賃貸の又貸しトラブル＜大家だと思っていた人が、実は・・＞

質問

現在、賃貸の部屋に専業主婦の妻、１歳の娘と住んでおりますが、大家とのトラブルに巻き込まれました。どなたか良い対処方法をご教授いただけないでしょうか？よろしくお願い致します。
まず、文章だと分かりづらいので、現状概要は箇条書きにしてみます。

＜物件＞　プレハブ工場の２階（18畳、6畳、6畳、8畳の４部屋とトイレ、風呂）のうち、18畳の部屋を正式に借りている。
　　　　（大家の好意で、入居時から6畳も借りているが、飽くまで大家の好意につき契約外）

＜大家＞　プレハブ工場社長（契約書では、工場名義）

＜賃料＞　５万円（契約書には、18畳１室とだけ明記、トイレおよび風呂、６畳間の使用は口約束）毎月、会社名義で領収書を受取る。

＜期間＞　平成18年11月より２年間の契約。20年11月以降は大家との暗黙の了解で継続。更新手続きなどは一切せず現在に至る。

友人の紹介で大家と知り合い、不動産屋を介さない特殊な契約です。建物の特殊性から、住みづらい部分もありましたが、賃料の安さ、リビングの広さを考えれば概ね満足のいく生活で特に大家とのトラブルもなく２年以上、住んできました。

問題が発生したのはこの数日です。実は、私が契約したハズの大家（以後、工場社長）は、物件の所有者ではないことが判明しました。本当の名義は、工場の経営には無関係の工場社長の姉でした。工場社長は姉から工場自体を賃貸で借りていたというのが実情でした。私が間借りしていた２階の１室は、工場社長による又貸しだったんです。しかも、悪いことに工場社長の姉は、私たち家族の存在を知りませんでした。つまり工場社長は私から得た賃料を、姉に支払わず会社の利益にしていました。

なぜこのタイミングでこの事実が判明したのか？それは工場社長の姉が高齢で、ここのところ体調も優れないことから行く先の不安を感じ、遺産相続などを視野に入れて、所有地所の権利関係を再確認したいとの意向によります。工場部分を含めた広い敷地は、弟である工場社長と線引きをして権利を二分していたようです。工場部分に関しては、先述したとおり姉名義の土地と建物でした。（ただし、工場社長と姉の賃貸契約も、あってないようなものだったらしく、ここ数年は姉への賃料の支払いもまちまちだったそうです。）このタイミングで私たち家族の存在を知った社長姉は、激高したらしく、行政書士に一任して、工場社長へ賃貸関係の厳正化を迫っている状況になっています。

不況の折、いまさら高額な工場の賃料を支払えない工場社長と、姉の関係がこじれにこじれ、ついにはこの６月いっぱいで社長の会社は工場から退去を決めたそうです。

又貸しの工場社長が、退去を決めてしまい、完全に宙に浮いた形になってしまった我が家に早速、件の行政書士から電話がありました。事情を一通り話すと、所有者である姉は、賃貸の効率化をはかるために、我が家に対しては工場の２階すべてを貸し出すことを理由に、賃料を大幅改定し85,000円にする意向、その条件に私が応じなければ、２階から退去させる意向があり、そのことで相談をしたい旨を伝えてきました。

この電話を受けたのは私の妻で、私はまだ行政書士と一切話はしてません。この状況をうけ、工場社長に相談を求めましたが、「ウチも困っちゃって・・」の繰り返しで、行政書士と相談して下さい、とノラリクラリと逃げようとします。

私に起因するトラブルではないのにも関わらず、まったく得るもののない（どころか大幅な出費増）選択肢を突きつけられ困っています。
なにより腹が立つのは、工場社長に対してです。工場社長と賃貸契約したつもりでいたのに、その契約は限りなく架空に近い効力のないモノであり、さらには、毎月の賃料も本来の所有者に払うことなく、それが原因でトラブルを深刻化させているにも関わらず、まともに対処しようとしません。
今考えているのは、条件付きの退去です。大家サイドの一方的な理由による賃料改訂に応じることができないということで、一定の金額を補償してもらい退去するという方向です。もしくは、今後もこれまでと同じ条件で賃貸契約を改めて結ぶのも手ですが、大家が応じるかも不明ですし、自分も気が進みません。

長々と申し訳ないですが、こういったトラブルが初めてなもので、どこを端折ってよいかも分からず一気に書き連ねてしまいました。良いアドバイス頂ければ幸いです。何卒よろしくお願い致します。

回答No.3

2009ken

確かに、姉のことは預かり知らないてことですね。姉と社長のトラブルと、あなたと社長のトラブルは別物です。ただ、事象としては、姉が原状回復を求めるなら、あなたの居住にかかわる話になります。
まず、あなたは、地位（居住権）の確認をすることになるでしょう。また、ここは社長に悪者になっていただき、不実の告知で、正当性があると反論するしかないですね。とりあえず引っ越すに（まあ、引っ越すべきだと思います。いろいろ加味しても）しても、その期間の猶予とか、話し合うことができます。

ただ、粛々と出て行く、せめて期限だけは少し延ばしてもらう以外の話し合いをするなら、弁護士同伴がいいかと思います。怒った相手、しかも頭が固い高齢の女性は、感情論が先立つので、まともな話し合いができない可能性が高いので。

回答No.2

-phantom2-

＞私に起因するトラブルではないのにも関わらず、・・・

まず質問者さんの自己責任（過失）になる部分ですが、契約の基本的なことを確認せずに契約してしまった事です。

これらの重要事項（大家は誰なのかなど）は不動産仲介業者を介していれば説明を受けれた事柄です。

不動産契約には素人の借主が騙されたり勘違いしない為に、仲介業者が存在してるのです。

つまり契約をした以上は、知らなかった、では済みません。

契約を結ぶということは、総てを了解したので署名捺印しました、ということです。

対して工場主は無権代理行為を行ったことになると思われます。

無権代理とは権利人ではないのに権利人をよそおって契約を結ぶことですが、この契約は権利人（姉）が認めないかぎり無効です。

質問者さんができることは、無権代理人（工場主）に対して履行の請求（今までと同じ条件で借りれるように権利人（姉）を説得しろ）あるいは損害賠償（引越し代などの立ち退き料）を請求することができます。

これらは無権代理人（工場主）に対して行うことであり、姉に対して行うことではありません。

現状では権利人（姉）が従来の契約（５万）を認めることは考えにくいので、無権代理人（工場主）に対して損害賠償（立ち退き料）を請求する。ということになるでしょう。

現在の状況で考えられる最悪のケースは・・・

姉は行政書士などを使って法的に期限を切り退去を求めてくる。

工場主はのらくらで賠償請求に応えようとしない。

姉の退去要請は正当なので、期限には退去せざるを得なくなる。

工場主は結局払わないので、自腹で退去せざるを得なくなる。

ということになりそうです。

質問者さんも法的に工場主を追及すれば賠償請求は認められるでしょうけど、それをやるかどうかはご自身でご判断ください。

お礼

phantom2様

早々のご回答ありがとうございました。
法的な見地からのご指摘を頂きまして、
自分の状況がよく把握できました。

仮に、権利人、工場主、私の三者が正式な手順をふみ、
お互いの存在を認識した上で契約していたとしたら、
今の状況はどう変っていたか？また、自分はどう対応するか？
ということを昨晩より考えていました。

その結果、権利人と工場主との間になにがあったにせよ
私たち家族は工場主の好意にあずかり２年を過し、
そして現在、権利人が提示している条件についても
彼女の立場を考えれば、私に選択肢を与えたという行為自体が
権利人からの配慮、と受け止めるべきだとも感じています。

しかしながら、工場主に対しては、今現在も複雑な心境でおります。

大人の対応をすべきだということが頭では理解できても
予想外の出来事に、経済的な負担も小さくなく
やはり今後の対応をどうすべきか、まだ悩みそうです。

ひとまず週末、権利者の代理人、工場主、私の三者で
話し合いの場を持ちますので、それまでに気持ちの整理だけは
しておきたいと思います。

親切かつ現実的なご意見・ご指摘ありがとうございました。

回答No.1

oneroom03

hi-50様

はじめまして都内で不動産業に従事しております。

大変お困りのようですね。

もし私が直接そのような事案にあたれば
【条件をつけずに6月に出て行く】をお勧め致します。

もちろんhi-50さんのお気持ちはすまないでしょうが
もともとの契約事体が不明瞭であり、かつ現在に至るまで
又貸ししていた社長から恩恵を受けて借りられていたようですので、
そのように判断します。
また、文面からですが、これ以上社長に何かを求めても無駄かと。

しかし、もしまだ出て行かないでもいいというお気持ちもあるなら
2階すべてで8万5000円の賃料はお安いと思いますのでそのまま
住み続けるのも有かと思います。

お礼

oneroom03様

早々にご回答下さいましてありがとうございました。
仰るとおり、これまで工場社長にはいろいろとお世話に
なっておりましたので、感謝の気持ちは常に持っていました。
お蔭様で、少し冷静に状況を振返ることができました。

今週末、工場社長、権利者の代理人である行政書士
および私の三者で話し合いの機会を持つことになりました。
それまでに頭を冷やしつつ、気持ちの整理と自分の対応を
決めたいと思います。

大変参考になるご意見ありがとうございました。