共有権移転登記忘れ 取り戻し

質問

500戸の団地で集中汚水処理施設を設け30年前から処理を行っていました。
用地・施設・団地内配管は共有物で、各権利者1/500の共有で、用地のみ登記されています。
約30年前にAさんがBさんに宅地を売却する際、共有権の移転登記を忘れて、宅地のみBさんへの登記移転を行いました。
汚水管理組合も事の重要性に気が付かず、共有権登記をしてないBさんの汚水処理を（登記しなければ組合員でなく汚水処理の権利がないことを知らせずに）毎月の処理費をもらうだけで認めてきました。
最近、市の下水道が整備され、市の下水道に接続するに当たり従来の集中汚水処理施設を衛生・安全上、取り壊さなければならない事になりました。
共有物ですから共有権者全員の同意が必要です。
ところがAさんはすでにお亡くなりになり、遺産相続人も第三国人で何人いるのか、行方も不明です。
関係者と思われる方は見つかっておりますが、相続人全員を捜し出すのは至難です。1人位なら探せるでしょう。
本来、宅地と汚水処理の権利はセットであり、宅地売却時に汚水処理の権利も売却し、所有権・使用権ともにBさんに移転しており、登記の移転のみが忘れられたと考えるべきと思います。
移転訴訟は現在の宅地所有者Bさんが原告になり行う予定です。
移転登記をしてもらうには相続人全員を捜し出さなければならないでしょうか、その内の1人を相手に訴訟し、勝訴すれば、法務局は登記移転をしてくれるとの情報もありますが、ご意見をお願いします。本当に困っています。

回答No.2

jfreat · ベストアンサー

用地のみ登記されているが、共有権の移転登記を忘れて、宅地のみBさんへの登記移転を行ったとのこと。

よく意味が分かりませんが、用地＝宅地ではないのですか。

宅地以外に、共有名義の土地があるということでしょうか。

一応、問題となっている共有権が「宅地以外の土地の所有権に係る登記されている共有持分」という意味でお答えします。

ＡさんからＢさんへの売買が有効に成立しているのであれば、かってＡさんが所有していた権利は、法律上は全てＢさんへ移っています。

つまり、所有権の移転登記がされていなくても、Ｂさんが承諾すれば問題ありません。

登記はあくまでも対抗要件ですし、加えてＡさんの相続人がクレームを付ける可能性もありません。

管理組合やＢさんが、Ａさんの相続人の利益を侵害しているわけではないからです。

どこからか、「登記された共有者全員の同意が必要」とかいうクレームがついているのでしょうか。

役場であれば、売買の経緯を説明すれば、Ｂさんの同意でＯＫだと思いますが。

お礼

ご回答ありがとうございます。」

用地のみ登記されているが、共有権の移転登記を忘れて、宅地のみBさんへの登記移転を行ったとのこと。
よく意味が分かりませんが、用地＝宅地ではないのですか。
宅地以外に、共有名義の土地があるということでしょうか。

表現が不正確で申し訳ありません。下記します。
ＡさんがBさんに宅地を売却しました。その際、汚水処理施設のある共有地の1/500の共有権（登記済み）をＢさんに登記移転すべきでしたが、それを忘れ、現在も共有権はAさんの名義で登記されております。

一応、問題となっている共有権が「宅地以外の土地の所有権に係る登記されている共有持分」という意味でお答えします。

それで正しいです。

つまり、所有権の移転登記がされていなくても、Ｂさんが承諾すれば問題ありません。

Ｂさんが承諾すればとは、Ｂさんが施設の取り壊しを承諾すれば、と云う意味ですね。

どこからか、「登記された共有者全員の同意が必要」とかいうクレームがついているのでしょうか。

我々の解釈は次の通りです。
・共有権に関して登記されているのは汚水処理用地のみである。これは明らかに共有物。
・汚水処理施設は共有物の用地の上にあるものだからこれも登記はされていないが共有物（付属施設）。
・団地内配管も共有物の付属施設であり、共有物。（不動産会社との売買契約書にも共有物と明記）
・これら共有物の取り壊しには、共有権の民法で、全員の同意が必要。弁護士さんとも相談しましたがそうお答えになります。

補足

最初の質問者です。
皆さんご意見ありがとうございます。
この問題極めて複雑で、弁護士さん等のご意見も様々です。
不在者を無視して残り全員の同意の下に取り壊し、後で訴訟になったら戦えばよい、と云う意見から、相続人全員を捜せと云う意見まで幅広くあります。
一方組合の立場は、将来にリスクを残す解決策はとりたくないと云うことです。
今後高齢化に従い共有権の分割は加速度的に進むでしょう。組合がいつまで存続するのか。そして、取り壊しには最低限不在者を除く全員の同意が必要です。
将来に大きなリスクを残すやり方に反対する人は必ずいるでしょう。
費用負担額が多くなるのを嫌う人も必ずいます。

一方、この様な宅地を売却する際、買い主に事情を説明しないと重要事項説明違反になる可能性もあります。説明すれば買い主は敬遠するでしょう。

我々素人が出来ることは、弁護士さんに支払うお金を用意することと、この分野に精通した弁護士さんをどの様に選定するかだと考えております。
jfreatさんのご回答を参考にさせて頂き、大手不動産会社の知人を頼り、弁護士さんを紹介して頂こうかと考えております。

何かご意見ありましたらよろしくお願いします。

、

回答No.5

akak71

質問者は登記忘れていつと言っているが、　売買契約していない可能性もあります。
まず、売買契約書の内容を確認することです。契約書に記載がなければ、売買していないことになります。　したがって所有権も移転していない。

売買契約書がなければ、所有権は移転していないと推定される。

回答No.4

akak71

＃3追加
セットで売却しなければならないという規定は、従わなくても、法的拘束力はありません。

契約していなければ、所有権は移転しない。

回答No.3

akak71

登記が別の地番なら、そこの土地を売却（契約）しないことも自由。
売却することも自由。

都合によい解釈はできない。　
実体関係は不明　、所有権（共有持分）が誰にありか不明です。
（移転登記のみ忘れたかどうか不明です。）

費用がかかっても、財産管理人を選任し、取り壊しべきと思います。
事故があれば、自治会などの管理責任が発生する。

お礼

費用がかかっても、財産管理人を選任し、取り壊しべきと思います。

我々もそうしたいのですが、現実は500人の同意を期限内（３か月）に取りまとめるのは極めて難しいのです。共有権にも抵当権が設定されており、相続問題を抱えていたり、しています。
さらに費用がかかることを納得してもらうのはとても無理です。汚水処理費用すら貼るのを嫌がる人が何人もいるのですから。

回答No.1

akak71

被告を相続人の1名とした裁判は、裁判所で受け付けないはずです。
もし、判決が出たとしても、他の相続人に対しては無効な判決です。
判決は被告となった人のみしか、判決の効力が及ばない。
相続人全員を捜すしかない。

取り壊しだけなら、不在者の財産管理人の選任で、裁判所の許可を貰えば可能です。

お礼

ご回答ありがとうございました。
本件当初不在者財産管理人制度の事を聞き、簡単に解決できると考えました。
しかし、関係者に相談すると次の意見であり、諦めました。
・管理すべき財産の価値が極めて少額ないしマイナスである。（管理人に費用を払えない。誰もなってくれない。）

汚水処理用地は400m2ですが、500人の同意を取りつける売却手続きにお金がかかり、売却はほぼ不可能。近隣自治会も同様です。

施設取り壊し・埋め立て、団地内汚水管の劣化・補修など膨大な費用がかかります。

さらに不在者対応など裁判費用もかかります。

従って財産価値は極めて少額ないし、マイナスになる可能性大です。

不在者はこれらの費用も負担せず、生活上何の不自由も感じない。財産管理人がいればこの様な費用の負担を組合として要求するでしょう。

本件成田空港の共有地と同じ状況ではないかと悲観しております。
現在は共有権を持っていることも知らない人がおり、かつ行方不明の人もいるとのこと。

本件と成田空港問題との唯一の相違点は、共有権が成田は明らかに共有権所有者にある。
しかし、本件では共有権はすでに宅地を購入した人にあると解釈できないか、と云うことです。（移転登記のみを忘れた）

宅地と汚水処理権利はセットで売却されるべきもので、現在はセットでなく売却することは出来ないと聞いております。

即ち、宅地売却時に共有権も同時に売却したが、移転登記を忘れた、と解釈できると思うのですが。

この観点から何か良い解決策はないかと模索しているところです。