借金を抱えた兄からマンションを買ってくれと頼まれた

質問

借金を返済させるか、マンションを譲受けるか迷っております。　実は兄から地方都市の投資用マンションを名義私にしてほしいといわれました。昨今の不況で店子が急に退去し家賃がはいらなくなり、一方350万円の借金(５年残）の返済が７万円/月かかり、暮らしていけないと懇願されたものです。マンションを購入（350万円で）して、取得税、印紙代、司法書士報酬、登録免許税等イニシャルコストをかけ、４万円/月の店子を不動産会社に探させるか、つまらないコストをかけずに350万円を兄に渡し、借金を返済させ、家賃を受取るほうがいいのか、よくわかりません。ランニングコストの固定資産税、管理費等はどっちで負担してもいいかなと思っております。本人は３万円ほどの赤字ですが、今他に１５万円/月の年金収入しかありません。
４万円のショートで暮らせなくなるのも理解できます。どうしたら一番私にとって良い方法なのか教えてください。

回答No.2

noname#109588 · ベストアンサー

不動産屋にこのマンションを売って手を引かせるのが最善の策だと思います。
投資用マンションは儲かるようにできてません。
地方なら余計です。
費用面から説明します。
税金面は理解されているようなので省略します。
管理費・修繕費は大家もちであることも理解されているようですが、
個別の部屋の設備（エアコン・給湯機など）も大家もちです。
大規模な修繕が行われた場合、毎月の修繕費では足りず、追加をお願いされます。
これほどコストがかかるのに月４万では割に合わないのです。
しかもローン支払い中は、月３万以上の赤字ですよね？
この時点でおかしいのですよ。
ローンが終われば黒字というのがあったんでしょうが、そのころには月日がたってしまっているため、
不動産価値も下がってしまいますし、同じ家賃で貸せるとは限りません。

＞つまらないコストをかけずに350万円を兄に渡し、借金を返済させ、家賃を受取るほうがいいのか、よくわかりません。

名義がそのままお兄様の場合、贈与に当たりますので贈与税がかかります。
また家賃を受け取るのも贈与に当たります。

最初に申し上げたようにマンションを処分するのが一番損害が少ないと思います。

補足

早速のご回答ありがとうございます。兄には不動産屋にたのんで、至急店子を見つけるか、購入者を探してもらうかしてくれと、言っておりますが、付き合っている不動産屋は現在の業界情勢では非常に難しいと言われているみたいです。おっしゃるとおり、いつまでも家賃収入があると思っていたのが間違いなのでしょうが、今となっては、兄が頼れるのは私以外ないと考えるのもわかるし、私の可能な範囲で最善策をと思い、ご質問させて頂きました。350万円の贈与税とはどのくらい掛かるのでしょうか？　私が家賃を受取ると兄に贈与税がかかるのでしょうか？　当局には捕捉されるのでしょうか？（脱税ですが・・）　家賃は無税とはなりませんか？　マンションを処分するのが一番損害が少ないとのご指摘、そのとおりだと思っておりますが、売却先が見つからない場合の次善の策をどうするか未だに整理できていない状態です。　ご回答いただきましたご縁におすがりして再度補足させていただきました。　ありがとうございます。

回答No.4

zzr1100d5

そのマンションの登記簿を確認しましたか？
お兄さんの借金の抵当に入ってませんか？
名義変更する段階で分かると思いますが、きちんとした手続きを
とったほうが良いと思います。
兄弟だからといって、ろくに調べず、３５０万だけをお兄さんに
渡すのが、一番まずいと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。
登記簿はまだ確認しておりません。いずれしようと思っておりましたが
兄が貸し手に売却したい旨連絡したら、350万円で売れないのは不動産屋のいうとおり確実であるから、追加担保を差入れるように言われたとのことですので、多分抵当にはいっているのは間違いないと思います。
今解決案として、250万円を貸手に出向いて繰り上げ返済を実行して残債を100万円とすれば、追加担保は不要となり、不動産屋の仲介で購入者を探し売買契約を締結、抵当権をはずして所有権を移転し、売却代金のうち100万円を貸手に返済完済するというものです。250万円は金消契約を取交わし、毎月振込みで返済させる予定ですが、以上何か問題ありますでしょうか？　ご教示お願いできればと思います。

回答No.3

86tarou

横レス失礼します <m(_ _)m>

350万円に対する贈与税は24万円になります。ただし、その年にお兄さんが他から贈与を受けてないことが前提となります。もし、他からも贈与があってある金額より多くなると税率が上がります。なお、贈与税は貰った方が払います。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

金消契約を結ぶなら、低過ぎない金利も設定した方が間違いないですよ。支払いも銀行振込等の形に残るものの方がベストです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

補足

早速のご回答ありがとうございます。　
金消契約での金利ですけど、この低金利のご時世、金利ナシでも問題ないとの文章を読んだ記憶があるのですが・・。もし金利相当が贈与となるなら最低何％が妥当なのでしょうか？　また仮に1％として毎月２万円返済、１５年の期間と設定したら金利はいくらをいつ（返済と同時にとか）返済させる条項とするのでしょうか？

回答No.1

manno1966

> マンションを購入（350万円で）して
残債＝購入価格では問題と思います。
兄の方も売って他の借財を返済したいと思うでしょうし、贈与税の問題も出てくると思います。

何故に売って現金化しないで、兄弟にと言うのかが問題。
普通に売っても売れない不良物件なのでは。

> どうしたら一番私にとって良い方法なのか教えてください。
関わらない。

> つまらないコストをかけずに350万円を兄に渡し
パーと使って無くなって終わりの可能性があると思います。

補足

早速のご回答ありがとうございました。350万円＝残債＝購入価格は問題ないとのお話、当不動産の評価額も解らず金額を350万円とする事に問題は無いと考えて宜しいでしょうか？　もし贈与したら贈与税はいったいどのくらい掛かるでしょうか？　把握はされるのでしょうか？
ご指摘のとおり当物件不動産屋からは売るのが非常に難しいといわれているみたいです。　兄弟なので関わりたくないのですが、暮らしていけないといわれると、何とか可能な限りと思います。　もし350万円渡すとすれば、貸付先に出向いて私が直接返済しようと思っております。
贈与税の金額によっては、１０年返済、金利なしの金消契約を結ぶのも
考えております。　折角ご回答いただきましたのに、まだ悩んでおります。ありがとうございました。