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土地売買について教えて下さい
現在の住まいとは別に、両親が住んでいる家の一部（車庫分）が私名義になっております。 その土地（15坪）を親に150万で買ってもらうことになりました。 それにあたり、諸費用等、全く無知なもので、司法書士に依頼するつもりですが、大体費用はいくらくらいかかるものでしょうか？ すべてまかせたほうがよいのか、何か自分で出来ることがあれば、少しでも費用をおさえたいので行いたいのですが、どうかご教授お願いします。
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- takapiii
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＞ありがとうございます。150という金額は、不動産の見積もりをしたときの買取価格です。 固定資産税課税台帳の閲覧が出来ますので、本人(固定資産税納税者)である事を証明する免許証と印鑑を持って市役所の課税課等に行って再度ご確認された方がいいと思います。 通常、固定資産税評価額は実勢価格の7割程度という場合が多いので、もし本当の評価額が300万円なら、その不動産会社が付けた150万円という金額に疑問が湧きます。 ただ、その土地が死に地であれば話は別です。 つまり公道や位置指定道路に2メートル以上接していないとか、市や区や町の規制にかかって、15坪では何もできない土地であるとか、ようは第三者には売りようが無い土地ならあり得る話です。 税務署がチェックするかしないかは分かりませんが、そのあたりの実勢価格を確認しておかないと、本人がどう判断しようが、弁明書を出そうが、税務署は有無を言わさず納税を迫るのです。これは経験からのお話です。 なので、他の不動産会社にも査定してもらい、その価格になった理由をちゃんとお聞きになって、問題無さそうだなと判断できるのであれば、150万円で売買すれば問題ないと思います。 なお、貴方の地域の路線価や公示価格は調べられます。(もちろん地域によって無理な場所もありますが) 路線価は実勢価格の8割程度で、公示価格は実勢価格に近いので、一度調べてみてはいかがでしょうか。 路線価(但し地域によっては見る事ができません) http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm 30D等と書いてあれば、1平方メートル当たり3万円(Dは借地権の場合の評価％)です。 坪単価にするのは、3.3をかけます。 地価公示 http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0 こちらは自分の土地の近くの土地がポイントで出ています。やはり1平方メートルですので、坪単価にする場合は、3.3をかけてください。
あなたの知識の無さにあきれて最後の投稿とします。 不動産の状況いかんは税務署は関係ありません。 時価より少ない金額で取引すればその差額は贈与とみなされてるのです。 鳩山首相が知りませんと何度言っても国税はみなし贈与と認定しました。 総理大臣が知らないと言っても国家権力はかってにみなし贈与と認定します。 時価は税務署が決めますのであなたの事情は斟酌しません。 来年譲渡税と贈与税の申告をするかしないかはあなたの判断です。 脱税してもかまいませんがそれなりのことがあります。 ご自分でなさるというから調べる方法は既に記載しました。 知らなかったで税務署はとうりません。
お礼
最初から全く無知だといってるでしょ。 他の方のご意見等も参考に」させていただきます。
- tetu246
- ベストアンサー率52% (19/36)
他の方への補足等まで見させていただきました。 問題ないですね。 あと、登記は必ず自分でやったほうがいいです。 親子間の取引なんだから、余計な、無駄な費用がかかりませんからね。 http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html ここから書式を引っ張って、法務局の登記相談にいって 添削してもらい、申請してください。 登記相談窓口はgurassuさんのような方のためにあるようなものですから
お礼
わざわざご回答ありがとうございます。 時間がかかってもやれることは自分でやろうと思います。 早速相談窓口へ出向いてみます。
- takapiii
- ベストアンサー率55% (944/1707)
＞評価額は300万でした。 固定資産税評価額が300万円なんですか？ だとすると、一概に言えませんが路線価で360万円、実勢価格で500万円ほどになりませんか？ 地域、場所によって違うでしょうから一概には言えませんが、それを150万円で売るとなると、親子とはいえ多少の差ではないので、税務署が目を付け、贈与税がかかるかもしれませんよ…。 詳細は別の方が書かれているので省きますけど、注意した方がいいですね。
補足
ありがとうございます。150という金額は、不動産の見積もりをしたときの買取価格です。なので、業者に買い取ってもらうより、同じ金額ならば、実際そこで生活してる親にとなったわけです。
追記します。 ご自分でなさるならまず私のリンクした国税庁のホームページを理解してください。 低額譲渡、みなし贈与、贈与税、贈与税の計算、路線価、路線価の計算方法、以上のキーワードで検索して、みなし贈与税と税額について理解してください。 たいした金額でないのでそのまま所有権移転し税務署からの連絡待ちという手もあります。 税務署から連絡があった場合は、きちんと税金まで計算してくれて後は判子を押すだけの状態になります。 税金が少額なためそのままということも考えられます。 真面目にやるか運を天にまかせるかはあなたの判断です。
評価といっても固定資産評価と路線価があり、税務署は路線価評価です。 ３００万円は固定資産評価と思われますが、時価より安い金額での売買つまり低額譲渡は時価と取引価格の差についてみなし贈与税が発生します。 ですので国税庁のＨＰをリンクしておいたのです。 ３００万円としますと取引価格１５０万円の差は１５０万円ですので、１５０万円が贈与とみなされます。 １５０万円から基礎控除１１０万円を引いた４０万円が課税対象となり贈与税を納税します。 詳しくは路線価を調べないとわかりませんので、税務署か税理士に相談してください。 税務署はどうしたら税金を安くなりますかという問いには答えません。 どうしたらいいかは税理士への質問です。
お礼
300万は固定資産評価です。一応不動産屋に見積もりをしてもらい、買取額が150まんといわれました、横に親名義の住宅があって、そこを入れると60坪になります。全部まとめての売却なら、もっと値がつくそうですが、車庫分だけなので、この値段といわれました。路線評価までは詳しくはわかりませんが、年々下落しております。 何度も丁寧にありがとうございます。
諸費用とは、登録免許税と不動産取得税、司法書士に依頼すれば司法書士の報酬です。 通常これらは買い主負担となっております。 登録免許税と不動産取得税ともに固定死産税評価証明書をとりませんと税額が分かりません。 尚、登記のさいは登録免許税で後日不動産取得税が買い主あてに通知されます。 登記の内容は、１筆全部があなたの名義なら所有権移転で持分登記されていれば持分全部移転ですので、既に回答されている合筆は全く関係ありません。 売買契約書はひな形がネットでとれますのでそれをお使いください。 ただし、契約内容が通常の手付け金と残金と分かれていますので、その部分は修正して売買代金一括にしてください。 親子間ですので、ポイントは低額譲渡と税務署がみなさい価格であること、売買契約書を作成し印紙を貼付すること、領収書を発行すること、領収書は個人ですので印紙はいりません、名義変更をすることです。 低額譲渡がこわいので国税庁のＨＰをリンクしておきます。 http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/890329/01.htm ですので売買に伴う費用は名義変更の司法書士の報酬と税金です。 費用をおさえたいということですが固定資産税評価証明書をご自分でとる程度です。
お礼
ありがとうございます。評価額は300万でした。私は自営で、売り上げがあまりよくなく、この際売却しようと思い、両親に話たところ、150万で買うとの事でした。業者にも査定してもらいましたが、車庫のみということで、あまり言い返事はなく、両親も他には売らないでほしいということでしたので。 なので、諸費用はこちらが負担しなくてはと思い、質問させていただきました。 そこの名義はすべて私名義です。なんとか自分でやってみようと思います。
- takapiii
- ベストアンサー率55% (944/1707)
土地の境界の確認・測量の立会や、売買契約書の作成を含ないんですよね？ それと抵当権の設定・抹消なども無しですか？ 売買成立後の合筆なども無しですよね？ もしそうなら登録免許税が平成22年3月31日までなら固定資産税評価額の1.3％、司法書士補修が3万円程度、登記事項証明書の取得に数千円くらいじゃないでしょうか。 建物と違って、土地の移転登記ってそんなに面倒じゃないので、親子でも売買なら、ご自身でもできると思いますけどね。
お礼
ありがとうございます。 上記の質問、すべてイエスです。 自分で挑戦してみたいと思います。
- Willyt
- ベストアンサー率25% (2858/11131)
登記換えが必要になります。通常の売買だと不動産屋が５％くらいの手数料を売主から取ってその中から支払います。司法書士に頼むとたぶん１０万円くらいは要求してくるでしょうが、手続きそのものは簡単です。合筆になりますが、法務局へ出かけて行って自分で行うこともできますよ。やり方を係員が教えてくれます。そのときかなりイジワルをされますが、これに耐えて何度も書直せば数千円の印紙代だけで大丈夫です。是非挑戦して見て下さい。私の女房は全く何の知識もなかったのですが、これをやり遂げましたよ。 あ、合筆する必要もありませんよね。それならもっと簡単です。
補足
ありがとうございます。 自分で出来るなら、時間がかかっても自分でやってみたいと思います。
お礼
再度ありがとうございます。2社に査定して頂き、北向き、隣との間がない、などで両方ともよくにた金額でした。隣にある親名義の家を含めての売却なら、もう少しアップの可能性もあるが、家ももう50年近くの古い家です。私名義の15坪なので、あまり価値はないそうです。 路線価は一度調べてみます。御礼が遅くなり失礼しました。