人工地盤と知らされずに契約、不動産契約を白紙解約できるか？

質問

このたび、一戸建て購入契約しました。急傾斜地崩壊危険区域に指定されておりましたが、そのほか提示された諸々の条件を理解し購入を決め、手付金100万円、不動産仲介手数料の半分を支払済みです。ローン審査では、不動産会社と付き合いのある銀行の支店に申し込んだものは通りました。それ以外の銀行にもローン審査を申し込んだところ、金銭的な部分では大丈夫だが、不動産自体の問題で審査が通らないと連絡がありました。具体的な理由としては急傾斜地であることもあったのですが、さらに、地盤が人工地盤であることも理由として聞かされました。人工地盤に関しては書面上では何も説明を受けておらず、重要事項にも記載はありません。何度かの打ち合わせのたびに私が急傾斜地であることの不安を漏らすと、販売会社の「昔お城があったエリアだから地盤は頑丈だと思う」などの今思えば根拠のない言葉でなんとなく納得してしまっていたのも事実です。ひょっとしたら不動産会社、販売会社とも地盤に関しては把握してなかった可能性もあるかもしれません。またその銀行からは今回の不動産会社が以前トラブルを起こしており、それも審査不通の理由とのことです。結果として解約を考えており、上記の人工地盤の説明がなかったということで話し合いをもてる可能性があるものでしょうか？総額200万もどぶに捨てたくはないので本当に困っています。どなたかお知恵をお貸しください。

回答No.2

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

ローン特約は買主が「最大限の努力をしたにもかかわらず≪どこからも≫融資承認がおりなかった場合」のみ適用になります。
つまり「Ａ銀行は審査が通ったけどその銀行じゃ嫌」という場合は適用されません。

＞人工地盤に関しては書面上では何も説明を受けておらず、重要事項にも記載はありません。

ちょっと厳しいかもしれません。基本地盤に関しては重要事項の説明範囲ではありません。
重要事項の説明範囲はその場所が「土砂災害警戒区域」か「急傾斜地崩壊災害の防止区域」に指定されているかどうかという事です。

強いて言えばその土地が上記の区域に指定されている場合、「擁壁の有無・種類」に関しての説明があるのですが、これも「ブロック造です」とかを説明すれば良い事になってますので、「地盤が人工かどうか」という事を説明しなければならないという事と違います。

＞あと、先方の「昔お城があったエリアだから地盤は頑丈だと思う」などの今思えば根拠のない言葉でなんとなく納得してしまっていたのも事実です。

これが一番の問題です。
つまり「何となくだろうが何だろうが」納得してしまい、重要事項説明書に署名・捺印してしまったのですよね？
それを後から覆すのは余程の不当性を立証できないとだめでしょう。

厳しい事を申し上げますが、状況は大変厳しい事になってます。
ご質問文を拝見する限りでは先方へ対抗できる「法的根拠」が乏しいと言わざるを得ません。
当然、ローン特約も適用されませんので、現状では「手付放棄による解約」になります。
あと、ご注意いただきたいのが売買契約書に「手付解除期日」が記載されている筈ですが、この期日を必ず確認して下さい。
この期日を過ぎると「手付放棄」だけではなく「違約」によりおそらく物件価格の２０％の違約金の支払いまで請求されます。

事は急を要します。まずは自治体の「無料法律相談」等で客観的な意見を聞いてみて下さい。何か手立てがあるかも知れません。

出来る事は全てやってみる事が大切です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ローン特約の特徴など理解できましたが、それは審査が通らなかった理由が、返済能力ではなく、不動産自体にあるということでも対抗することはできないものなのでしょうか？
結果的にはすべて法律の下に、なんですよね。法律相談等受けてみようと思います。ありがとうございます。

回答No.1

poolisher

手付した際に交わした契約書にローン特約
（ローン審査が通らない時は契約を解除する　旨の特約）
は記載されていますか？普通は記載されていると思いますが。

ローン特約があれば、解約で少なくとも手付金は返金されるはずです。
仲介手数料の件は本来は返却すべきでしょうが、すんなり返すとも
思えないです。
文面からは売れない物件を仲介して、契約解除でも手数料だけ抜く悪質
な商売のような匂いもします。

先ずは、契約書を再度よく読むこと。
次に、ローン審査却下を理由に契約の解除と手付、前渡し手数料の返金
を要求してください。
もし、話がこじれるようであれば、都道府県の不動産業課に連絡して
相談してください。免許行政やってますから、かなり強い指導力は
あります。

相手が確信犯的にあなたにアプローチしてきたとすると、簡単には
解決できないかもしれませんが、とにかく先ずやれることをやって
みてください。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
仰るとおり、ローン審査が通らないときは契約解除できる内容は記載されています。私の理解として、期限日までにどこの金融機関でも審査が通らなかったら解約可能で、どこかしら審査が通ってしまえば解約できないのではというものがありました。既に不動産会社と付き合いのある銀行（メガバンク）の支店からは仮審査OKが出ているので、他の銀行からの審査が通らなかったことを理由に解約にもっていけるのかちょっと不明です。再度契約書を読んでみようと思います。審査OKを出さなかった銀行が使った審査会社からの報告によると、その不動産会社は以前トラブルを起こしており、評価が良くないとの情報もありました。銀行側は営業妨害とされたら困るので、審査を受けた銀行からの情報というのは伏せてほしいといわれているのですが、今のタイミングでいろいろと情報が出てくると、何とも消化できない気分になります。最も、印鑑を押す前にもっと自分たちで調査すべきところもあったんでしょうが・・・。できること、やってみようと思います。ありがとうございます。