[ 至急]賃貸契約前(仮契約＆審査済み)のキャンセルは可能か

質問

当方、都内での引越しを検討中の東京在住のOLです。
以下におおまかな状況説明を時系列順に書きました。質問は一番最後にあります。
知識＆経験豊富な方に回答していただけると助かります！
よろしく願いいたします。m(__)m

■3月4日
不動産屋に賃貸物件を探しに行きました。
新築物件で一週間後から内件可能なマンションが
自分の住みたい条件にピッタリあっていたので、
仮申込書を書いて、一週間後に内件をさせていただく約束をしました。
※気に入ったときに一番手で申し込めるように仮申込書を書きました。

■3月7日頃
不動産屋からTELがあり、「何日頃の入居を考えていますか？」
と聞かれたので、「最短だったら3月20日に入居したいですね」と答えました。

■3月8日頃
不動産屋に私からTELし
「一番早く入居できるとしたら何日になりますか？」と質問したら
「最短だったら18日です」と回答をいただきました。

■3月11日
仮申し込みをした物件の内件をさせていただき、気に入ったので、
「正式に申し込みをしたい」と希望を伝えました。
その際に、「賃発(家賃の発生日)は18日になります。」と言われました。
私としては引越しの関係もあり、月末の引越しを考えていましたので、
「賃発を遅らせていただけませんか？」と相談したら、
不動産屋さんがその場で大家さんにTELして交渉してくれました。
しかし、20日からの賃発に決定してしまったようでした。
※賃発の日にちは私と不動産屋さんとの何気ない電話での会話で
　決まってしまっているような印象を受けました。
さらに、私はこの日に正式な契約書を書くのかと思ったのですが、
「後日、入金金額を書いたFAXを送るので、その金額を振り込んで欲しい。入金が確認できた時点で正式な契約に移ります。」
との旨を伝えられ、書類等、何ももらわずに帰宅しました。

■3月14日
入金金額が書かれたFAXが届きました（※支払期限は書かれていません。)

■3月18日現在
まだ入金はしていません。

【質問】
＜請求金額の全額を支払いしてから、正式な契約書を交わす＞
という流れは普通にあることなのでしょうか？
過去、4回ほど賃貸契約をしていますがこんなことは初めてです。
また、今の状況は契約が成立していると言えるのでしょうか？
例えば、ここの不動産屋で契約しない(入金しない)というのは可能でしょうか？
その際、不動産屋からキャンセル料等の名目で
お金を請求されることはあるのでしょうか？

回答No.1

sapporo30 · ベストアンサー

契約は成立していません。

口頭でも契約は成立しますが、質問者さんが成立していないと
思っている以上、契約書などの書類がありませんので、
成立していると判断する根拠がありません。

契約をしていないので、キャンセル料を請求されるいわれが
ありません。
少なくても、重要事項説明をすべきです。その不動産屋はね。

不動産屋で、手付金などを取る場合は、契約が成立した後に
しなさい　とされています。
ですので、すくなくても重要事項の説明はする必要があります。
手続きを省略するのは、トラブルを招くもとですから
業者はやってはならないのです。

そこに住む気がなければ、放置すればいいです。
相手は困りますが、どうすることもできません。
こんなことしても、意味ないですけどね。

冗談はおいておいて、
・　重要事項の説明も聞いてないので、お金は振り込めません。
・　まず、重要事項説明など　通常のことをしてください。
・　契約はそれからだと思います。　
と言えばいいかと思います。
どれで、どうのこうのいう不動産屋だったら、取引を一回やめた
方がいいと思います。
物件は惜しいかもしれませんが、正しい手続きを求めたのに
応じないということは、あとあと別なことでも　そういう対応を
する可能性が高いということで、やめたほうがいいかと思います。

お礼

親切丁寧に回答いただきありがとうございます！
感謝いたします！！

私としては契約の流れも含めて、
【20日から家賃は発生するから、その前までに入金してください。
　ただし、鍵を渡すのは契約日(28日)です。】
というところが全く納得いってなかった(というかありえない)ので、
先ほど不動産会社の担当に電話し、

・　重要事項の説明も聞いてないので、お金は振り込めません。
・　まず、重要事項説明など　通常のことをしてください。
・　契約はそれからだと思います。

上記の内容を私の意見として伝えました。
以下に結論をまとめます。

★不動産屋の担当から
「オーナーサイドでは20日からの契約(賃発)になっています。
　新築物件、人気駅近、敷礼00物件、3月ということで、
　オーナーはかなり強気で賃発日を変える気がないんです…。
　ただ○○さん(私)の言い分はわかりますので……、
　20日～契約日前日(契約日…28日)までの8日分の家賃は
　仲介手数料の部分から引かせていただきます。」
という回答をいただきました！！

不動産屋の担当の人もノルマやオーナー・管理会社との関係性など
いろいろあって大変なんだろうなぁ…。
私に「じゃあ、やっぱりやめます。」とあっさり断られるよりは、
仲介手数料を削ってでも契約したいんだろうなぁ…。

等、いろいろ考えてしまいましたが、
物件自体はとても気に入っているし、
内訳は変わったけど、支払うトータル金額自体は
私の意向どおりになったので、正式に契約をすることにしました！

sapporo30様からのご意見、とても参考になりました。
本当にありがとうございました！！

回答No.3

sapporo30

No1です。　No2の方も基本的な線では、同じことを書いていますね。
　　　　　結論はちがいますけど。

契約は口頭で成立します。
契約書は、それを証拠として残すためのものです。

なので、相手が契約が成立してるといい、
あなたも契約が成立しているといえば、双方合意しているので
契約は成立していることになります。

一方が成立しているといって、もう一方が成立していないという
場合、契約書があれば、成立していると判断されます。
また、契約書がなくても、それ以外の状況で判断される証拠
があれば、成立されていると判断されます。
このようなトラブルを起こさないためにも、契約書は重要なのです。

今回の場合、質問者さんが契約が成立していないとした場合、
不動産屋は、契約が成立していると、その他の証拠で証明
しなくてはなりません。

ここでポイントになるのが、重要事項説明です。
不動産業として、契約を行う場合は、重要事項の説明が必要と
されています。従って、あなたがサイン、もしくは記名捺印した
重要事項説明書がなければ、不動産業として、契約が成立していた
ということができないのです。
ですから、重要事項説明書がポイントになります。

確かに契約書そのものは、事後になるのは実務上よくあります。
契約書は２通　双方の署名、保証人の署名、印鑑証明の添付など
３箇所以上　書類が行き来しますので、期間がない契約の場合は
契約書については、事後になるのは致し方ない面もあります。

しかしながら、重要事項説明は、契約者に説明をするだけで
今回のように本人が複数回来店しているのであれば、十分
その時間はありますし、その場で終わることです。
これを事後にまわして、契約が成立していると主張するには
無理があります。プロが決まりを無視して、保護されてしまう
のであれば、アマは搾取されるだけ搾取されてしまいます。
それはおかしいでしょ。

ですので、今回、外形（書類）が整っていない以上
あなたが、成立していない　といっている限り成立
していないということです。

質問者さんの質問に
> さらに、私はこの日に正式な契約書を書くのかと思ったのですが、
> 「後日、入金金額を書いたFAXを送るので、その金額を振り込んで
> 欲しい。入金が確認できた時点で正式な契約に移ります。」
> との旨を伝えられ、書類等、何ももらわずに帰宅しました。
ということなので、重要事項説明はされていないと判断しました。

大家さんは、不動産業ではないので、重要事項説明がどうの
ということには縛られません。
なので、重要事項説明以外にも、契約が成立しているとする
証拠があれば、認められるかもしれません。
が、今回　あなたが大家と直接はなしをしていない
やり取りもしていない　のに、不動産屋が契約しているという外形
がまったくないのに、大家の主張を認めるのは
かなり無理があります。

ま、大体このような感じになります。
なので、裁判などになったら、契約が成立していない
と判断される可能性は結構高いです。
契約が成立していない以上、キャンセル料は発生しません。
という論理になります。

ところで、住みたいのですか、やめたいのですか？

お礼

sapporo30様

親切・丁寧な回答をありがとうございました！
sapporo30様や皆さまからいただいた意見を取り入れて、
不動産屋に電話した結果、いい方向で話がまとまりました。
(上記の回答に詳細を書きました。)

>ところで、住みたいのですか、やめたいのですか？
物件自体は気に入っていたので、
このまま契約を進めることになりました。

今回は不動産契約の相談でしたが、
【契約】と名のつくものは、順番を正しく行わないと
後からトラブルになるんだなぁ…といろんな意味で勉強になりました。

sapporo30様からの回答、とても参考になりました。
ありがとうございました！！

回答No.2

mu128

今までの経緯を読めば、契約は成立していると考えられるでしょう。３月１１日に「正式に申し込みたい」という質問者さんの意思表示に対して、仲介業者が大家さんに電話して２０日からと決まったということから判断できます。この時、質問者さんは、その日付から家賃発生ということが納得できないのでしたら、その時点かせめて翌日くらいには、異議をするべきでした。すでに、日数は経過しているので、相手方もその準備等をしていると思います。

貸主や仲介業者に何も落度がないのに、契約をキャンセル（解除）されると、仲介手数料や礼金、３月分と４月分の家賃の全部か一部、の金額分は請求されるかもしれません。３・４月分の家賃が交渉次第で免除としてくれるかどうかくらいです。
あとは、契約内容により金額が前後します。

実務上では、契約書類が後になることは時々あります。しかし、そのようなものはあまり好ましくはありません。トラブルになりやすいからです。

ところで、なぜ、キャンセルしようと考えているのでしょうか？　それが、物件や仲介業者に問題があったのでしょうか？　それとも自己都合でしょうか？
例えば、説明と違った点があるとかなどの理由がない限りは、無条件ではキャンセルできません。何か嫌な点があったのでしょうか？

契約書は後・・・ということは、重要事項説明は受けられましたか？　それを受けてない限りは仲介業者から契約が成立しているという主張はできないです。（大家さんからはできます。）ただ、質問者さんの今住んでいる所が仲介業者の事務所から遠すぎたり、重要事項説明をするから来社してくださいと言われている状態でしたら、その主張はできないと考えた方が人間的？です。

私も不動産業者ですが、もし、質問者さんのような状況で急にキャンセルすると言われたら、なぜ、１週間近く何も言ってこなかったのか？ということが気になります。キャンセルの理由とその１週間の点について何かやむを得ない理由があるのでしたら、その業者さんも考えてくれると思います。新築ですから、次の入居者もすぐ決まるかもしれませんから。

お礼

mu128様

親切・丁寧に回答をいただきまして、ありがとうございます！
mu128からのご意見も踏まえた上で、先ほど不動産屋にTELをし、
話がまとまりました。(詳細は上記参照)

キャンセルしようかな…と思ったのは、
契約の流れ＆やり方に納得がいかなかったことが一番目の原因です。
→【賃発20日だけど、契約は28日で鍵も28日に渡す】

賃発が20日なら、20日前に契約締結して鍵も渡すように
話を進めるのが筋なのでは？と疑問に思ったからです。

まぁ、何はともあれ、不動産屋に思ってることを正直に言って
話し合った結果、いい方向に話がいったので良かったです。
本当にありがとうございました！！