不動産競売

質問

不動産競売でマイホームの購入をもくろむ者です。詳しい方がいたら教えてください。
現在狙っている物件は土地（９４坪）と建物（築６年）です。所在地は地方の中規模の
田舎町。市の中心部からは３キロほど離れた田園の広がる地区で、旧来からの居住者が
多く高齢者率は高めです。土地は県道に面しており日当たり良好、建物は４LDKの２階
建てで、ソーラーパネル（おそらく４ｋｗ）が設置されています。建物の内部は写真
からでは目立った劣化は確認できませんが、先住者が猫と犬を室内で飼っていたため、
評価書では保守管理がやや劣る、動物臭がする、とあります。評価額は、土地が１３０万、
建物が４３３万の合計５６３万円となっています。当方は６００万～７００万で落札し
たいと考えておりますが、ライバルとなる地元不動産会社の入札価格を推理していただけ
ないでしょうか？

回答No.4

megira

「都市計画：都市計画区域、用途地域：無指定地域」ということは、市街化区域と市街化調整区域の区分がされていない都市計画区域で、非線引白地区域という奴ですね。

市街化区域と市街化調整区域の区分は、ある程度人口規模が大きい都市計画区域(区域内人口１０万人以上)でだけ実施されていましたので、小規模な地方の都市計画区域には、市街化区域と市街化調整区域の区分がない非線引都市計画区域が多いです。

市街化調整区域の場合、一般住宅を建てるのには開発許可が必要で、その許可条件に属人的な要素が強いため、持ち主が変わると改築はできないといったことが起こりますが、非線引都市計画区域なら、一般住宅程度の規模では開発許可はいりませんから、持ち主が変わったからといって改築ができなくなるようなことはありません。
県道に面しているなら、接道条件も問題なさそうですしね。

お礼

教えていただきありがとうございます。とても素人では考えの及ばない領域ですね。大変参考になります。気の早い話ですが、落札後のことについて少し気掛かりがあります。建物内の前所有者の動産についてです。直前まで前所有者が住んでいたみたいで、建物内部には立ち入れませんが、窓から内部をのぞくと、たくさんの生活道具が置いてあります。それらの動産は競売対象ではないので、勝手に自分のものにしたり処分したりすることはできないと思いますが、どうすればよいのでしょう？もしかしたら前所有者は取り戻すつもりで競売に第３者を立てて参加してくるつもりでしょうか？法よりも情が優先される田舎のことですから、何のかんのと居座られて強制執行にまで発展してしまうと、早期に入居したい当方の思惑が外れることになります。そのようなリスクは競売という性質上、当然織り込んでいなければいけないのでしょうが、いいお知恵があれば伺いたいと思います。

回答No.3

toteccorp

都市計画区域だから住めると言うことはありませんよ。
以前人が住んでいたから貴方が住めるというわけではありません。
農地であれば買えないだけです。
農地でなければ購入は出来ると思いますが、都市計画法違反になるかもしれません。
違反の場合、増築などの申請が降りないと思います。
もう少し良く調べたほうがよいのでは。

お礼

ご指摘ありがとうございます。市街化調整地域にはなっていないようです。競売情報によると、都市計画：都市計画区域、用途地域：無指定地域、とあります。念のため市役所で調べておきたいと思います。

回答No.2

usinokoku

不動産競売物件情報サイトで
過去３年間のデータ検索をされてみられてはどうでしょうか。
場所によって価格の読み方が違いますから
そちらの地域を調べてみられるのがいいと思います。
不動産会社が入札しない物件はいくらでもありますし、
人気のない物件だと基準価格以下で落とせますよ。

お礼

回答ありがとうございます。当方の所在地がBITでカバーしておらず、
過去３年間のデータ検索ができないのがつらいところです。ただ、同県の県庁所在地のBITを参照してみると、ご指摘のとおり、築６年程度の
築浅物件も基準価格以下で落札されているケースが散見されます。非常に参考になりました。高掴みして自分の首を絞めるよりも、分をわきまえた振る舞いをしたほうがよさそうですね。

回答No.1

toteccorp

市街化調整区域の場合、貴方が住めない可能性があるのでは。
土地が安くうらやましいです。
貴方がいくらなら買うのかではないでしょうか。
ライバルは不動産屋より個人では。
５００万くらい？

お礼

回答ありがとうございます。都市計画地域になっていますが、
直前まで先住者が住んでいたことや農地が絡んでないことから
して、入居ができないことはないと思います。
ご指摘の通り、不動産業者より個人が真のライバルかもしれま
せんね。現金で積める金額が入札価格ですので、とりあえず入
札期限の１１月２５日までに結論を出したいと思います。