親族名義の建物を購入した場合の税金の種類と税率についてご助言お願いいたします。

質問

恐れ入ります。事情があり、弟の妻名義の建物を私の名義にするために売買という形をとることを検討しております。

３年前に建築したもので、建物の名義は弟の妻で、土地の名義は私の母です。
現在の評価額は約７０００万円でローン残高は約１億２０００万円です。

融資元の銀行の承諾を得て、ローン残高の約１億２０００万円を売買金額として名義変更した場合、その後に支払うべき税金の種類と税率をご教示頂けないでしょうか？

自分で調べた限りでは不動産取得税、登録免許税などがあるようですが、どうもはっきりとわかりません。
どうかよろしくお願いいたします。

回答No.2

節税 大王（@setsuzei）

setsuzeiです。

この「評価額」もよくわかりませんが、時価（実勢価格）又は鑑定士の評価という認識でしょうか。それとも固定資産税等の評価でしょうか。
これによっても変化しますので。

最初の回答は売買を前提とした回答です。
もし贈与とした場合、通常の贈与とは異なり「負担付贈与」として申告しましょう。
さもないと
＜物件＞　義妹→あなた～7000万の贈与
＜ローン＞　あなた→義妹～1億2000万の贈与
のＷ課税が発生します。

5000万の負担付贈与の方が義妹さんの所得税負担がなくなるだけ、税金は安くなりそうですね。また賃貸物件等であれば、譲渡に伴う消費税発生の可能性もクリアできます。
なお物件の評価額については税務からクレームが入る可能性が高いことを念頭においてください。

これ以上の負担付贈与の説明、その他の方法はこのサイト内ではご容赦ください。そうでなければまたご質問ください。

補足

setsuzei様、何度も本当にありがとうございます。
大変参考になり助かります。
評価額は固定資産税の評価です。
無知な自分にはどう対応してよいか変わらず途方に暮れていますが、
教えて頂いたものを参考に調べてみます。
本当にありがとうございました。

回答No.1

節税 大王（@setsuzei）

税金カテゴリーの回答者諸君では答えられない難問？なので、不動産税務のプロが少し手ほどきしましょう。
この取引で何の税金がかかるか？と言えば、第一に「膨大な贈与税がかかる」。その危険はご承知でしょうか。
この金額の物件を動かされる方なら、当然顧問税理士がいらっしゃると思います。相談されましたか?
評価として7000万のものを1億2000万で売る。通常では考えられない取引です。もし買う奴がいたら金持ちのアホ以外には考えられません。まして同族間です。
差額の5000万に付き、税務当局に贈与認定で課税されても仕方がありませんね。あなた自身が認めているわけですから。
ちなみに義妹さんの支払う贈与税は約2200万程度でしょう。このほかに譲渡所得税も課税されます。往復ビンタと呼ばれている課税です。
仮に私があなたの立場なら、こんな危険な方法は取りません。もちろん私のクライアントから相談されても同様です。
私のノウハウですからここではその方法を解説しませんが、他の方法で肩代わりします。

お礼

ご教示ありがとうございます。
私が調べたところでは、名義変更の方法として、相続、贈与、売買の３種があるようで、そのうちの売買という方法を取ろうかと思ったのですが、それでも多額の税金がかかるのでしょうか？
恐縮ですが、もしよろしければもう少しご助言頂けないでしょうか？