姑小姑と同居、家を出たのですが・・・

質問

二世帯住宅を購入し同居していたのですが、うまくいかず、そのうち妻が癌になり、家を出て今はアパートに２歳半の娘と３人で住んでいます。一時は縁を切ると言うところまで行きましたが、今はストレスから解放され妻も元気になり幸せです。しかし家のローンとアパートの家賃と２重の支払いとなっており、経済的には大変きつい状態です。姑は中古マンションを持っており３年後には小姑と一緒にそこに移り、いえを売却してもいいと言っています。
（３年後というのは小姑の子どもが小学校を卒業するまでと言うこと）その代わり自分の、家の持ち分４分の１分、１千万プラス頭金５百万を自分に支払えと言っています。
家を売却したお金で支払うつもりですが、当然残債分のお金はローンで支払っていかなければなりません。（姑は何年か前に１千万ローンを返済しています）３年経つと家の価値も下がってきますよね、私たちは家に帰るつもりはありません。こんな状態なんですが、何かもっと他にいい方法がないかと思いご相談しました。家庭裁判所で調停でもうければとおっしゃる方もおられるでしょうが、その前にと思い・・・。宜しくお願いいたします。（家のローンは当初姑小姑と私３人で払っていく約束だったのですが、実際は私一人で月１４万払っていました）

回答No.2

dripdrop · ベストアンサー

たいへん難しい状況でお気の毒に思います。
ただ、補足説明のような状況ですと、解決の決め手となるような名案を見つけることはなかなか難しいでしょう。
ご質問に、私に分かる範囲でお答えします。

１．＞例えば、もう払えませんと申し立てて競売にかけてもらうということができるのでしょうか。その場合あなたの収入がこれだけあるので払えないはずはないというふうにして拒否されることはないのでしょうか？

あなたのお考えは、任意売却では姑に同意してもらうのがむずかしいので、金融機関が強制的に進める競売の手続きでローンの債務を精算したいということかと思います。
しかし、それは間違った考えです。
競売の一番大きなデメリットは、それがもっぱら債権者（金融機関）の債権回収のために行われるので、あなたがたの利益のことなど全く顧慮されないという点にあります。
債務を整理するにしても、任意売却に比べて極端に不利な条件を押しつけられてしまうのです。
（１）競売にかける場合、金融機関はローンの残額だけを請求するのではなく、年率十数パーセントという、サラ金なみの高金利で計算した遅延損害金、それに取り立てや競売にかかった諸費用まで加算して請求してきます。
（２）競売の落札価格は、任意売却の価格よりかなり安いのが普通です。競売物件を安値で落札して利益を上げることを専門にする業者などが介入すると、とんでもない安値で買いたたかれるおそれもあります。
（３）もしも落札価格が（１）の請求額に満たない場合は、その差額はそのまま借金として残り、金融機関から返済を迫られます。あなたと姑がお互いの債務を連帯保証しているような場合はもっと悲惨で、あなたの債務を姑の財産から取り立てたり、姑の債務をあなたの給料から返済させたりすることが金融機関の裁量で自由にできるのです。

たとえば、あなたの家の時価が３０００万円で、ローンの残額が２０００万円だったとしましょう。その場合、あなたと姑が合意して家を任意売却し、ローンの残額を返済すれば、手元に１０００万円（実際には諸費用がかかるのでもっと少なくなりますが）の現金が残り、姑に返済する資金の一部にすることができます。
ところが、ローンを払わないで家を競売にかけさせたとしますと、最悪の場合、金融機関からの請求額は２０００万円ではなく、２５００万円になり、一方家の競売での落札価格は２０００万円にしかならず、１０００万円の現金どころか５００万円の借金が残ってしまう可能性があります。さらに姑があなたの債務の連帯保証人になっているような場合は、この残りの借金を取り立てるために、姑のマンションが差し押さえられ、競売されてしまうおそれすらあるのです。

２．＞また、仮に競売にかけられたとした場合、全くローンは払わなくてよくなるのですか？（２つの金融機関から借りてます）
　さらに差し押さえ（競売）を受けた場合私の仕事上に支障はないのでしょうか（社会的なデメリット）
＞競売にかけられた場合、姑が最大の打撃を受けると書かれてありましたが、具体的にどんなことなのでしょうか？（姑も４分の１ぶんの支払いをしなくてよくなるのではないのですか？・姑は権利分の１０００万を払っています。と自分では言っています）

最初の質問への答えは上に書いた通りで、不利な条件での精算になるので、任意売却に比べて借金の残る可能性が高くなります。
仕事への支障は、普通はそれほど大きくないでしょう。
姑の受ける最大の打撃は、家を失うだけでなく、自分の出した１５００万円が返ってくる見込みがなくなることです。あなたが払うといっても、任意売却でも姑に返すお金がないのに、さらに数百万円から一千万円以上の損害を受けるのですから、払う余裕があるはずがありません。

３．あなたが考慮されている３つの解決策について
（１）３年待てば姑たちは家を出て私たちは家に戻ってローンを支払いながら姑の権利分として主張している１５００万をこれもローンで支払う（少額づつ）という案。

一軒家は意外に維持費がかかりますし、お子さんにかかる費用も増えてくるので、姑に支払う余裕はあまりないでしょう。 望ましい案ではありませんが、（２）がうまく行かない場合の一時的な対策として考慮する余地はあります。また住宅ローンの支払い条件の変更や借り換えを銀行と交渉する場合は、あなたがその家に住んでいることが条件になる場合もあります。

（２）３年待って姑たちが家を出た後、家を売却し、その金額でまず姑の主張する１５００万を払い、家のローンも返済する。足りない分はお金を借り、全額返済し、借りたところにローンで支払っていくという案。

この案がベストです。しかし「まず姑に１５００万円払う」のでは１００％確実に破綻してしまいます。「足りない分はお金を借り」といっても、住宅ローンは借りられないので、返済期間が短期で高利のお金を借りるしかないからです。こういうお金ですと、わずかな額でも、返済は格段にきつくなります。返済に困ってサラ金から借り、借金が雪だるま式に膨れ上がり、仕事も辞めざるをえなくなって破綻に追い込まれるというのがおきまりのパターンです。
ですから、「家の売却代金はすべてローンの返済に充て、残った分があれば姑に支払う。１５００万円に足りない分は、時間をかけて分割払いで支払う。新しい借金は原則としてしない」という線で、何とか姑を説得する必要があります。

（３）３年間待ってあげて、支払いを放棄し、競売にかける　という案
上に書いたように、これは金融機関を儲けさせるだけで、あなたにとっても姑にとっても不利な結果になるので、とるべき策ではありません。支払いに行き詰まった場合は、いろいろな相談機関がありますので、そうした無料の相談機関で相談して、支払い条件の変更を銀行と交渉してみるべきです。

（４）その他の案としては、３年後姑たちが家を出てから、その家を人に貸して、家賃の中から姑の要求する１５００万円を少しずつ返して行く という案も考えられます。

お礼

dripdropさん、お礼が遅くなって大変失礼しました。親身になって何度も答えていただき大変うれしかったです。そして大変参考になりました。dripdropさんの意見を参考に頑張っていこうと思っています。また何かご相談するようなことがあったら宜しくお願いできますでしょうか？
ありがとうございました。

回答No.1

dripdrop

細かい事実関係に不明な点が多いので、見当違いの回答になるかもしれません。
家（と土地）の取得価格が４０００万円、そのうち１５００万円を姑が負担し、残りの２５００万円をあなたの名義のローンで賄い、現在家と土地は、あなたの持分が４分の３、姑の持分が４分の１の共有名義であり、姑の持分を含めて全体がローンの担保になっているものと考えてお答えします。

１．三年後に姑に引っ越してもらって家を売却するというお話ですが、ローンを全額返済しなければ、金融機関は抵当権の抹消には応じません。ですから、たとえば３年後のローンの残額が２０００万円だったとすると、家が２０００万円＋１５００万円（姑に支払う分）＝３５００万円以上で売れるか、あなたが不足分を自分のお金で穴埋めしないかぎり、売買そのものが成立しません。家が３０００万円でしか売れなかったから、ローンの返済は１５００万円にするというわけには行かないのです。現在姑の出している条件では、売買が成立する可能性はきわめて低いと思います。

２．あなたは姑と小姑にすぐに立ち退いてもらって家を売却することをご希望のようですが、姑の同意を得ることはきわめてむずかしいでしょう。仮に同意したとしても、家が姑の要求をみたせるだけの高値で売れる保証は全くありません。

３．第三者に売却できず、自分で使うつもりもないとすれば、家の所有権を持っていてもあなたには何の利益にもなりません。姑をすぐに立ち退かせるという、条件面からみて不可能な案に固執するよりも、むしろあなたの持分を姑に譲ることを考えてみてはどうでしょうか。

４．もちろんあなたの持分を姑に買い取ってもらってローンを全額返済することは、今の時点では不可能でしょう。しかしたとえば、ローンの返済の一定割合を姑が負担することを条件にして、あなたの持分の一部を姑あるいは小姑に贈与することなども考えられます。
家を売るにしても、むしろ姑自身の手でさせるほうが、状況の厳しさを認識してもらうのに役立つでしょう。
とにかく、時間が経っても地価が下落しつづけるかぎり売却のめどは立たないのですから、漫然と多額のローンを払い続けるよりも、ローンの負担を少しでも軽減する策を考えるほうが得策だと思います。

５．これは実行可能な対策とはいえませんが、仮にあなたのローンの返済が滞った場合、最終的には、家は競売に付されるでしょう。しかしその場合、あなたはローンの返済から解放されることになり、最大の打撃を受けるのは姑のほうです。
もしも姑が譲歩しない場合は、このままではいずれローンが支払えなくなり、姑に取り返しのつかない損害を与える可能性があることをよく説明して、売却の際の条件を緩和するか、４．に書いたような条件でローンの肩代わりに応じるように粘り強く説得すべきでしょう。
問題を家裁の調停に持ち込んだほうがいいかどうかは、これまでの経緯にもよることで一概にはいえません。

補足

細かい内容までは書いていませんでしたので、質問のポイントが明瞭でなかったので、回答していただける方もいないかなと思っていたところ、dripdoropさんから大変親身になった詳しい回答をいただいて大変感謝しています。さて
今回もう一度お尋ね、質問にご回答いただければと思います。
（現状）・３年経てば姑も小姑も家を出てもいいと言って　　　　　います。
　　　　・ローンの返済の一定割合を姑が負担することを　　　　　条件に私の持ち分の一部を・・・という案には　　　　　絶対賛成しません。
　　　　・姑、小姑は家の権利や家にそんなに固執しては　　　　　いません。私たちが勝手に家を出ていったこと　　　　　に腹を立てているわけです。私たちは一切間違　　　　　ったことはしていないと言うばかりです。
　　　　　もちろん私たちも姑たちの考え方、嫁の健康上　　　　　のストレス等に限界を感じたための決断でした

（質問）・家を競売にかけるという案ですが、これは返済が滞った場合に強制的にされるという意味で書かれたと思うのですが、例えば、もう払えませんと申し立てて競売にかけてもらうということができるのでしょうか。その場合あなたの収入がこれだけあるので払えないはずはないというふうにして拒否されることはないのでしょうか？
　また、仮に競売にかけられたとした場合、全くローンは払わなくてよくなるのですか？（２つの金融機関から借りてます）
　さらに差し押さえ（競売）を受けた場合私の仕事上に支障はないのでしょうか（社会的なデメリット）
・　競売にかけられた場合、姑が最大の打撃を受けると書　かれてありましたが、具体的にどんなことなのでしょう　か？（姑も４分の１ぶんの支払いをしなくてよくなるの　ではないのですか？・姑は権利分の１０００万を払って　います。と自分では言っています）

（最後に）結局今のところ
・　３年待てば姑たちは家を出て私たちは家に戻ってロー　ンを支払いながら姑の権利分として主張している１５０　０万をこれもローンで支払う（少額づつ）という案。（私の給料は手取りで３２万です。その内、今のローンが　月７万です）
・　３年待って姑たちが家を出た後、家を売却し、その金　額でまず姑の主張する１５００万を払い、家のローンも　返済する。足りない分はお金を借り、全額返済し、借り　たところにローンで支払っていくという案。　　
・　３年間待ってあげて、支払いを放棄し、競売にかける　という案　　　です。
※　私としては姑たちを追い出すような形になるのは本意ではありません。姑はあんたたちが家に帰ってきて今まで通り二世帯住宅で同居し、全く他人として生活すればいい
それが一番いい解決策だと言いますが、そんな生活ができるわけが無いじゃないですか。今まで何度も話をしてきましたが私は一切間違ったことはしていないの一点張りで話になりませんでした。給料２８万の時、ローンの支払いが
１４万でした。そのときもきついのは分かるけど辛抱すればできないことはない。もう少ししたら小姑も妻も働くようになるからと言っていた姑（私の母です）です。
　本音を言えば母たちを追い出すような形で私たちが家にいすわるということもしたくありませんし、またあの家には何の未練もありません。（最初は嫁も同居して生活できるように２世帯住宅を建てようということでローンは母と妹と私の３人で払っていこうということだったのですがふたを開けてみれば、事情が変わったと、ローンは私一人が払っていくことになり、嫁姑の問題もうまくいかず、こういうことになってしまいました。）

今の気持ちとしては家を競売にかけてもらって全くゼロの状態になりたいのです。

長々と書いてきましたが、今本当に悩んでいます。また助言をお願いいたします。