住宅ローンの借り入れに関して（借り入れ後賃貸に出す場合）

質問

住宅ローンの借り入れに関してお詳しい方、以下の点についてどなたかご教示ください。
業界でまさに、住宅ローンの審査をやっていらっしゃる方からもご回答など頂けると大変助かります。
現在、勤務先（某銀行）から住宅ローンを借り入れております。
将来的に転職を考えており、転職前に勤務先のローンから、金融機関のローンに借り換えローンで借りようと思っています。
＜Q１＞
この場合、通常、条件に本人居住用不動産というのがついていると思いますが、これは、仮に借り換えが成立し、ローンが出て、その後転勤が出て当該物件を賃貸に出す場合、厳密にいうと条件違反となり、返済を求められるものなのでしょうか。
あるいは、返済さえ滞りなければ、元金返済を求められることは無い、と考えてよろしいのでしょうか。
（住所変更を通常は行うので、借入先にわかってしまうと思いますので）
＜Q2＞
Q１のことが想定されるような場合は、必ずセカンドハウスローン（または本人居住用でない不動産として）等で借り入れるべきなのでしょうか。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前住宅ローンも担当していた者です。

正直申し上げまして、自己居住していた住宅を賃貸に出される場合に、転勤や親族の介護等、金融機関においても正当性が認められる事情であったことは「稀れ」でした。
殆どの場合は、住宅ローンの返済が厳しくなったため、金融機関には無届で（住民票も移さずに）住宅ローンの月々の返済額＋αで賃貸に出し、その賃貸収入で住宅ローンを返済する－というパターンです。
郵便物が届かない等によりバレるのはもちろん、金融機関では「現地調査」も予告なく行なっていますので、ほぼバレるんですけれどね。
表札が違うのでバレた－という単純ミスの方もいらっしゃいますよ。

ですが、kmgtranslatorさんの場合は違いますね。
「転職を考えているので勤務先（某銀行）のローンから、別の金融機関の『借換えローン』で借り換える」ということですし、転職後の勤務地が遠隔地（現在のお住まいからは通勤が不可能な地域）であった場合のお話ですよね。

＜Q１＞
確かに、借り換え後の住宅ローンの融資条件に「本人居住用不動産に対する融資」という条項があれば、（住宅ローンの借入者）本人が居住しない－ということは条件違反になります。
いくら返済が滞らなくても、債務者側による条件違反ですから、一括返済を求められても文句は言えません。

もちろん、kmgtranslatorさんにご家族がいらっしゃって、その方たちが引き続き住まわれるのでしたら、（住宅ローンの借入者）本人が居住していなくても問題はありません。
では、家族ともども赴任しなければならず、空き家にしておくのはもったいない、できれば赴任期間だけ賃貸に出したい－という場合の対応は、というと、「近い将来その住宅に居住できることが確実かどうか」ということが問題になります。
結果的にせよ、長期に亘って（住宅ローンの借入者）本人が居住せず、賃貸することにより一定の（賃貸）収入を得る－ということになると、住宅ローンの目的が異なってしまいますから。
要するに、赴任期間が限定され、その住宅を賃貸に出す期間が限定されればよいので、「期間を定めた赴任である。○年にはその住宅から通勤可能な地域へ戻す。」という勤務先からの確約をいただく場合もあります。
また、その住宅の賃貸・管理を「勤務先」に行わせ（賃貸先は同じ勤務先の従業員に限るなど）、住宅ローンの借入者と常に連絡が取れる状態であること－を条件にする場合もあります（そうすると、管理の面倒上、短期で戻る場合が多いので）。
逆に、雇用期間中は各地へ転勤になり、将来的に（定年後も含め）その住宅に住むことも一切不確実－という場合は、一括返済を求めますね。
尤も、実際に一括返済を求めるかどうかは、本当に金融機関次第としか申し上げられません。

＜Q2＞
セカンドハウスローンは、一般の住宅ローン（本人居住用）よりも金利が高く設定されていることが多いので、最初からセカンドハウスローンを考えられる方は少ないのが実態です。
ですが、一括返済のリスクを考えれば（殆どの場合はその住宅を手放さなければ賄いきれるものではないので）、セカンドハウスローン（または本人居住用でない不動産として）で契約されるべきでしょうが、転職後の転勤の有無すら不確実ですよね？
ましてや転職の予定は「あくまでも予定」ですし、審査において不利になりますので、借換えローンをお申し込みの際には仰らないとは思います。
ですから、今回はごく普通の借換えローンをお申し込みになればよろしいかと思います。
ただ、転職先が遠隔地であり、その本店・支店の全てが現在の住宅からは通勤不可能な地域で、家族ともどもそちらに引き移り、定年まで現在の住宅へ戻ることはありえない－ということが「確実」であれば、それだけ長く離れていた住宅に定年後に戻る可能性も低いと考えます。
ならば、いっそ現在の住宅を手放されることも視野に入れられてはと思ってしまいます。

お礼

ode_an_die様
ご親切にご回答いただき、まことにありがとうございました。
私が疑問に思っていることには「痒いところに手が届く」くらい、全てご回答いただきました。
お忙しい中詳細にご連絡いただき、まことにありがとうございました。
厚く御礼申し上げます。今後、悩むことなく取り組むことができそうです。

回答No.2

mot3355

住宅ローンの斡旋もしている不動産業の経営者です。
金融機関により、対応がバラバラです。
認めてくれる金融機関は、本人の意志に反して転出しなければならない理由が必要であり、かつ、証拠となる書面を提示しなければなりません。
転勤は、辞令書など。
親族の介護は、介護状態の公的認定書類、身体障害者手帳、戦傷病者手帳など。
配偶者の死亡などは、配偶者死亡を証明する公的証明書類、母子(父子)手帳、子供の転校手続き書類など。
神経質な金融機関だと、もっと色々な書類を求めてくる場合があります。

お礼

mot3355様
早速ご回答いただきまして、まことにありがとうございました。
不動産業界にお勤めの方のご回答ということで、大変参考になりました。
予想しておりました通り、やはり対応を念頭においておきたいと思います。
ご親切にご対応いただき、まことにありがとうございます。
厚く御礼申し上げます。

回答No.1

noname#13820

私は専門家ではありませんが、ローンを組んだ時に銀行
にそのような質問をしました。
その銀行では、
「賃貸に出す場合は一括返済を請求します、ただし、
転勤などの事情でしたらご相談に乗ります」という
回答でした。

ちなみに、知り合いでやはり賃貸に出していたら
一括返済を求められた人はいます。
銀行によって違うと思いますので、お問い合わせしては
いかがでしょうか。

お礼

mizulin様

お返事が遅くなりまして、まことに申し訳ございません。
早速ご回答いただきまして、まことにありがとうございます。
実体験に基づくお話を頂き、大変参考になりました。
個別に対応が異なるということのようですから、個別に照会したいと思います。
ご親切にご回答いただき、ありがとうございました。
厚く御礼申し上げます。