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家賃 法的手段
私は自宅を2軒所有しているのですが、その内の1件はもう6年位空き家のまま放置しておりました。たまたま私の昔の友人がその家を購入したいと言ってきたので売買する事になったのですが、数ヵ月後賃貸にしてほしいとの申し入れで賃貸と言う事にしました。しかしながら家賃の滞納が続き困っています。法的に何らかの処置はできるのでしょうか? その家は2階建ての4DKで当初口約束で800万円で売ることになりました。先方の申し入れで月5万の返済と言うことになったのですが、賃貸に切り替わってもそのままの5万円が賃貸料になっています。敷金や礼金なども取っていません。売買する時も司法書士などの第3者も介入していません。滞納賃貸は最大5ヶ月で現在もなお4ヶ月分の家賃が滞納になっています。先方とは一切書面でのやりとりも記録ものこっていません。あくまでも当初はお互いの信用でって事でのやりとりだけです。どうしたら良いのでしょうか?宜しくお願いします。
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>延滞金上乗せ等とありますが通常は何%位の 上乗せになるのでしょうか? 決まりはありません ですが、消費者契約法で14.6%以上は無効とあるので 概ね14.6% 計算式 家賃× 0.1456 ×遅延日数÷ 365 です >退去という結果になった場合 滞納家賃はどうなるのでしょうか? 話し合いで決めるしかないですね 相手が誠意をもって払うというタイプなら 分割 そうでない場合、延滞金全額回収を諦め 一括で回収できるだけ回収する 内容証明書は ワードでつくれます 書式はネットでダウンロード出来ます 一つ注意しておきたいのは 内容証明書を送ったからと言って 「法的効力」はないという事です これはあなた様が 相手方に滞納家賃を請求した事実を 公に残すための手段にすぎません 相手方が内容証明書に驚いて滞納金を払ってくれれば それに越した事はありませんが、無視をされる可能性も 十分にあるわけです その時は弁護士や司法書士の力を借りましょう お金はかかりますが不慣れな素人がもたついて手続きするよりも はるかにスムーズ、かつ的確に対処してくれます またご自身も勉強になると思います
- teinen
- ベストアンサー率38% (824/2140)
No.2の回答者です。 内容証明はワードで作成してもかまいません。ただし,書式が決まっているんで,日本郵便のホームページを参照してください。最近は,電子内容証明というのもあります。 さて,まず文書による督促することを勧めているのは,債権回収を主に考えているのではなく,明渡請求を見据えてのことです。質問文によれば,賃貸借契約書が存在しないようですので,「賃貸している」という事実を補強する必要があるからです。 賃貸借契約書があれば,その条項の中に「3カ月分以上家賃を滞納した場合,貸主は賃貸借契約を解除することができる。」などという文言があり,その契約条項に基づいて明渡を求めることができますが,賃貸借契約書が存在しないのであれば,賃貸借であること,月5万の支払いは賃借料であることなどを立証しなければなりません。 他の回答者が述べられているとおり,早い段階で弁護士に依頼した方が良いでしょう。督促状でも,弁護士なら,法的に押さえておかなければならない点をきっちり記載し,相手方に「月5万は賃借料ではなく,分割払いの額である。」というような反論をして来ても覆すことができるような文章を作成してくれます。
追記 こうした案件はお金の回収が目的てでなく、早く強制立ち退きさせることにあります。 弁護士費用がかかり未納分の回収が出来なくても早く普通の方に借りてもらい、安定した家賃収入にした方が滞納が続くより利回りがいいという考え方でいきませんと前に進めません。 どうしても弁護士費用と滞納分の回収を先に考えてしまい、結果滞納している期間が長くなり逆に損となってしまいます。 私はそこの所を知ってましたので2カ月滞納ですぐ動きました。 1年滞納でも何もしない人がいますが、早く弁護士に依頼していれば家賃が入っているので、立ち退きを優先した考え方にしませんと解決しません。 別の方が督促うんぬんを書いてますが、素人は金銭請求を先に考えるので余計深みにはまってしまいます。 滞納分は捨てて早く追い出して普通の方の家賃にした方が特です。
弁護士の報酬ですが、最初に着手金で30万円か50万円だと思います。 後は成功報酬です。 弁護士報酬の例です。 http://www.nichibenren.or.jp/ja/attorneys_fee/data/guide.pdf 一見高そうですが、不動産業者の立ち退き専門もこのくらいはとります。 立ち退き専門で普通の人を見付けるのは難しく、どうしても○○関係になってしまいます。 まだ裁判をしてませんので様子はよく分かりませんが、裁判のすごさは国家権力で強制的に鍵を壊して内部に入り訴状を置いてくるようです。 これを民間人がやりますと完全に犯罪になるため、やはり弁護士をとうして裁判の方が国家権力になりますので確実で早そうです。 分からなければ下記に電話して相談してみてください。 http://www.houterasu.or.jp/
追記 家賃を滞納する人は何回文書で約束をしても、性格は変わらずまた滞納します。 基本姿勢としてはいきなり賃貸借契約解除で考えた方がいいと思います。 もう滞納と分割払いの繰り返しを8年もやってます。 契約解除して普通の人に借りてもらった方がいいと思います。
お礼
mk1946さんありがとうございます。 やはりそれが一番なんでしょうね! 少し考えてみます。
私も賃貸で滞納そして話し合いで未納部分の分割支払い、この繰り返しを何年もやってきましたが、この不況で賃借人と一切連絡がとれず、家賃の滞納が2カ月続きました。 前から賃貸契約を解除したかったので迷わず友人の弁護士に一任しました。 内容証明は本人が居留守を使うため届かないので弁護士に一筆書いてもらい郵便ポストに入れたところ、あれほど連絡のとれない賃借人からすぐ電話が入り、未納の分割払いの文書を交わしました。 賃借人は誰かに相談したと思われますが、分割払いはせず家賃のみ振り込んできます。 そのため賃貸借契約解除の裁判もおこせず滞納家賃もそのままですが、毎月家賃が振り込まれていますので当分様子見にしてます。 今度2カ月滞納があったら即刻賃貸契約解除の裁判をおこす予定です。 やはり弁護士に委任すると話は簡単です。
お礼
私には知り合いの弁護士さんなどが居ないのですが、 一般的に相談料や一筆を書いてもらう費用などはいくらかかるんでしょうか? またその費用は借主に請求する事は可能ですか?
- teinen
- ベストアンサー率38% (824/2140)
まずは督促。訴訟になることを見据え,文書で督促する。 なおもって家賃滞納が続いた場合,内容証明郵便で督促する。 それでもなお家賃が納められない場合,内容証明郵便で,家賃滞納を原因とする賃貸借契約解除を通告する。 家賃納入もなく,明け渡しもない場合,建物明渡等請求訴訟を提起する。 といった順番でしょう。 訴状には,「度重なる督促にも応じず家賃を滞らせている」と云うような文言を記さなければなりません。というより,督促もせずにいきなり訴訟を起こした場合,請求を認められない場合があるからです。 度重なる督促にも拘わらず,6カ月分以上の家賃を滞らせた場合,明渡し請求を認める傾向にありますが,遅れながらも家賃を納め,滞納額が6カ月分未満の場合は,明渡し請求が認められないこともあります。 まずは督促でしょう。
お礼
teinenさんありがとうございます。 いろいろな手続きを踏まないといけないんですね? 督促状や内容証明郵便などは、 自宅にあるパソコンのワードでもいいんでしょうか?
過去に売買の話があったにしろ 現在賃貸で貸しているのですから 賃貸物件として扱えば良いと思います 口約束とはいえ事実としてあなたの持ち家に 賃料を払って住んでいるわけですから 賃貸借の契約は発生しているものとみなされます 通常連続して滞納が6カ月続くと 借主との信頼関係は消失 したものとして、貸主は退去勧告する事ができます (うちは3カ月連絡のない家賃滞納で 連帯保証人に家賃の 支払い請求をする事を契約書に明記しています) またその際、貸主からの立ち退き料支払いは発生しません まずは相手方に滞納家賃を請求することです 内容証明書で請求額及び支払期日を明記すること 又支払期日を過ぎても支払いがない場合の措置 (退去勧告及び延滞金上乗せ等)も明記 その上で支払いがない場合は退去を求めます 又、滞納した家賃の支払いや、退去について 相手方が話し合いを求めてきた場合 話し合いで決まった事についてはすべて書面を 取り交わす事をお勧めします
お礼
nibosh1さんありがとうございます。 とても参考になりました。 延滞金上乗せ等とありますが通常は何%位の上乗せになるのでしょうか? それともし、退去という結果になった場合 滞納家賃はどうなるのでしょうか? もし良ければ教えて頂けますでしょうか? 宜しくお願いします。
お礼
nibosh1さん御丁寧にありがとうございます。 とても解かりやすく素人のわたしでも理解できました。 早速実行に移してみます。