遊休地1200坪 を 自分で開発許可

質問

市街化地域に
1200坪の土地があります。

遊休地なのですが、税金が高く
運用を考えているのですが、
アパートや貸地は考えていません。

基本的には土地を切り売りしていく方向です。

不動産屋に聞いたところ
不動産屋に単純に売ると造成やらで販売坪単価が激減。

そこで
自分で開発許可を取り、区割り案（測量士さん？と相談）をつくり
宅地造成したいと思っております。

区画後、土地を販売価格が高い不動産屋に
売っていこうと思います。
これも一気に売るのではなく、
細かく分けて販売します。

１、、、個人開発行為での注意点
２、、、区割り案の注意点
３、、、造成の注意点
４、、、売り方の注意点
５、、、この流れで注意したほうが良い点やアドバイス

また地元不動産に区画案を出してもらった場合
あとあと面倒になりますか？
提案したんだから
開発後一切をまかせてほしいとか、、、。

先祖代々の土地なので、自力でやれるところは
やりたいと思っています。
急ぎ開発するのではないで、
来年宅建をとり知識を深めようと思っています。

6、、、宅建をとり今ある節税の不動産管理の会社に不動産部門をつくり、
　　　その会社が販売代行をしていきたいと考えています。

　　　自分の土地→自分の会社が販売代行→不動産会社に売買

　　　何か法律上や販売方法に問題はあるでしょうか？
　　　ある場合はどのようなものですか？

長文乱筆ではありますが、ご教授お願いいたします。

回答No.4

nonbay39

問題だらけなのでどこから回答しようか迷いますが、単に一括売却をお勧めします。そうすれば後の面倒は全く無いです。

　不動産屋は造成後もよほどの土地でなければ買い取りしないでしょう、買い取るにしても相場の３割引です。だったら造成前に売却しても同じでしょう。造成するのであれば仲介でエンドユーザーに売却でなければ目減りが大きいでしょう。

　造成前では高額すぎて金額面からどうしても売却が困難な場合に、割って売却することを考えれば良いと思います。

　どうしても造成などしたければ、不動産屋と言っても開発業者に行ってください。開発業者兼不動産屋はたくさんいます。開発後一切を任せてくださいという話は出るでしょう、それをさせるかどうかはあなた次第です。

　いずれにせよ旨みだけとって儲けが大きくなるということはあり得ないでしょう。売れ残れば金利がかさみます。日々損が出る恐怖を味わうでしょう。

　無難なのはそのまま一括で売却でしょう。

　事業のまねごとはしたければ、開発だけ業者にまかせ、あとは自ら宅建業者になって、自ら販売すれば良いと思います。広告も営業も何も一切自分で行い成功すればおいしいでしょうね。誰でも欲しがる人気の地区であれば十分可能なことだと思います。
　人気の無い地区でやったら酷い目に会うと思いますけど。

お礼

回答ありがとうございます。
素人的は発想なのでご容赦ください。
面倒せづに一括なのですね。
人気の土地であれば予知ありとのことですね。
参考にさせていただきます。

回答No.3

dr_suguru

>自分で開発許可を取り、区割り案（測量士さん？と相談）をつくり
宅地造成したいと思っております。

これは間違い。
開発許可にすべてが網羅されています。
↓
市街化開発の添付書類
http://www.city.takaoka.toyama.jp/toshi/1007/download/pdf/29.pdf

＞販売方法に問題はあるでしょうか？

自己資金100％でできるわけがないから
まずは、融資先に相談しましょう。

お礼

回答ありがとうございます。
区割り案→開発の流れなのですね。（汗）
融資の部分も十分検討しないといけないですね。
参考にさせていただきます。

回答No.2

0621p

個々の問題については色々とありすぎて簡単には言えませんが。
たしかにそのままで売っても、造成費用もかかるし道路の減歩も考えなければなりませんし、その面積なら公園も必要でしょうから、単価としては安くなるでしょう。しかし自分で開発をしても、経費を考えたらそのままで売るよりも手元に残る金額がどれくらい増えるのか？経費をかけて苦労したわりには大した金額は残らない、てな事になりませんか。
経費の点で大きいのは造成費です。素人の一見さんが工事を発注するのなら、プロの不動産屋が発注すするよりも高くつく可能性が高いと思います。またいかに工事費のかからない設計にするか？も問題です。その点もプロにはかなわないでしょう。
それから、開発完了後にエンドユーザーに売るならある程度の値段で売れるでしょうけど、不動産屋に売るならそれほどの単価は期待できませんよ。不動産屋は買って売るだけでも経費がかかりますから、その分を差し引いた値段でしか買いません。
また、あなたが勉強して準備してからとりかかる間に土地の値段が下がってしまったら、最初からそのままで売っておけば良かった、という可能性もあります。

お礼

回答ありがとうございます。
骨折り損のくたびれもうけですね。
参考にさせていただきます。

回答No.1

gotcha1203

宅建の勉強をしている人であれば、すぐ答えはでるかと思います。

道路付けがよければ、事業用等に借地で賃貸するほうがいいのかもしれませんね。　　立地条件を考えての有効活用をした方がいいかと思います。

お礼

回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。