賃貸契約のキャンセルについて

質問

こちらの都合で、一度決めた物件をキャンセルしなくてはならなくなってしまいました。
（まだ完全に決まったわけではないですが・・・）

今の段階では、
１、部屋を押さえておくために申し込みして、家賃１ヶ月分を預けている。
２、そこにすると連絡し、大家さんに了承を得ている。

流れとしては申し込み→全額入金→重要事項説明→契約書→鍵の受け渡しと簡単に説明されました。
今週中に入金という形になっていたのですが、家の事情で難しくなったのでキャンセルについて相談したところ、もう大家さんにはお金を振り込んでしまった、契約書の準備もしてしまったとのことでした。
キャンセル料金のことを尋ねると、基本キャンセルはできない、大家さんによっては返してくれない場合もあるのでわからないと言われました。
要するに返してくれない大家さんならば、払わなければいけないということになります。これはどうなるのでしょうか？
キャンセル料金については特に説明がなく（私も今回初めての一人暮らしで、特に自分から聞かなかったのですが・・・）、担当の方には、もう一度考えてみてくださいと言われ保留という形になっています。
ちなみに申し込みは分かる範囲で私がすべて記入し（保証人の欄も）押印しましたが、正式な契約書は交わしてません。

本来キャンセル料金とは、どの時点で発生するものなのでしょうか？
不動産によって異なってくるのでしょうか？口頭でのやりとりも契約になると聞いたことがあります。私の場合、入金はしてませんが、払わなければいけないのでしょうか？また預かり金は返ってくるのでしょうか？
契約書・重要説明の前に全額入金という流れは、不動産業界ではあまり良くないことなのでしょうか？

私自身に落ち度があり、大変申し訳ないことをしてしまったと反省しています。
誠意を持って謝罪するつもりです。できればその大家さんにも謝りたいですのですが・・・。
親切にしていただいたので、どうキャンセル料金のことを言ったらいいのかわかりません。場合によっては宅健や消費者センターへ相談したほうがほうが良いでしょうか？

質問が多くて申し訳ありませんが、回答よろしくお願いします。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

不動産の契約（売買・賃貸）において正式契約の前に支払ったお金は、正式契約に至らなかった場合名目の如何を問わず返却しなければなりません。

では何が正式契約かですが、不動産の取引では消費者保護の観点から「重要事項説明」を受け「契約書・重要事項説明書」に双方が署名・捺印してからが「正式な契約」です。

確かに民法上は「口約束」でも有効ですが、「宅建業法上」は上記の手続きを踏まないと「正式契約」とはなりません。
では「民法」と「宅建業法」どちらが優先かですが、この場合「宅建業法」が優先されます。
なぜなら民法が「一般法」なのに対し宅建業法は「特別法」だからです。
現在、この多様化した社会は民法のみではとても対応しきれません。故に、その業界に特化した法律「特別法」が制定されます。（不動産関係で言えば「借地借家法」「不動産登記法」等）

そして、一般法と特別法の関係においては特別法が優先されるのです。

ご質問者様のケースでも当然「宅建業法」が優先されますので、先方はご質問者様が支払ったお金を返却しなければなりません。

大丈夫です。堂々と返却を要求して下さい。まずは仲介業者です。
あまりに業者がゴネるようなら「知り合いの弁護士と宅建協会に行くぞ」と言えば大抵は折れて来ます。
もし折れてこなけりゃ本当に行けばいいのです。

また、もし貸主が「返さない」と言い張るのならこれまた「出るとこ出るぞ（裁判）」と言ってみて下さい。
この場合、よほど「間抜けな貸主」でなければ「ちょっと待って」と言ってくるでしょう。（私の経験上は９０％以上）

万が一「やれるもんならやってみろ」と言われたら少額訴訟という手もあります。
むやみやたらに「訴訟」は起こさない方がいいのは当然ですが、（敗訴の可能性が十分考えられる場合もありますので）今回のケースでは明らかにご質問者様に理がありますので、最終手段としてお考え下さい。

何れにせよ、先ずは仲介業者へ交渉です。
何も喧嘩をする訳ではありません。初めから喧嘩腰では纏るものも纏りません。冷静に淡々と話し合いましょう。

頑張ってください。

回答No.1

wildcat-yp

契約前であれば、お金を払う必要はないんじゃないですか？
たとえ、前もって払っていてもそれは申込金という扱いで契約が未成立の場合は返金する必要があるはずです。

http://www.敷金トラブル.jp/tintai/entry7.html
http://www.chintai-heya.com/2008/08/post_16.html

これはちょうど先月のNHK生活笑百科でテーマになっており、その際、返してもらえると弁護士のかたが言っていたので、間違いないはずです。

不動産屋がそんなことを知らないはずはないので、悪徳なのではないでしょうか？やめておいて正解だと思います。