定期借地権の土地について

質問

時々、土地を一定期間貸します。期間が過ぎたら建物を解体して更地にして返すというシステムを聞きますが貸す側のメリット、デメリット固定資産価値の低い土地に向くか向かないか等期間がきたら法律的に立ち退いてもらえるかどうか詳しく教えてください。

回答No.3

lanlead · ベストアンサー

補足についての回答ですが。

相談されるのは、一般的には、不動産業者、弁護士、司法書士の方になると思います。

定期借地についてのHPがありますから、ご参考になさってください。

契約書の雛型もありますので、是非見てみてください。

参考URL：

http://www.teishaku.com/sitemap.html

お礼

素早い対応、的確な回答どれもこれも参考になるものでした。ＨＰ等を覗いてもう少し勉強してみようと思います。先祖の土地を活かし有効活用できる方法を考えています。

回答No.2

lanlead

補足から見ますと、「定期借地権」（事業用ではない）ですね。公正証書を巻く必要はありません。

これであれば、マンションでも建売でもはまります。
５０年たったら更地返しというものですから、期間満了に伴う立退きは法的に保護されています。（この場合、借り手は更新も、更新に基づく居住権も主張できません）

賃料が滞り、借り手が所在不明であれば、契約解除できます。その際、建物についての処遇は契約時、予め決めておくことが必要です。
今回の場合、建物買取請求権は借主のほうにはありません。
契約時に決めておいたほうがいいことを書いておきますので、参考にしてください。

(1)借地権の存続期間
(2)特約条項（建物を買い取る希望など）
(3)地代の額及び支払方法
(4)地代の改定の方法
(5)保証金や敷金に関する規定
(6)建物増改築、再築に関する規定
(7)借地権の譲渡に関する規定
(8)中途解約に関する規定
(9)借地契約終了後の原状回復に関する規定
(10)契約解除権の発生に関する規定

補足

契約の諸規定をきめる場合の相談できるところは、どんなところがありますか？

回答No.1

lanlead

>期間が過ぎたら建物を解体して更地にして返すというシステム

これは事業用借地の形態と思われます。
一般の定期借地というものもありますが、お話から察すると事業用のもののようですので、その前提で書いてみますね。

まずメリットは
(1)事業用借地契約は公正証書によって締結される必要があり、これは一定期間が満了した後更新できないということが明記されるので、立ち退いてもらえないということは原則としてない、または仮にそういう事態に陥った際、貸主を保護できる対抗力を備えています。

(2)期間中解約の条文はないのが一般的です。
特約として付加することは可能ですが、拒否することも可能ですので、１０年の約束なのに３年で出て行ってしまい、困ったというような問題点をカバーすることもできます。

(3)建物がたつということは宅地であると思いますが、資産的価値があがります。

(4)建物の名義は借主になるので、不動産取得税やその分の固定資産税はかかりません。

デメリットは
(1)土地を借主の目的に対して使用可能な状態にして貸し出すのが原則ですので、農地転用が必要だったり、分筆が必要だったりすると、事前に費用が掛かってきます。

(2)期間中解約を取り込まないことで期間中事情の変更などによる、貸主からの解約ができなくなります。

(3)固定資産税の今現在低い土地に建物が建ったりして（たとえば農地を転用して宅地とし建物を建造し、さらにそれが調整区域内であったりすると、）固定資産税は現況課税ですので、今まで安かった固定資産税がぐっと高くなります。解約後も地目は変わらないので、その固定資産税を支払いつづけるためにも解約後の活用については早めに想定しないと収入がなくなってから大変です。

もし具体例を補足いただければ、また回答します。

補足

個人向けの建て売りマンションでそのような形態になっていたような気がしますが、一般の軒別建て売り住宅にも定期借地が問題なく当てはまりますでしょうか。又、途中で建物所有者に土地を売却したり、極端な場合建物所有者が行方不明で土地の賃貸料が滞った場合どのようになりますか？