事業用店舗用地の借地料について

質問

長崎県佐世保市に２０００坪程の土地を所有しており、ドラッグストアなどの郊外型店舗に土地を貸すことを検討していますが、、、
借地料の坪単価の設定方法、相場がいまいちわかりません。
駐車場が5,000円/１台ぐらいの地域なので、駐車場が１台分で７．５坪だとすると
６５０円/坪×２,０００＝１３０万円/月くらいかなと
思っておりますが・・・
佐世保は人口２５万人程の田舎の中規模都市です。
全国に同じ規模の街は結構あると思いますので、もし相場をご存知の方がいらっしゃったら教えてください。

回答No.1

sionn123

dais761216さん　こんばんは

　土地の価格には、１つの土地でも色々な価格が有る事をご存じでしょうか？？？例えば売買価格・路線価・賃貸時の価格等です。路線価については税務所（だったかな？？）で公示されていますから、お持ちの土地の路線価（もちろんその土地の路線価が公示されているとは限らず、直近の公示されている土地を参照する事になる場合も多分になるかと思います）は調べる事が可能になるかと思います。
　一般に路線価は、売買価格の７掛けと言われています。したがって路線価÷０．７が一般的妥当な売買価格と考えると良いでしょう。

　土地を賃貸する場合は、借り主は「賃借権」と言う権利が発生します。この管理等に対しての法律は「借地借家法」と言います。この「借地借家法」では、初めての方に土地を貸す場合賃借権は「３０年」（もちろん別途違う契約をすれば期間は違ってきます）と定められています。
　土地を貸すと言う事は、細かい事を抜きにすれば例えば事業用のＰＣ等をリースするのと同じ様なものですよね。この場合は売買価格にリース手数料が含まった価格をリース期間で均等に支払う形になります。この時のリース手数料ですけど、この不況のおりリース手数料０％（つまりリース手数料なし）と言うリース会社もある様ですけど、一般的には１０～２０％ではないでしょうか？？？仮にリース手数料を売買価格の２０％とした場合、一ヶ月あたりのリース料は、売買価格ｘ１．２÷リース年数÷１２　と言う事になります。
　リースの場合は、土地の賃借と同様にリース期間（賃借期間）を決めないとなりません。リースで使用する物件のほとんどは税務上「減価償却対象資産」ですから、税務上の減価償却期間を元にリース期間を決めています。ＰＣを例にすれば減価償却期間が「４年」ですから、以下の様に考える様です。
　最短リース期間　４Ｘ０．７＝２．８≒２（この場合は端数切り下げ）
　最長リース期間　４Ｘ１．２＝４．８≒５（この場合は端数切り上げ）
ですからＰＣの場合のリース期間は、２年～５年と言うのが妥当なリース期間と言う事になります。
　ところで土地については、税務上の減価償却資産ではありません。したがって上記したＰＣ同様なリース期間式に賃貸期間を決める事が出来ません。そこで登場するのが借地借家法上の「借地権　３０年」です。ＰＣをリースする感覚で賃貸期間３０年と考えると言う方式です。

　以上を元に計算すれば、仮に路線価から計算される一坪あたりの売買価格が３０万円と仮定したら（実際の路線価はm2単位ですけど、解かり易く今回は坪単位で記載しますね）、３０万円Ｘ２０００坪＝６億円　これが売買価格になります。これに仮に賃貸手数料20％をのせて３０年で貸すとして、６億円Ｘ１．２÷３０年÷１２か月＝２００万円　となります。したがってこの場合は、月当たりの賃貸料が２００万円と言う事になります。

　以上の方法が１つの土地の賃貸料の考え方だと思います。後は手数料をどの程度見込むのかによって金額が上下するかと思います。
　後はぶっちゃけ近所の不動産屋さんにご近所の相場を聞かれるのも１つの方法かと思います。

　以上何かの参考になれば幸いです。