土地で売買契約した場合古屋に住めるのか？

質問

約築25年の古屋付きの土地の購入を検討しています。
古屋は、建築確認申請している建物と、実際建っている建物が違うので、建物付土地では、大手銀行のローンがおりないとのことです。
では、土地売買契約で購入し（それは可能とのこと）、そのまま建っている古屋に住むことは可能なのでしょうか？
（銀行にバレる？バレたら何か問題がおきる？というような・・・）
（1年以内に新築しないとローン減税が受けられないことは承知しています）

回答No.2

BBQ38 · ベストアンサー

こんにちは。ご質問文に書かれていることのうちコメントの観点が全く違ってしまうので２つ（下記(1)(2)）に分けてコメントすることにつきご了解ください。

(1)古屋は、建築確認申請している建物と、実際建っている建物が違うので、建物付土地では、大手銀行のローンがおりないとのことです。

⇒ここ10年弱の流れとして住宅ローンの対象物件が各種法令を守っているものかどうかをチェックし、法令違反の物件についてはローンを出さないという流れが拡大しています。ですから、ご質問者様の対象物件は単に建築確認申請と違うだけでなく、法令違反でとなっていることが読み取れます。
　この”法令違反がないこと”については金融機関で温度差が結構あるといわれています。
　従って、金利等を多少不利になることを良しとできるのであれば、１つの解決方法としては地銀、ノンバンクなどを借入先を広くあたることでクリアされるかもしれません。
　また、大手銀行であっても、古家について取壊をする旨の念書・覚書等のたぐいでクリアされるケースもあります。

(2)土地売買契約で購入し（それは可能とのこと）、そのまま建っている古屋に住むことは可能なのでしょうか？

⇒この点については考える方向性がかなりピントがずれています。土地売買契約のみを締結するということは、逆に言えば、建物の所有権を売主に残したまま契約することになります。この場合、売主が建物所有権を第三者に売却＆所有権保存登記をされてしまうと、（一定の条件が満たされた場合）貴方は土地を思うように使うことができない、または使うために時間もお金もかかる、という悲惨な状況に置かれる可能性が最悪あります。（現実問題としてそうなるケースは少なくともリスクとしては非常に大きいものがあります）

この点は大手銀行がポカをするはずないといえる初歩的なレベルの事項なので、恐らくは「売主負担で建物解体＆解滅失登記をした上で更地で売買ならOK」と銀行が言ったと読み替えた方が正確ではないかと勝手ながら推測いたします。銀行にご確認ください。

この後半の回答はご質問者様の考えている範疇外ではありますが、危なっかしいことを考えている様子だったので老婆心ながらコメントしてみました。

ご参考まで。

お礼

わかりやすいご回答ありがとうございました。
考えてみれば登記は建物と土地と別々にありますし、
よく考えると無理な質問でした・・・。

その後結果的に、土地建物として
一般の銀行でローンがとおりました。
ありがとうございました。

回答No.1

detekoiya

住宅ローンは、純粋に土地のみに融資するのではなく、建物を建てる前提である程度は建物が確定した状態に対して土地建物の両方を担保としての融資となります。
ですからローン減税うんぬんではなく、融資を受けて土地を購入して建物を建てないということは不可能です。
もしそのような話でローンで土地を購入して一定の期間内に建物を立てなければ、契約違反で一括返済にされますし、できなければ土地の抵当権を実行されるでしょう。

問題どころの騒ぎじゃありませんよ・・・

現金で購入ならば可能ですが。

お礼

ありがとうございました。