隣家の建て替えと地域の慣習

質問

初めて質問させて頂きます、どうぞよろしくお願い致します。
友人から相談を受けています。
隣家も彼女宅も、その地域に分譲の戸建てを購入して移り住み、数十年経ちます。
隣家は東側が道路、彼女宅は西側が道路で（道路は南北に走っています）、道路に挟まれて隣り合って建つ形となっています。
この度、隣家が建て替える事となりました。
彼女宅の東側ぎりぎりに基礎があり、屋根つきの車庫でも建つのかしらと不安に思っていたそうです。
それが、最近壁が出来てみた所、完全に背中を向ける形で敷地めいっぱいに二階建ての壁が建ったそうで、彼女宅は午前中の日照も景観も完全に遮られる形となりました。
市の管轄部署に問い合わせると建築の認可の際の書類を見てくれたそうで、それによると高さは７．５ｍの２階建てで軒高は７ｍを超えていないので日影時間？については問えないと言われたそうです。
まあ、大手のハウスメーカーが建てている物件ですので、法律に抵触するような事をする筈がないのは彼女も予想していたようです。
ただ、この地域は分譲されてから何十年も引っ越しせず住み続けている家が大半なのですが、どの家も南側に庭を設け、道路に直角になるように建てており、道路に平行に建てている家はありません。
彼女宅も、今までは隣家と隣り合ってトラブルもなく平穏に暮らして来たと言います。
彼女のお母様は、逆に、何も揉めた事がないのにいきなり挨拶もないまま、思いっきり日照を遮って背中を向ける形で建て替えようとしている事それ自体に大変傷つかれ、お力落としの様子で彼女に相談して来たとの事。私も全くの素人でよくわからないのですが、ネットができない彼女に代わってわからないなりに調べて、出来る限り力になってあげたいと思っています。

彼女の家も10数年前に建て替え済みなのですが、その時はハウスメーカーの担当者に、法的に問題がないのはもちろんの事、近隣への配慮が大事ですよ、という事を言われたそうです。
お母様は「隣家のハウスメーカーは、一流の会社でありながら、何故お客に対してそういった説明をしないまま施主の言いなりで建てるのか」と信じられない思いでいらっしゃるようです。
その為、隣家のご主人（施主）に直接言ったり裁判に訴えるなどという気はないけれど、ハウスメーカーにだけはどうしても一言言わねば気が済まない、できれば二階部分は壊させたい、ぐらいの勢いだそうです。（また、毎日涙が出て動悸がして眠れないそうで、友人はお母様が鬱病になりはしないかと心配しています。）

さて本題ですが、建築基準法的に問題はないかもしれないけれど、建物の向きが他の家と違う事により完全に景観も日照も遮られるという件。
これは民法上の「地域の慣習が優先する」というのに当てはまるのではないかというのが彼女なりに調べた結果での意見なのですが、どう思われますか？これを根拠に、交渉して行くことは可能でしょうか。

回答No.1

tadagenji · ベストアンサー

交渉は自由ですが、希望には程遠いでしょう。
建築基準法などの規定はクリアしているものとして、景観権なるものはよほど特別な景観＝富士山が見えるなど＝がないと民事では認められていません。

地域の慣習ですが、その住宅地の自治会で地域地区設定を住民過半数の賛成により決めてある場合＝マンション等共同住宅の禁止など＝を除き抗弁できません。

お気の毒ですが、容認する以外ないでしょう。
現在の日本人は、わが身になって人のことを考えなくなりました。

そのお宅の南隣の敷地で北側いっぱいに改築されたら理解するでしょう。

お礼

やはり、建築基準法的には問題ない場合、民法ではほとんど交渉の余地がない感じなのですね。
暗黙の了解というものがあったとしても、それを守る根拠はコミュニティの常識を守ろうという善意・良心のみであり、守る気がない方に抵抗する術はないという事で理解しました…。
彼女もお母様もがっかりするでしょうけれど、そのように伝えます。
ありがとうございました。

回答No.5

noname#100588

＞地域の慣習が優先する
これは236条の緩和規定の様なものですね？。（記憶だけで書いています、誤りは優しく訂正して下さい）

少なくとも東京都区部では50ｃｍ離隔は「地域の慣習」により不問との弁護士相談記事が手元に有ります。
10ｃｍだろうが認められると、裁判で勝てる、と言う事です。
残念ながら貴方側が負けてしまう、と言う事ですね。

都区部は別として、地域の慣習を立証するにはその地域の過去の文献やらをどさっと集めて戦わねばならぬようです。
この236条があいまいな為か民法ならぬ条例で規制している地域も結構あります、50ｃｍ以上離せと。
言うまでも無く第一種低層地域辺りであれば1ｍなにがし、地区計画地域等での縛りは・・・これらはさすがに無さそうですが、確認機関も（大手ＨＭであれば確認機関を使っているでしょう）地場の小さなとこですと早く下ろす為にやっきになってますから見落としもありそうです。
ちなみに今週降りた申請は三日しか掛かっていません。

裁判するしないは置いといて、弁護士に30分5000円相談するとか無料相談を探すとかされる事をお薦めします。

白黒はっきりすればお母様の気持ちも変わると思いますから。
ほんでもってもし明らかに「黒」となればぶっ潰してしまいましょう、犯罪者（業者）には鉄槌くらわす、これ法治国家の基盤の支柱。
考えて下さい、御隣さんも犠牲者ですよ。

お礼

回答ありがとうございました。
すみません、書き方が下手で誤解を与えてしまいました。
多分境界から50cm以上離す件については多分問題ないと思います（実測はしてないそうですが）。
民法の「地域の慣習」が境界の話のみに限るという事を知らなかった為、こんな質問になりました。
ただ、もともとは、お母様も裁判をするとか訴えるとか事を荒立てたいのではなく…。
この町ではどの家も南側を開けて家を建てており、道路に並行に建てている家はないのに、何十年も平穏に（先方の奥様が妊娠中はかわりに買い物に行ってあげたりとか、それなりに親切に）おつきあいをして来たのに、突然何の前触れもなくこちらの日照を遮るような（地域では異例あな）建て方をされた事にショックを受け、やり場のないつらいお気持ちであるのを何とかしてあげたいと思っての相談でした。
もしかして抜け道がありはしないかと思いましたが甘かったです。

ハウスメーカー側の話では、法的に問題がないので隣家への挨拶の必要も全く感じなかったそうです。それがそもそも問題だったのではと個人的には思います。
（以前ＨＭ営業として働いていた知人も同意見です。←彼がその営業だったら、必ず迷惑をかける相手の家には事前に挨拶に行くと言っていました）

回答No.4

inve

＃3さんと同じことですが、「敷地めいっぱい」が50cm以下であるならば、建築基準法上は違法性はなくても民法に抵触しています。
『民法上の「地域の慣習が優先する」』とありますが、少し誤解されていると思います。

民法234条1項に建物外壁は隣地境界から50cm以上離すことを義務づけています。これを緩和できるのが「地域の慣習」か「事前の相手の了解」です。50cm以下を認めるような地域の慣習もなく、相談者が事前の了解もしていないのであれば、この規定により50cm以上の離隔をとらなければなりません。
（ただし外壁が耐火構造である場合はその必要はありませんが、木造２階建てであれば、それはまず無いでしょう）
民法によれば、工事中（着手１年以内）であれば工事さし止め、それ以降であれば損害賠償請求が可能です。

確認申請は建築基準法関係のみを審査し、民法については関知しませんので、先方から「確認申請が下りている」と説明されても引き下がる必要はありません。上記の規定を説明した上で「役所へ相談する」と言えば、間違いなく相手の出方は変わります。

また相手が将来　外壁を補修する際などにも「こちらの敷地は一切　貸さない」と言うことも効果的です。

ハウスメーカーはこのような問題点に気づいているはずなのですが、（事業を優先するために　相手を見切った上で）建て主にも「確認申請さえ通れば問題ない」という説明で押し切っているのでしょう。相手（相談者）が法律関係者などであれば決してそのような計画はしなかったはずです。

ただし結果として訴訟絡みになり、近所付き合いを考えると賠償されても相談者にとってはつらい経験になると思います。
確認申請と民法に違いがあるという認識を知らしめれば、先方が妥協策を示してくると思いますので、感情論にならないようポイントを整理し解決策を見いだすことが現実的かもしれません。

お礼

すみません、私の文章が下手で真意が伝わらなかったようです。
境界から50cm以上間隔をとるというのは、（ハウスメーカーは業界でも最大手であり、確認申請と実際が違うというような事は間違ってもしないかと思われますので、実際に計測した訳ではないですが）先方は当然守っているのではと思います。それについては問題にしていませんでした。
でも、とりあえず彼女のお母様とハウスメーカーの営業とで話し合いの場を持ったようです。
法的に問題がない以上お母様の希望はまず通らないとは思いますが、話し合いの場で言いたいことを伝える事により、彼女のお母様の気持ちが少しでも和らげばいいなと願うのみです…。
今回、私もいろいろ知る事ができて勉強になりました。
回答ありがとうございました。

回答No.3

MT_

>地めいっぱいに二階建ての壁が建ったそうで・・・

と書いていらっしゃいますね？それについて民法234条・235条の言及がありませんが、その点は如何なのでしょうか？

隣地の境界線から壁までの空間は50ｃｍ以上としなければならない。とか、１ｍ以内の２階から見下ろす窓には目隠しを・・・・という法律ですが、これには該当しなということですか？

それであれば、50ｃｍ以上空いていれば苦情を言うほうに非が有ると思います。

お礼

今回、境界線のことは問題にしていません。（建築許可を出している市の方で確認した時に、問題ないことはわかっていますので。）
民法の「地域の慣習」というのは、今回初めてこちらのサイトに来て検索中にちらっと目にしたのみ。
境界線のことだけに限った条項とは知らず、私が無知な質問をしてしまったものです。（彼女やお母様は、もちろんこの規定のこと自体知りませんし、苦情も言っていないと思います。）

回答No.2

noname#121701

日本は法律しか有効でありません。
建築基準法に抵触しないで権利主張かるならそれなりの法律構成をたてて裁判するしかありません。

お礼

単純明快な回答（嫌味ではありません、文字通りです）を、ありがとうございました。
法律の知識がない一般人が「それなりの法律構成」を立てるのは無理なので、どうしてもというならやはり弁護士に頼るしかないのですね。
こちらのサイト（おしえて！HOME'Sくん）で、建築基準法ではだめでも他の法律で何か抜け道があるよ、などという情報が万一見つかれば…と思いましたが甘かったようです。
弁護士もただではないのだし、頼む意味もなさそうです。
諦めるしかない事を伝えようと思っています。