締切済み

住宅ローンの抵当権設定費用

2009/09/07 13:53

自宅の大規模増改築のため、住宅ローン・2100万円を銀行から借り入れました（返済期間10年）。増改築完成後に表示変更登記を行いますが、暫定的に現在の土地・建物に抵当権が設定されます。この際、司法書士に支払う抵当権設定登記の費用の請求額が、資金計画の中で工務店から提示されていた額の2倍以上です。 1.抵当権設定手続き　登録免許税：84,000円　　　　　　　　　　報酬額　　：37,900円 2.登記事項証明書　　印紙税　　：2,000円　　　　　　　　　　報酬額　　：2,000円 3.登記事項要約書　　　　　　　：1,000円　小計　　　　　　　　　　　：126,900円　消費税　　　　　　　　　　　：1,995円　請求額　　　　　　　　　　：128,895円法定費用は兎も角、報酬額について事前説明もなく、いきなり請求書が送られてきたことに疑問を感じ、相手の司法書士に問い合わせましたが、「ウチの規定報酬」の一点張りで、その算出根拠も明示しません。こんなもんなのでしょうか？　ご教示ください。　　　　　

Nov52
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Domenica
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2009/09/09 09:48 回答No.4

＃３です。ご丁寧なお礼をありがとうございました。申し訳ありません。＃３では、租税特別措置法の条文をじっくりと読まずに、またご質問文の内容を勘違いをして回答を差し上げてしまいました。つきましては、＃３の回答から【それと、住宅に係る登録免許税の軽減措置ですが、これは、「自己の居住用に家屋を新築または取得した場合」に適用されるはずです。ご質問者さまの場合は、自己名義の住宅の「増改築」ですよね？ですから、「住宅ローン等の利用で抵当権設定登記」であって、「増改築」がどれほど大規模なものであっても「増改築」である以上、「自己の居住用に家屋を新築または取得」ではありませんから、住宅に係る登録免許税の軽減措置は適用対象外になると思います。「増改築」ではなく「建て替え」ならば、適用対象となったと思いますけれど。】を削除させていただきたいと思います。（ただし、あえて、事務局には連絡せず、間違った回答を残しておきたいと思います。ご了承のほどを。）そして、回答を間違えておりました。「暫定的に『現在の土地・建物』に抵当権が設定」されるので、租税特別措置法第74条の適用除外…ですね。租税特別措置法第74条にその貸付け（中略）に係る債権で次の各号に掲げるものを担保するために当該各号に定める者が受けるこれらの住宅用家屋を目的とする抵当権の設定の登記に係る登録免許税の税率は、財務省令で定めるところにより当該住宅用家屋の新築等後１年以内に登記を受けるものに限り、登録免許税法第９条の規定にかかわらず、1000分の１とする。とありますから、「住宅用家屋を目的とする抵当権の設定登記で、『新築等後』１年以内に行われる抵当権の設定登記」の場合でしたら、1000分の１になるけれど、今回の場合は、抵当権が設定されるのが『現在の土地・建物』なので適用対象外で1000分の４…ということだと思います。

質問者

補足 2009/09/09 12:12

Domenica様　何度もありがとうございます。確かに、今回抵当権が設定されるのは現在の土地建物ですが、借入の目的は「増改築」のための資金であることは、金消契約書で明白であり、完成後、1箇月以内に「建物表題変更登記」を行うことで、今回設定する抵当権の継続性は担保されるのではないかと考えた次第です。条文上も「住宅用家屋の新築“等”をするための資金貸付（中略）（貸付けに係る債務の保証を含む）」となっています。仮に、Domenica様が仰るように、特例適用を「完成後の抵当権設定」に限られるのであれば、本法の趣旨（住宅取得・増改築の促進）に合致しないのではないかと感じてしまうのですが如何でしょう。そこで、所轄の法務局に事情を説明して尋ねたところ、自治体発行の「住宅用家屋証明書」が添付できれば1000分の1でOKとの回答でした。続いて、住所地の自治体に「住宅用家屋証明書」の申請要件を問い合わせましたが、ここでは「登記事項証明書（写）」「金消契約書（写）」「住民票」の3点の提出でOKとのことでした。つまり、この3点で、「自己所有の住宅用家屋の増改築のための借入」であることが確認できるということのようで、「減税特例に該当」として登記申請するつもりです。それにしても、不動産登記は複雑ですね。

Domenica
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2009/09/08 14:15 回答No.3

住宅ローン審査経験者です。私にも不審な点は見受けられません。 > 資金計画の中で工務店から提示されていた額むしろ、工務店が司法書士に支払う抵当権設定登記の費用を提示できることが不思議なんですけれど…。「報酬額」なんて、その司法書士事務所の規定により定めているものですから、規定が変われば額も変わることは充分に考えられますし。金融機関でも、司法書士事務所から請求書が届かないと分かりません。事前説明については、状況が分かりませんので何とも言えませんが、司法書士事務所に「仕事」を依頼をするのですから、「報酬」が請求されるのは当然のことではないでしょうか。それに、「報酬」の「算出根拠」は、「ウチの規定によるもの」以外には示しようがないと思いますけれど…。金融機関の手数料でもそうですけれど、「残高証明書の発行手数料は１通210円（税込）とする」という規定はありますけれど、「どういう根拠に基づいて残高証明書の発行手数料を１通210円（税込）とする」という記載はありませんから。それと同じことだと思います。それと、住宅に係る登録免許税の軽減措置ですが、これは、「自己の居住用に家屋を新築または取得した場合」に適用されるはずです。ご質問者さまの場合は、自己名義の住宅の「増改築」ですよね？ですから、「住宅ローン等の利用で抵当権設定登記」であって、「増改築」がどれほど大規模なものであっても「増改築」である以上、「自己の居住用に家屋を新築または取得」ではありませんから、住宅に係る登録免許税の軽減措置は適用対象外になると思います。「増改築」ではなく「建て替え」ならば、適用対象となったと思いますけれど。この点を、工務店が間違えて 1.抵当権設定手続き　登録免許税：84,000円　　　　　　　　　　報酬額　　：37,900円 2.登記事項証明書　　印紙税　　：2,000円　　　　　　　　　　報酬額　　：2,000円 3.登記事項要約書　　　　　　　：1,000円　小計　　　　　　　　　　　：126,900円　消費税　　　　　　　　　　　：1,995円　請求額　　　　　　　　　　：128,895円となるべきところを 1.抵当権設定手続き　登録免許税：21,000円　　　　　　　　　　報酬額　　：37,900円 2.登記事項証明書　　印紙税　　：2,000円　　　　　　　　　　報酬額　　：2,000円 3.登記事項要約書　　　　　　　：1,000円　小計　　　　　　　　　　　：63,900円　消費税　　　　　　　　　　　：1,995円　請求額　　　　　　　　　　：65,895円とでもしてしまったのではないでしょうか。

質問者

補足 2009/09/08 16:09

丁寧なご説明、感謝します。皆さん、異口同音に「問題ない」とのことなので、小生の理解不足のようですね。ただ、租税特別措置法第74条（第五章登録免許税の特例）では「個人が、昭和五十九年四月一日から平成二十三年三月三十一日までの間に住宅用家屋の新築（当該期間内に家屋につき増築をし、当該増築後の家屋が住宅用家屋に該当する場合における当該増築を含む。以下この条において同じ。）」となっています。今回の場合、銀行側が工事完成前に、現状の土地建物を担保に、資金貸付を実行してくれたのですが、当該貸付の目的はあくまでも「個人住宅の増改築」なので、抵当権設定登記にかかる登録免許税は特例対象になるのではないかと思った次第です。当初の疑問（司法書士に対する不信感）から、やや別の方向になってしまっているので、法務局に確認してみることにします。ありがとうございました。