敷金返還について

質問

小さなアパート経営者です。
（親から引き継ぎまだ半年しか経っていない未熟者です。親が昔ながらの経営しかしていなかったので、現在勉強中です。）

ある不動産会社から紹介の入居者の方の契約書を細部まで読みましたら
「室内外のクリーニングは借主負担で必ず実施します」
と書いてありました。
退去時、敷金からクリーニング代をひいても良いのでしょうか？
これって契約上（法的には）無効ですよね？

どうぞご教示下さい。
よろしくお願いします。

回答No.2

youkids · ベストアンサー

最近、テレビや新聞でも多く取り上げられていますよね。

そして弁護士の先生方は皆、声を揃えて「契約書に書かれていても無効です」と言い切っています。
あわよくば、借主がそのまま払ってしまうこともありえますが、今は借主も何とかして取り戻そうと必死です。勉強もしています。
引くとあとでもめたときに大変ですよ。口コミで広がると後の入居人獲得にも影響しますし、ましてや裁判になったら損をするだけだと思います。それよりも原状回復について細かく検討し、取り決めをしておいてはいかがでしょうか？
あなたのところは管理会社にまかせているのかどうかわかりませんが、私が昔すごくいいなと思ったのは入居前に管理人さん（オーナー）が一緒に部屋をみて、写真をとり、それを焼き増ししてくれたところです。そして退去時にはそれを二人で見合わせて話し合いました。すごく納得して原状回復が必要なところはとても気持ちよくお金を払うことができました。その後、すぐに後輩に紹介して回りましたよ。
もちろんここは特別だと思っていますが、「貸してあげている」または「借りてやっている」などという関係ではなく対等に話し合いができればと思います。
その間に人が入るとこじれることもあるのですが。

ちなみ不動産屋は自分のところの利益しか考えないところが多いです。仲介料をもらえば後はそちらで、みたいな。だから、すごく勝手なことを吹聴している営業の方もいました。おかげで退去のときはすごくもめて・・・。

長くなりましたが、気持ちよく貸し借りができればいいと思っています。ですが、借主にくれぐれも言い含められないように勉強なさってください。例外をひとつでも作ると後が大変なので公平に基準を決めて理詰めできるようにしておくと良いです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
原状回復などの事で問題になってはイヤなので、私も「写真」は撮っています。
今のところその「写真」が活躍する事はないのですが、入居者の方と一緒に退去時にそれを二人で見合わせて話し合う、と言うのはgood ideaですね！

＞公平に基準を決めて理詰めできるようにしておくと良いです。

その通りですね。
ありがとうございました。

回答No.5

kanarin-y

>>弁護士の先生方は皆、声を揃えて「契約書に書かれていても無効です」と言い切っています

そうですか，困ったもんですな。
通常の原状回復義務を超えた義務を負う場合の特約については，有効とした裁判例も存在します。
過去の裁判例から一般に
1.特約の必要性があり，且つ暴利的でないなどの客観的，合理的理由が存在すること。
2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。
が必要と考えられています。

争いになるケースのほとんどが2か3が欠けてますので，効力を持たないと言う結論になります。

ご質問の件でも，ご質問者自身が契約時に賃借人の意思確認をしていないのなら，負担を求めるのはあきらめた方が無難でしょう。

なお，テレビなどの弁護士のコメントは，一般論なのか特定案件についての話なのか区別して理解される方がよいでしょう。特定案件の場合，似ていると言うだけでは同じ結論にならないこともあります。条件が一つ違えば，あるいは条件の起きる順番が変わるだけでも，結論は変わってきます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞条件が一つ違えば，あるいは条件の起きる順番が変わるだけでも，結論は変わってきます。

なるほど、勉強になりました。
過去の裁判例１、２、３も大変参考になり深謝致します。
ありがとうございました。

回答No.4

sigino

同業者です。
いわゆる「ルームクリーニング特約」ですね。
裁判で「有効」とされた判例もありますが、aquarius99さんがお使いの契約書の条項が有効かどうかはまた別問題です。
条項の有無だけでは判断できない問題です。すなわち、他の諸条件・契約のいきさつによって有効なことも無効なこともあります。
正確な回答を得るためには弁護士と相談されることをおすすめします。

参考URL：

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&tid=a5a2a5qa5dea5sa1a6bg2ha45a4sa4nbfa7a19a4aacfda4ja47a4d

お礼

ご回答ありがとうございます。
「ルームクリーニング特約」
これは、初めてききました。が、敷金の項目にクリーニングの事が明記されていたので質問させて頂きました。
不動産屋さんも入居者の方と大家の間に入ってプロの「知識」を持って頂くと良いのですが。。。
わたくしどもも「プロの経営者」となるべく、努力します。
ありがとうございました。

回答No.3

nyo1123

１　まず、退去者がクリーニングを実施した事実があるのかどうかです。実施しているが結果が満足できない場合、実施していない場合を区別する必要があると思います。
２　クリーニングを実施した事実は認められるが、結果に不満足だというのなら、その点で交渉すべきでしょう。
３　クリーニングを実施していないのが明らかな場合は、まず、実施するよう勧告するのが良いと思います。
４　それでも退去者が誠意ある対応をとらない場合でも、敷引は契約内容によります。それを無視して、強引に敷引すれば、後々問題になることも考えられます。
　ちなみに、質問の「室内外のクリーニングは借主負担で必ず実施します」というのは、借主がクリーニングをするという内容になり、その費用を借主が負担すると読めますから、直ちに敷金うんぬんというのは少し飛躍があるように思います。
　違約があった場合の、敷引はどのような契約内容になっているのでしょうか？
　やはり顧問弁護士さんなどに相談しながら慎重に決められるのが良いと思います。
５　いまちょうど、退去時の敷引きの不透明さが問題になっているところですから、よく勉強されるべきでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
少し言葉が足りなかった様です。
「室内外のクリーニングは借主負担で必ず実施します」というのが「敷金」の項目にあったものですから質問させて頂きました。

回答No.1

hanakago

もちろんクリーニング代は大家さん負担です。そこを勘違いしているひとが多すぎます。紛争のもとですのでちゃんと返金してください。敷金の性質は家賃の保証金の意味合いで預かってるだけです。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
深謝いたします。