マンション管理会社の善管注意義務違反を訴えるには

質問

分譲マンションの住人ですが、敷地内にある機械式駐車場管理をマンション管理会社に委託していました。
ところが、その駐車場に製造メーカー及びマンション規約で定められた規格を大きく超える車両が長年にわたり多数駐車していることが判明しました。

そこで、管理会社に対して善管注意義務違反として訴訟を起こしたいのですが。　訴えるのは相手先の社長でいいのでしょうか？　それとも担当しているフロント（当マンションの担当者）でしょうか？

管理委託契約書が代表取締役社長であることから社長名とすべきかと思いますが、いかがでしょう？

内容は「損害賠償請求」とする予定で、管理を委託し多額の委託費を支払っていたにもかかわらず、駐車場の管理を行っていなかったという名目での返金要求です。

回答No.5

st_tail · ベストアンサー

普通なら、訴えを起こす必要も無い事例だと思いますが。
管理会社のお客様相談室のような部署か、担当支店の責任者に交渉すれば足りることだと思えます。

今回の場合、管理会社に非がありますから、その分の管理委託費を返金しろ、と言う交渉は十分可能でしょう。もっとも、返金部分は相当少額でしょうけど。当社の場合、事務管理業務費は月額２万円まで行きません。このうち、駐車場の契約に関する部分がどの程度認められるか、と言う事になります。

どうしても訴訟をしたいのであれば、原告は管理組合になります。質問者様個人では訴えることはできません。また、管理者（理事長）の訴訟追行権を規約に謳っていなければ、総会で理事長に訴訟追行権を与える必要があります。訴える相手は、相手先の社長になります。

個人的には、訴訟なんかより、話し合いで解決すべき事例と思われます。むしろ、今駐車場に停められている規格外の自動車をどうするかを早急に考えなくてはならないと思いますが。

お礼

st_tailさん
ありがとうございます。
確かに金額的には１０万円以下の微々たるモノになりそうなので、話し合いで進めていけばいいのかもしれません。
管理会社に支払っている委託費（月額170万円）の内、駐車場管理はスタッフサービス業務（4万4千円）の一部ですから。
今駐車場に停められている規格外に関しては、対応中です。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5126609.html
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5255618.html

先日管理会社が、来年管理費の値引き（５％、月額約８万円）のを提示してきたのですが・・・先の管理責任を感じての事なのかもしれまん。
世界的なデフレの影響かもしれませんが、

回答No.7

m_inoue222

＞管理組合と契約した管理会社が契約に則った管理をしていない場合、契約違反となりますよね。

だからから言って区分所有者が個別に裁判しても無駄でしょうね．．．門前払い

契約は「管理組合」－「管理会社」

貴方以外の組合員がそれで良いと言えばそれまで．．．

補足

民事訴訟法を勉強された方がいいですね。

回答No.6

nabituma

補足要求や質問には答えず、適当な回答のみに返事をするというのは質問者のマナーとして如何と思いますが・・・。
いくつかのアドバイスも出ていますし。

補足

質問はなるべく簡潔に且つ必要十分に書いたつもりです。
質問の翌日の午前に出先からサイトにアクセスし、その時点で５件もの回答を頂いていました。
限られた時間しか出来なかった為、質問内容を理解されている方に対してお礼コメントを書きました。
同日夜に再びアクセスし補足要求のあった回答に補足コメントを入れましたが、その時この”マナーとして如何・・・”も拝見しました。
補足コメントを書いて１週間以上経過します。

他の質問には沢山回答されているようなので、私の補足コメントもご覧になっているかと思います。

質問者のマナー云々を書く前にそちらの対応自体”如何かと思いますが・・・。”

質問を理解して頂いた方から的確な回答を頂いていましたので、早々に質問を締め切りたかったのですが、そちらの回答を待たないまま締め切るのはマナーに反すると考え１週間置きました。　（その間に、訳のわからない回答まで書き込まれ、、、）

今週末に回答を締め切らせて頂きます。

回答No.4

2009ken

その使用方法で、具体的にどのような損害が生じたかです。そのせいで壊れたということが立証できるか。それがないと、とりあえず訴えても、門前払いか負けるだけです

で、そもそもそういう車であっても、最終許可するのは管理組合、理事長です。車庫証明の届出書類に判押してあるでしょうし。また、その書類に沿って現地を見て許可出すのは警察です。管理会社単独の責任追及も難しくないですか？

そもそも何があって、あなたの立場が何かを開示しないと、この程度しか言えません。

お礼

ありがとうございます。
私の立場は質問にも書きましたが、マンションの区分所有者であり住人です。

管理不十分による設備（機械式駐車場）への損害を具体的に証明することは困難だと思いますので、委託契約で駐車場の管理を請け負っていながら、なんらその保全努力をしていなかったという事実で争いたいと考えています。

回答No.3

15467980

補足をお願いします。

＞敷地内にある機械式駐車場管理をマンション管理会社に委託していました。

・駐車する車の許可、もしくは拒否などの業務は委託していたのですか？

・結果として機械式駐車場の破損や耐用年数の大幅な短縮などを招きましたか？

・それらの事柄について委託契約書に明記してありますか？

補足

＞駐車する車の許可、もしくは拒否などの業務は委託していたのですか？
■新車購入時に必要な車庫証明の発行を含め、利用料の徴収等含めた管理を委託契約しています。

・結果として機械式駐車場の破損や耐用年数の大幅な短縮などを招きましたか？
■敷地内での事故が発生しました。

・それらの事柄について委託契約書に明記してありますか？
■それらの事柄とは？？？

回答No.2

m_inoue222

普通に考えると訴訟を起こすのは「管理組合」では？

普通は訴訟の前に「管理組合」と「管理会社」の間での話し合いでしょう

＞管理を委託し多額の委託費を支払っていたにもかかわらず

貴方が委託しているわけではありません、「管理組合」が委託しているだけ

住民は間接的にかかわっているだけです

貴方が管理組合の理事長？

補足

＞貴方が委託しているわけではありません、「管理組合」が委託しているだけ

■その管理組合を構成しているのは区分所有者です。
■区分所有者はその管理組合の組合員です。

管理組合と契約した管理会社が契約に則った管理をしていない場合、契約違反となりますよね。

回答No.1

nabituma

駐車場機器の仕様以上のものを止めていたから機械が壊れた費用を他の住民が負担していたということでしょうか。
あなたにとっての金銭的不利益は何ですか？

補足

委託契約の不履行としての訴えです。
「キチンと駐車場の管理をしています」と言いながら、管理費を住人から徴収しておきながら、実際にはマンション規約に明記され、規制されている車両の駐車を認めていた事実があります。

機械が壊れないと訴えられいという事ですか？