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借入れについてのアドバイスをお願いします。
この度住宅の購入を決め、住宅ローンを組む事になりました（本体価格100％） その際に諸費用も同時に借入れを希望したのですが、諸費用分の借入れが出来ず、不動産屋さんと相談し、諸費用のみを別で借り入れする事にしました 前年年収が265万の為、住宅ローンを組むのもいくつかの銀行さんに断られたのですが 本年度の見込みが350万 来年度の見込みが400万 とある為、気に入ったこの物件をやめると言う考えはありません 諸費用は、年30万～50万（年3回のボーナスの内2回から捻出予定）の繰上げ返済を行い 5年前後で払い終える予定のライフプランを立てています （住宅ローンの金利変動による支払金額の見直しは5年後だったと思うのでそれまでに） また、車の買い替えもそろそろ検討しているので、諸費用＋マイカーローンも纏めて借入れ、後は繰り上げ返済に集中したい と言うのが一番の希望なのですが 不動産屋さんに進められた、信金系のフリーローンだと返済期間が最長7年と、月々の返済額が予定より大幅にオーバーしてしまうので どうにかいい方法が無いかアドバイスを頂きたくてご質問させていただきました 今は諸費用分を信金さんで借入れ、新車購入費用と合わせて、不動産担保ローンで借り換える（最長35年と期間が長いため） と、考えましたが、不動産担保ローンを調べていると、本体100％の住宅ローンがあると無理そうですね・・・ 年明け、今年の年収が確定した後の話でも構わないので、何かいいプランニングが有ればアドバイスお願いいたします
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もう契約しているとのことで・・・。 とりあえず、 1.フリーローンの繰り上げ返済について できないわけではありません。一部繰り上げ返済できるところもありますし、全額一括じゃないとダメ、というところもあります。 金利が安いところは、全額一括しかダメ、というところがあるので、 ”難しい”としました。詳細は借りる先にしてください。 2.変動金利について ＞すなおに諦めて金利のみ払って、金利が下がるのを待ちます それが賢明かもしれませんね。リスケに応じてくれれば、それが 良いかと存じますが、35年ローンと言うことは覚えておいて下さい。 →実際には繰り上げ返済できて20-25年で終わるかなー、という気がしなくはないですが。 いろいろ厳しくなるかと思いますが、 （家賃と住宅ローンでは重みが違います） 頑張って下さい。 ・・・というか、審査、通るのかなー。 収入云々の前に、経験という壁があるんじゃないかな。 ※審査が通らなかったら、再考されることをお勧めします。 ※尚、ボーナスの復活等々は希望的憶測でしかないので、 併用を考えるのは復活してからにしたらいかがでしょうか。
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- manno1966
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> 本体2000万 こちらは、無謀な感じはしますが、本人の覚悟があるなら節制に努めればいけると思います。 > 最良400万、もしくは家具を含めた200万を借り入れる こちらは完全に無謀。 ３年近く前に成立し、数ヶ月以内に施行される法律に総量規制が明記されています。 この総量規制は、年収の1/3を超える無担保融資を禁止するものです。 > 不動産担保ローンを調べていると、本体100％の住宅ローンがあると無理そうですね・・・ と言う事から、借り入れは無担保融資になると思いますので、年収と同額又は半分の無担保融資は法制度の上から無理となります。 最短で今年の暮れから施行といわれていますので、各金融機関は施行時に契約が合法状態になっている必要があるため、この基準を先取りして貸し出しの審査をしているようです。 また、基準は前年度の年収です。そうすると、「前年年収が265万」ですから、借り入れはかなり難しいです。 簡易的に、直近数か月分の収入からの類推もokと定められているので、こちらの証明を提出すれば、幾分かは積み増しできる可能性は有りますが、基準を破るほどではないですよね。 まずは貯金から始めねば全てが机上の空論と思います。
補足
総量規制の事を始めて知りました 教えていただきありがとうございます 不動産の評価額が新築以上にしてもらえる金融機関で無い限り不動産担保は不可能でしょうし、逆にそういう機関が有ったとしても 怪しさ満点なので利用はできないでしょう そうなると、他に担保に出すものが無いため本年度の見込み年収からしても100万強辺りの借り入れしかできなそうです まずは諸費用分130万の借り入れを実現する所から方法を考えないといけないようですね まずは貯金からと言うのは、下の方々へ返信させていただいた理由から考えてはいません 机上の空論を、実現する方法に尽力します
- makookweb
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しっかりとしたプランを立てていらっしゃるようですね。 しかし、あくまでもプランであり、１００％実現できる保証はありません。 更なる不況、突然の病気、あなたの会社の倒産、給料・ボーナスカット、天災による被害・・・ 不安要素はいくらでもあります。 あなたのプラン通りなら、ローンを組まなければ、５年もすればそれなりの貯金が出来るでしょうから、 頭金を貯めてから購入を考えるべきですね。 半年くらい病気で入院したとしても貯金を崩してローンを払っていける、 それくらいの余裕をみて住宅ローンは組むべきです。
補足
下の方にも書かせていただきましたが、リスクは受け入れます 更なる不況、突然の病気、会社の倒産等は住宅を購入しなくてもダメージを受けるリスクですし、給与・ボーナスカットは計算に入れています （大幅な給与ダウンは考慮していませんが） 天災による被害は、環境に合わせた火災保険等の対策はもちろん取りますし、それは5年後に住宅を購入した場合にも掛かってくるリスクかと思います 等々の理由から、同等程度のリスクを5年後に購入する道を選んだとしても受けると考え、購入する道を選ぼうと思います 不安要素を挙げるときりは無いと思いますが、100％のライフプランはどの時点でも無いかと思います 長期的に見て、リスクを回避できた場合、現在のプランが一番理想かと考え （長引けば長引くほど、賃貸の支払い分が失われるから等） 今は自分の立てたライフプランをいかに100％に近づけるかに最善を尽くして行きたいと思います
- coara39
- ベストアンサー率13% (22/166)
今現在 手取り２０万で頭金無しの２２００万の買い物は無謀としか言えないですね。 ゆとりある生活は出来ないですし 一歩間違えたら破産ですよ。 結婚して気持ちは分かりますが これから生まれるであろう子供の事もありますし、せめて５００万位貯めてから考えた方がいいのでは？ 手付け金も借金との事ですが それを損しても破産するかもしれない状態になるより良いと思いますが。
補足
手付金を損してもと、簡単にはいかないです それを損すると親に借りないといけない等の処置をしないといけません 一歩間違えたらと同じ状態に今自分から進む位なら、一歩間違えない方法を模索します 希望的観測で物を言うのが多いのもどうかと思って書いていませんが、他にも今後の収入増加の見込み、余裕資金等があります 問題になるのは、諸費用分の返済が終わるまでの話なので どういう事がリスクが高いか、低いかを見極め低リスクの道でギリギリの道でも渡りきります その為の知識をここで仕入れさせていただいています リスクを無くす事を考えれば頭金を用意してと考えるのでしょうが 1年30万～50万の繰上げ返済用資金を貯蓄したとして 50万を10年で500万 10年間賃貸で払い続けた、6.5万×120ヶ月の780万は無駄になります リスクは有るでしょうが、トータル的に見た最善の道を出来る限り低リスクに押さえ、一歩間違えない道を探して渡りきる方を選びます もちろんリスクが有るので、失敗した場合はそれを受け入れます ご忠告ありがたいですが、石橋を叩いて渡るライフプランを立てる方にアドバイスしてあげてください
- tommy1977
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情報を見させて頂きました。 確かに、 住宅本体分2000万ですよね。 優遇金利が35年(つまり、ずっとですか？）とします。 確かに、最初の５年は６万でいけますね。 変動金利のリスクも、”最初”の５年間で諸費用を払い込んでしまえば、ボーナスで吸収できるでしょう。 また、固定資産税なども、優遇が受けられるので大丈夫でしょう。 が・・・ですよ。 （まず無いと思いますが）５年後に金利がごすっと上がったりした際に、125%ルールで月々は1.25倍にしかなりませんが、元金返せない状態になることもあるのです。（返済額は、６万→7.3万ですが、利息は変動後のもので換算されるので、増える可能性があるのです） この時、借り換えを選択しようとも、できない場合があるのです。 特に優遇金利を適用している際には、借り換えの際の手数料がかかる場合があります。それには当然ローンは”組めません”ので、 そこは気を付ける必要があります。 そうなってしまった場合、手詰まりとなります。 尚、 >理想、諸費用130万＋家具関係70万＋車代200万 合計400万 >金利5% 借入れ期間35年 月々約2万 これは無理です。そもそも借入期間は無担保ローンの場合、 10年程度が最長で、有担保でも20年程度です。 尚、繰り上げで返済云々はフリーローンでは難しい。 月２万プラスであれば、5年返済で200万(ボーナス100万）でしょうか。 （ただし、審査は難しいかなー・・・。） やっぱり厳しいかなー。 転職したとは言え、その前まで、貯金してないわけで。 繰り上げ返済も、返済の仕方に依っては損になることもあります。 知恵はあるけれど、それが現実的に”できるかどうか？”になると、 ちと疑問です。 情報をいただきましたが、 あと２年、３０歳まで待って、頭金をせめて7%まで、 収入を確定させてから考えていただくことをお勧めします。
補足
それまでの貯金は年収265万の前が、家業の手伝いで160万ちょっと貯金を出来るような状態ではなかったです （家業に見切りをつけ転職け、前年に結婚しました） 不動産を担保にしたローンはその会社がどうかはまだ調べ切れてない状態でしたが、最長35年を確認しています が、そもそも住宅ローンでいっぱいいっぱいで担保価値は皆無ですね 住宅ローンはおっしゃるように、優遇期間は通年（最後まで）です 5年後に金利がすっごい上がった時は、すなおに諦めて金利のみ払って、金利が下がるのを待ちます・・笑 さすがにそこまでのリスクは考慮してライフプランを立ててはいません・・ 今回の物件は、契約済みで頭金50万を支払っている状態です 解約条件として、今月の15日までに住宅ローン本体の承認が下りなかった場合は頭金が返って来る事になっていますが 15日までに本体の承認が下り、今後の解約となると頭金が戻らない形になるかと思います 頭金の内30万を借りている状態ですので、それが戻ってこないとなると 我が家の預金分から出した20万を足しても足が出るので、後2年と言うアドバイスを頂きましたが解約は考えていない状態です リスクとしては高いですが、ボーナス併用で考えて見るしかないですかね・・・ また繰り上げ返済がフリーローンでは行えないのは初耳でした カードローンですと、繰上げが行えるのでそれを含めて検討してみたいと思います （ただ、カードローンは大体200万借入れで月々3万ですよね・・・） 承認が下りなかった場合、諸費用は130万の借入れで押さえ （借り換えの一括返済が出来るかも考慮して） 年明けの借り換えで行けないかも検討してみたいと思います
- tommy1977
- ベストアンサー率43% (178/410)
諸費用から換算すると、(利子込み250万程度） 諸費用込み2200万超の物件でしょうか。 本体価格100%＋諸費用もローンということは、 頭金がないローンということですね。 固定期間５年内、最低でも月8万位になってしまいますね。 （固定金利５年、年3.600%で計算） これに諸費用+フリーローン（車の分も含めて）で、ボーナス時に 25万払うとして、３万プラス。（高めの7.6%計算） 11万ですか。 年収350万、ボーナス年３回での月々計算したとして、 月残り8万円。 手元に残りませんよ。 この状態で頭金無しのローンは”非常に危険です”。 ちなみに、変動金利はもっとやばいです。 また、今年度の見込みと来年度の見込みで50万の差がありますが、 月２万以上（ボーナス分勘案）上昇するのでしょうか。 そこの理由が分からないと、ね。 不動産業者は、ローンが通って、諸費用が払い込まれれば それであとはどうにでも出来ますから。 FP（ファイナンシャルプランナー）に相談するのも一つの手ですが・・・。 頂いた情報からお勧めするのは、物件の見直しか、収入の見直し、 購入意志の見直しです。見直しをしないとどうにもなりません。
補足
本体2000万 諸費用＋引越し＋カーテン等の購入 130万 その他、家具関係 70万 で、2200万が物件購入に必要な分になります 金利は変動、1.275% 基準金利 2.475%（内1.2%優遇35年間）借入れ期間35年 本体分の支払が約6.1万 金利変動による返済額の見直しが5年毎のため、諸費用の借入れでの上積み分を5年を目処に返済（200万） 以後は変動された金利を元にした返済にするか、借り換えを行うかはその時点での、収入・金利を元に考える予定です 諸費用のみの借入れ、130万 金利7% 借入れ期間7年 月々約2万 理想、諸費用130万＋家具関係70万＋車代200万 合計400万 金利5% 借入れ期間35年 月々約2万 （不動産担保ローンで考えていたけど無理そう） 来年度50万増収の理由 本年度、不景気により前年まで起業後常に支払われていた、ボーナスが 税込みで70万程カットされた為、通年通りの支給に戻ると70万は増える（昨年度の年収は転職の為と、400万って書いたのはキリがいい為） 会社の経営は順調に回復しているため、再度大不況に陥らない限り、来年度、遅くとも再来年度には通常通りに戻るかと思います こう言う状況で 出来れば月々返済2万程で最良400万、もしくは家具を含めた200万を借り入れる良い知恵は無いでしょうか？（繰上げで返済する為、返済期間問わず） 月々の支払を8万から大幅にオーバーさせるつもりはありません 手取り20万の為、12万程が毎月の生活費になります 出来るだけ詳しく書いたつもりです 他に必要な情報有れば、再度補足させていただきます
- 86tarou
- ベストアンサー率40% (5093/12700)
年齢と返済年数、物件価格（諸費用含む）が分からないので何とも言えないのですが、変動金利だったり、いざと言う時の預貯金も無さそうな感じですね。無理な住宅ローンの上に新車をローンでとか、破綻の可能性がありそうな気がします。借金は住宅ローンだけにしておいた方が良いですよ。 不動産屋は審査が通れば売り上げになるので、条件の悪いローンでも通そうとするでしょう。その後の支払いまでは、払えなくなっても知ったこっちゃないのです。既に契約されたのなら、契約書のローン条項もよく読んでおいてください（諸費用のローンについては書いてないのでは？）。 気に入ったこの物件をやめると言う考えはありません＞ 物件探しをする前に、頭金を貯めるのが先でしたね。大きな買い物なので、○年先に○000万円位の家を買いたいから、頭金は○000万円貯めないといけないから、毎月○万円貯金しようと言う具合に勧める方が無難です。
補足
年齢は28歳、預貯金は10万程度です 今後もその程度を目安に残りを繰り上げに回す予定 息子1人の学資保険等は別に月1万入れています その他は上に詳しく書かせてもらいました
借入額はいくらかな 頭金くらいは無いときついよ 不動産屋は売りたいだろうけど破産につながる予感がするなぁ 今なら間に合うのでやめておきましょう
補足
借入額は2000万です 少なくとも、本体のみの当初5年間の支払は今の家賃より下回ります
お礼
フリーローンの繰上げについては、その条件をしっかり確認した上で契約しないとダメですね 条件を確認し、決めたいと思います 変動金利について、金利の安い今だからこそ固定金利かとも考えたのですが、当面金利の大幅な上昇（バブルの再来）のような事は無いのじゃないかと思い （希望的観測でもありますが・・） 繰上げ返済を考慮すると変動金利で契約した方が良いのかなと考えました もちろん、金利が大幅に上がったら賭けに負けたような感じですが それで全てを失う程の賭けには出ていないかと思います （5年後の見直しの時点では、基本給の昇給もある程度行って貰えてるだろうと言うのも含めですが） ボーナス併用はもしもの時が怖いのでやはり考えずに行こうかと その分、家具等の買い替えは諸費用の払い終わりを待ってにしようかと今は考えています 度々のアドバイスありがとうございました アドバイスを参考に、またライフプランを練り直して、熟考したいと思います