前に契約を交わし、入居を許可するようなことは大家も管理会社もしないでしょう。

　もし万一、『振込みがなかったので出てください。』と言っても一旦入居して生活を始めている人を出てもらうのはどのくらい大変かは大抵の大家も管理会社も知っています。知らないのは行政だけです。

　勝手に追出せば『自力救済』で法律違反。追い出し屋さんに頼めば、最近の判決では、大家まで慰謝料を取られます。裁判すれば弁護士費用やその期間の損害は大変な額です。勿論そんな被害の補償はどこの行政機関もしてはくれません。

　ですから、お気の毒ですが、余程“お人好し”か、余程状勢を知らない大家や管理会社以外、どこの大家も管理会社もこんな危険を冒してまで契約したいとは思わないでしょう。

　だとすれば、入居日を入金確認後に設定したらどうでしょうか。そうすれば大家さんや管理会社の危惧も消えると思います。大家さんや管理会社が一番危惧しているのは、契約を結んだ、入居した、金が払い込まれない、という事態でしょう。
　ただ、契約日から入居日までの家賃は入居もしていないのに取られることになります。これは、大家さんや管理会社が通常の契約の方と契約した場合には当然入るべき家賃なのですから仕方ないでしょう。

お礼

ありがとうございます。
大家さんの立場からのご意見が欲しかったので助かります。

入居に関しては入金後（契約の成立自体が入金確認後）と決まっていますので、おっしゃるような形のトラブルは避けられると思います。

ただ、それでも先に契約書を作るという点では不安を抱かれると思うので、私の説明力も必要になりますね。

ありがとうございました。

回答No.1

Major123

ご質問の住宅入居費について、社会福祉協議会（というより制度の大本である厚生労働省）は、従来の不動産賃貸の慣行と異なる契約形態を取らせようとしています。

http://www.mhlw.go.jp/bunya/koyou/safety_net/15.html

上記URLの７．にその説明がありますが、賃貸契約の締結に当たっては、「停止条件付き契約(初期費用となる貸付金が不動産業者等へ振り込まれたことが確認された日をもって効力が発生する契約)」を締結するように求めています。

>大家さんや不動産業者の方がこの制度を知らないことが殆どで、//
先ずは、行政と社協に制度の周知徹底を図るように訴えかけましょう。この制度では、社協はまだしも、行政の怠慢さ（というより横柄さ）が結構目につきます。特に都道府県レベルの上級機関がそうですね。

どうもこの制度の運用について見ていると、この停止条件付き契約を不動産屋さんに説明するのは、どうやら入居者本人であるようなスタンスを行政が取っているように感じます。こんな業界慣行から見ればイレギュラーな契約形態を結ばせるのなら、行政側の説明文や参考となる契約文言を事前に提示して賃借人に持たせればいいのにと、個人的には思いますが、先日たまたまこの件についての説明を私が聞いたとき、行政の担当役人は、こういう慣行破りの契約形態を結ばせることの困難さに思い至っていないようでした。その役人の説明を聞いていた社協の人たちも半ばあきれ顔のようでしたね。

話が横道にそれてしましたが、ここからが本論です。
対策としては、不動産屋に対して、先に契約を締結しても、契約が効力を発揮するのは、あくまでも入居費の払い込みがなされてからのこと（だからこその「停止条件付き契約」であり、払い込みがなされなかったら締結されても契約は有効にならない）を説明して契約締結を求めることが肝心であると思います。ご自分で説明しにくいのであれば窓口となっている社協の人に協力を求めましょう。

ただ、前家賃についてですが、厚労省・社協が求め、なおかつ実際に支払う入居費は、契約の有効日からの日割り（締結日からの日割りに非ず）のはずですので、この点について入居費の決定まで時間がかかる分不動産屋が嫌がるのは事実です。そこは入居費やこの先数カ月分の家賃が社協や行政から確実に払い込まれることを話してお願いするしかないかと思います。

尚、今まであまり触れられていないのですが、素人である賃借人が「停止条件付き契約」と言ってもプロである不動産屋に煙に巻かれるのがオチではないかと思います。ここから先はあくまでご参考ですが、賃貸契約書の特記事項に追加するべき文言の参考例を以下に記載しておきます。実際の文言は社協の人などに相談してみてください（本来であれば行政が真っ先に用意すべき文言なのですが）。

例）「本契約の有効期間は、締結日の如何に関わらず、○○県社会福祉協議会から△△（不動産屋又は賃貸人）に対して敷金・礼金・仲介手数料及び前家賃（賃借人が本物件の使用に供される日からその月末までの日割りの賃料及びその翌月分の賃料）が払い込まれたことを△△が確認した日から、2年間とする。」

回答がお役にたてれば幸いです。

参考URL：

http://www.mhlw.go.jp/bunya/koyou/safety_net/15.html