公庫11年目の4％を機に全額返済？借り換え？買い替え？何か手を打たねば…

質問

旧公庫で2000万2.2％の時期に借り入れしていて、来年3月から11年目となるため金利が4％になります。
それを機に何か手を打とうとは思っています。
が、選択肢が多すぎて困っています。

現在の住まいは新築で購入して今年で10年目。
あまり人気のないマンションのようなので、売るなら早いほうがいいと思われます。
希望としては一戸建てに買い替えなのですが、よほど魅力のあるところでなければ住み替える意味も無く、それなりに愛着もあるのでこのままでもいいかな～と思ったりもします。
でも駐車場代や管理費修繕費（←2年後には大規模修繕を控えているので値上がりの可能性大）をずっと払い続けるのはくやしい。

この頃新築着工数は減少の一方で、中古マンションは動きが活発と聞きます。それなら今は売り時なのでしょうか？

話がハチャメチャですが、以下のパターンを考えました。
１．貯金をはたいて残債を全額返済する
　　→買い替えの夢は遠のく。頭金0円で全額ローン？
　　　家はあきらめ、貯蓄に励む日々。

２．一部繰上げ返済と借り換えを同時実行
残債約1500万のうち500万を繰り上げ返済し、かつ借り換え。
似たような質問のかたの回答を参考に考えると
・借り換え後の借入希望額：1,000万円
・返済期間：15年
・適用金利：2.00％（固定金利選択型・固定金利期間10年の『優遇後金利』）・元利均等返済
・ボーナス返済なし
　　→買い替えするとなっても自己資金1000万確保。金利上昇にも対応。買い換えなければ10年目に残債全額返済。

３．思い切って買い替え。
　　→再度ローン。売り先行がいいのか買い先行がいいのか…

客観的に今の情勢からするとどのパターンを選ぶべきでしょうか？
情報が足りないだらけの質問と自覚しますが何をお伝えすべきかいまいちよくわからないため、補足させてください。

とにかく気持ちばかりが焦ってしまいます。
不動産屋さんにも１件行きましたが、第三者的な意見をお聞きしないと不安です。
どうぞ宜しくお願いします。

回答No.4

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> あまり人気のないマンションのようなので、売るなら早いほうがいいと思われます。
> この頃新築着工数は減少の一方で、中古マンションは動きが活発と聞きます。それなら今は売り時なのでしょうか？
「新築着工数は減少の一方」といっても、全国的に全てがそうという訳ではありませんし、中古マンションは動きが活発なので「あまり人気のないマンション」でも、今ならば売れる…という訳でもありません。
あくまでも「需要と供給の問題」になります。

あと、中古マンションで人気が高いのは、築20年程度、昭和の終わり頃に建てられたものだと耳にします。

売り時かどうかは、具体的に『そのマンション』が「いくらでならば売れそうか」の問題だと思いますよ。
不動産屋さんに行かれたのならば、「いくらでならば売れそうか」は教えてもらっていますよね？

> でも駐車場代や管理費修繕費（←2年後には大規模修繕を控えているので値上がりの可能性大）をずっと払い続けるのはくやしい。
戸建てで駐車場が敷地内にあるのならば、駐車場代は不要になるかもしれません。
管理費も不要にはなりますが、その分、固定資産税が上がるかもしれません。
修繕積立金については、強制的な「積立」はありませんが、戸建ての場合、維持するためには、10年に１度くらいのペースで100万円単位のメンテナンスが必要になります。これを考えると計画的に「積立」をされた方がよろしいかと思います。

旧・住宅金融公庫融資で、分譲住宅融資は80％融資だったとはずです（10年前ならば、ちょうど公庫融資を担当していた頃なのですが…）。
ですから、ご質問者さまのマンションは、当時最低でも2,500万円はしたのではないでしょうか。
そう考えますと、よほど不人気物件でないかぎり、債務残高以上の価格（1,500万円以上）では売れると思うのですが、難しいのでしょうか？

旧・住宅金融公庫だからと言って返済期間が35年と決まっている訳ではありませんので、現在の年間返済額がいくらなのかは分かりませんが…。
35年ならば年間返済額は、約82万円だと思います。
10年経過時の債務残高は1,580万円程度ですから、
> １．貯金をはたいて残債を全額返済する
ことが可能ということは、10年で820万円の返済を行いつつ、1,500万円蓄えをされた…ということですよね？

ならば、個人的には「３」をお勧めします。
ただし、建売住宅で「気に入った物件」があった場合です。

ですから、まず、「売り」の打診をし、引き渡し時期は即時にせず、今年の年末もしくは、来年の３月…という条件を出します。
そして、住宅ローンの債務残高よりも高値で売れそうならばそれで問題ないですし、残債よりも低い価格になれば、「買い替え住宅ローン」の利用も検討します（自己資金がおありなので、借入額に残債を上乗せできる「買い替え住宅ローン」は不要かもしれませんが）。

尤も、現在は個人住宅の着工も手控えムードですが、その分、業者さんも「手がある」状態ですし、工法もいろいろあって３か月程度での住宅完成は可能だと思います。
ですから、新築戸建てだけならば無理ではないと思いますが、今から土地を探して…となると、少し時間が足らないかもしれませんね。

ご質問者さまの場合、「２」にされても、（10年よりも）もっと早くに繰上返済できてしまうと思うんですよね。
その時に買い替えを検討されても、時期によっては金利が上がっているかもしれませんでしょう？

回答No.3

-dolcevita

うちも同じパターンです。
その時はいい条件と思ってましたが今となっては4%ってなに？って感じですよね・・・。

うちも実際のことを考えると(2)がいいのかな…とも思いましたが、(3)を選択しました！
うちは若い時に建てたので年齢的にもまだまだ35年ローンでいける年代だったことと、今の住居の間取りなどが好きではなくいつか建てたいと思っていた事もあったので。
まだ着工もしていませんので年内に新築の完成は難しいですが最悪でも3月までには引っ越しと思っています。

現在のお住まいを売却するにあたって売却損がほとんど出ないかプラスになるのなら買い替えがいいかな～と思います。
うちもちょうど質問者様と同じぐらいの残債で500万円をゆうに超える売却損が出ましたが…なんとか貯蓄でまかなうことができました。
その売却損も大きくなると住み替えも悩んでしまいますが、これからの人生の方が長いし夫婦そろって元気に働いてる今しかないかなと踏み切りましたよ！

回答No.2

tangelline

私も２です～。
＞でも駐車場代や管理費修繕費（←2年後には大規模修繕を控えている
＞ので値上がりの可能性大）をずっと払い続けるのはくやしい。
とありますが、自宅だって修繕は必要です。ご存じでしょうか、結構かかりますよ。一戸建ての設備の方がマンションの設備よりもいろいろ小さく華奢で傷みやすいです。そして修繕費はみんなで払った方が少なく済みます。駐車場代は修繕費に充てられてますし、無駄ではないです。

回答No.1

Baltic

来年３月までにとなると３の案は厳しいのではと
思います。

　１案でもマンションを担保にいくらか
お金を借りられるでしょうから、
一戸建ての頭金にできるかと思います。

　キャッシュがあったほうが動きやすい
でしょうから、現実的には２案がよいかと
思います。