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中古マンション購入について
皆さま お世話になります。 来年の秋に結婚を予定している20代です。 新居として中古マンションの購入を検討し始めました。 ■年齢 彼27歳 私26歳 ■勤続年数 4年（正社員） ■年収 二人合わせて750万円 ■貯金 二人あわせて150万円（月々の貯金は8万円） ■購入希望時期 1年～1年半後 ■その他 ・車は所有していません ・借金、ローンはありません ・結婚後も共働きの予定です 都内の中古マンションで気になる物件をみつけました。 ■建築 築5年（北西角部屋） ■価格 4,500万円 ■駅から徒歩8分（2つの駅から中間にあります） ■間取り 3LDK 70m2 ■管理費 月額15,000円 ■修繕積立金 月額4,000円 ※立地条件が良いので、長期で住むことを前提としています。 上記の物件は資料を取り寄せたところで、後日、仲介業者さんに相談する予定です。 頭金は、今後の預金＋身内からの援助を予定していますが、具体的な金額などは決まっていません。 これからマンション購入について勉強していくつもりですが、全くの無知です。 現段階では貯金額が少ないため、資金面において無理があると感じています。 援助をお願いする金額、必要最低限の預金額、問題点、その他なんでも構いませんのでアドバイスを頂きたく、宜しくお願い致します。
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これから結婚、出産子育てをする方が購入するにはかなり高い物件に思います。30歳まで共働きでも約500万円の貯蓄ですね。その間、披露宴、旅行などお金が掛かると推察します。又、30歳から年収が一人分になる可能性もありますよね。4000万円35年年利3％毎月均等払いで15万円それに、管理費修繕費で2万円毎月17万円の出費です。その他光熱費が掛かって20万円近い金額が出て行きますよ。お二人で年収750万円毎月の手取りは・・・50万円弱だと思いますのでかなり大変だと思います。(多いように思いますが・・こまごま計算すると唖然とします） このマンションの修繕積立金は少ないので、このままでは大規模修繕が出来ないでしょう。かなりの増額が予想されます。管理費が少し高いように思いますが、同等金額まで上がるといっても過言ではありません。 又、駅から5分以内のマンション・・出来るだけ近い所を選ばれた方がいいと思います。立地が良くないとこれからは売れません。 不動産広告に書いてある2駅利用はどちらも不便というイメージです。 と・・・たくさん書きましたが・・このマンションは購入しない方が無難ですね。これからたくさん物件が出てきますよ！！なんと言っても購入価格が高すぎます。これからの人生ローンだけで終わりたくないでしょ！！子供にも二人いたら家一軒分、お金が掛かりますよ！！
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- KEKEKO2008
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KEKKOです。参考になったようで良かったです。 貴女が、私の娘だったら・・・都民住宅、供給公社等まず薦めます。私もスタートは供給公社でした。現在は、母が一人住まいをしていた土地に家を建てて住んでいます。マンション(ここで理事と修繕委員会の広報を担当して本当に勉強させて頂きました）も一度バブル崩壊直後に3300万円で購入しましたが(バブル時代は6000万円位までいった物件）頭金700万20年返済にした為、返済と管理費、修繕積立金、駐車場で20万円位掛かっていました。その上に固定資産税等在って、売るときには8年後に2000万円！！手数料、税金・・そう考えると高い家賃でしたよ！！当時、二人の収入を合わせると1500万円くらいは在りましたが裕福では在りませんでしたね((笑)10万円程度の貯金は出来ましたが子供にお金が掛かりました。 場所も駅から徒歩13分、バス停で3つ目!!すごく不便でしたね。でも理事会がしっかりしていて管理の素晴らしいマンションでした。 買い手がつきましたが・・・これからは、確実に家が余ります。近い将来、条件の良くない物件は値段がつかなくなるでしょうね。（一人っ子が多い結婚したら親の家が2軒ついてくる！！少子化の影響が出てくるとおもいます）いい管理の駅が近いマンションを選びましょう。 (1)修繕積立金と管理費がほぼ同じマンションを選ぶ。理事会がしっかりしている所は管理会社としっかり交渉しています!時には管理会社さえ変える力を持っています。 (2)駐車場は近隣相場で貸している所。駐車料金は大規模修繕会計に充当されます。今、流行の立体駐車場で近隣相場どころかすごく安く貸すという文句にだまされてはいけません。立体駐車場のメンテナンス費用さえ出ません。出来れば土地が広く平置き出来る台数が多いところが望ましい。 とにかく家は大きな買い物です。でも一生ローンに振り回されないで下さいね！！今の年でマンションを買うという選択は正しいと思うし素晴らしいです。中古で駅の近い物件なら必ずランクアップしていけますので無理をせず2000万円台の物を購入されたらいいと思います。値切ってリフォーム費用を出してください。素敵に住めるはずですよ！！ 色々な事を書いてしまいましたが・・・頑張って下さい！！素敵な人生のスタートを祈ってます。
お礼
KEKKO様 ２度も回答頂きましてありがとうございます。 お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。 都内の駐車場相場はとっても高いですよね。 今の実家でも月36000円でして、自分では当分先の将来まで車は所有できないと覚悟してます・・・。 希望エリアは新築マンションがとても少なく、築年数が古くて駅から遠い物件が多いです。 永住するにはとても良い街なので、3LDKのファミリー向けですと更に空き物件が少ないです。 駅近で2000万円台の物件ですと1K～1DKくらいなので、新居として購入するには難しいと感じました。 景気回復で金利が高くなる前に購入したかったのですが それ以前に無理な返済にならないよう、良い物件に出会えることを願っています。 温かいアドバイスでとても嬉しかったです。ありがとうございました。
- yonakamade
- ベストアンサー率50% (1/2)
今の段階で考えることではないかも知れませんが、 意外と知らない方が多い情報を・・ それぞれ理由を書くと長くなりますので割愛しますが、 例えば、4500万円の物件を購入すると仲介手数料が140万円くらい必要なのですが、 不動産業者の情報に「取引態様」が「売主」となっている場合は、仲介手数料は０円になります。 あと、購入の際に、抵当権の登記と所有権の登記を司法書士に依頼することになると思いますが、 銀行に紹介される司法書士に任せるよりも、自分で何件か問い合わせて探した方が安くなると思います。 安く買ってくださいね。
お礼
回答ありがとうございます。 「取引態様」によって仲介手数料の有無が関係するのですね～。 初耳でしたので驚きました！ ですが資料を確認しましたところ、上記の物件については「取引態様」の欄は「仲介」となっています。 大手の仲介業者さんなので、手数料も安くはないですよね。 安く購入する為にも勉強します。 アドバイスありがとうございました。
０．８を掛けた数字が ０．８で割り戻した数字 です すみません。
不動産の担保掛目は融資する銀行が決めます 物件価格は売主が任意に書いているだけですから その物件の担保掛目に０．８を掛けた数字が 売値ならそれが上限というだけです。 逆に好立地で金融機関の評価が高いならもっと融資は でます。ただし所得の一定割合までです。 何度もいいますが、中古は叩いて買うもの。 先に物件評価で出るローンを聞いてから考えたほうがいい です。まず自己資金は１０００万あるけどこの物件で ローンはいくらまで組めるか聞くのです。 それから、親の援助ですが、住宅資金の場合たしか １５００万まで住宅取得資金の経年贈与の特例があった ような記憶があります。 もう廃止になっているのなら、貸し金として金銭消費 貸借契約（通称親ローンといわれてますね）を結ぶ。 毎月１万で１００年払いでもかまいませんが、せいぜい １１０万づつ毎年払う契約にしておけば、万一滞納が あっても贈与税の免税枠に収まります。
お礼
回答ありがとうございます。 頂いた内容を整理させて頂きますと (1)自己資金1000万と仮定して、対象物件に対してどのようにローンが組めるか銀行へ聞く。 (2)銀行側が担保掛目を決める。 (3)物件の担保掛目に0.8割戻した数字から、売値の上限が分かる。 （よって値引きの交渉が可能であるか判断できる） (4)仲介業者から詳細を聞く。 上記の流れに問題はありますでしょうか？ 住宅取得資金の経年贈与の特例というものもあるのですね！ 例えば両家の身内からそれぞれ援助を受ける場合、合算して1500万円が上限となるのでしょうか？ 贈与税を含む住宅資金について勉強する場合、銀行へ相談するのが良いのでしょうか？ 質問ばかりで申し訳ありませんm(__)m 色々と教えて頂きましてありがとうございました。
宅建有資格者です。個人で不動産の売買経験が９回あります。現在賃貸含め マンション４室保有してます。私ならこの時期は買いませんけど。 だって今後まだまだ下がるというか、日本も世界も大不況ですよね。 物件決め打ちでなく、じっくり値動きみながら１年以上物色して みたらいかがですか？ ２００５年～７年に上がって急にさがりはじめていますから この先急にあがることはないですよ。待てばよくて横ばいで 悪くしたらまた下がる。 ただし、不景気ですから今は中古も品薄ではあります。 しかし、なおのこと何を観てもお買い得に見えてしまうのが 怖いところですよ。 物件の階数と立地がわからないので、以下の想定で書きます。 都内の物件。内装はクロス張替え済み。高層マンション中低層階 江東区か神奈川の物件 専有面積坪当たり単価が２１２万ですよね。 築５年というのは２００４年物件ですね。東京でいえば一番供給量が 多く、価格が安かった時期です。この時期の物件は叩けばまだ安くなる と思われます。 北西角部屋というのが一番ひっかかります。高層マンションでないと採光上問題 ありですね。内見は晴れた日の昼間だけでなく雨の日にもご覧になるといいです。 それと仮にタワー物件として北西角だというとやや狭いですね。ほぼ北面採光ですね。 低層階ならあまり住み心地は期待できないですね。 ローンは３７５０万円 援助は ７５０万円 １５０万の貯金は諸費用へ というのがギリギリ ただし、家具もあれば結婚費用もありますよね。ことにカーテン家具は新居だから 最低でも１００万くらいかかりますよね。 今買うのがいいのかお考えになったほうがいいですよ。 これから不動産が爆発的に値上がりする気配ないですし とにかく賃貸住んで見る目養ってからでも遅くないですよね。 親が相当な資産持ちなら、何もいいませんけど。どうなんでしょう。
お礼
回答ありがとうございます。 宅建有資格者の方からアドバイス頂けてとても心強いです。 やはりこの時期は買い時では無いんですね。 景気が悪いのはわかっているのですが、実際にどのくらい値動きがあるのかもわかっていない状態です。 親も資産持ちではないので、どれだけ援助をお願いできるかは期待しないでおきます。 補足は補足欄へ書かせて頂きます。 ありがとうございます。
補足
■物件について 上記の物件は、所有者の方が現在も居住されています。なので内装リフォームなどは施されていません。 23区内で都心へは電車で10分程度。7階建て4階の低層マンションです。 隣には同等の高さのマンションが建っていますので、採光上は問題があることは確かです。 ベランダが向かいに建っているマンションの廊下通路に面しています。 その廊下通路には曇りガラスがついているようなので、そこからは部屋の中まで見えづらいとは思うのですが・・・。 日当たりが悪い＆洗濯物を外に干すことは難しいかもしれません。 ■立地条件が良いと思った点 ・お互いの勤務地がとても近い ・私の実家が近い（車で10分） ・現在も生活圏の為、周辺の環境が気に入っている 上記の理由から、このエリアを限定して物件を探しているところです。 ■家具について 新調する物は多いのですが、婚約者が一人暮らしですので少しは持ち込めそうです。 とは言っても結婚費用も必要なのが現状なので、厳しいことには変わりありません(泣)
- mogmog0101
- ベストアンサー率33% (624/1885)
住宅ローンについてですね。 まず資金面。最大で購入価格の80%までしか借り入れできません。ですから頭金900万円が必要で、3600万円が借入金額となります。 ・担保価値(銀行が査定する物件の価格)が3600万円に満たない場合借入が出来ません。 ・収入合算して返済する場合、夫婦で連帯債務者となります。ただ家族計画で(当初は共働きでも、考えが変わり)お子さんが出来たら奥さんが仕事を辞める場合、返済にムリが生じても、ダレも助けてくれません。できればムリのない返済計画が望ましいです。一般に年間返済額合計が年収の30%なり融資されます。生活が楽なのはせいぜい20%までです。となると援助は多いほどよくなります。 ・900万円を援助してもらう場合、贈与税がかかります。(サラリーマンならまず申告しなくても…これ以上は掛けません(笑い))。贈与税は援助額が多いほど加算されます。 ・仲介業者さんは、どんな方でも「今」「スグ」売りたくてがっつきます。ですからペースを崩されがちなので、直接電話をしたり、業者に伺う前にじっくり住宅ローンの勉強をしてください。 ・銀行ローンは各書類を遅滞なく揃えてから最短でも2週間はかかります。通常は1ヶ月くらい。
お礼
回答ありがとうございます。 具体的な金額を例に挙げてもらえてとても助かります。 援助してもらう場合に贈与税がかかることも知りませんでした。 この歳なのに何も知らず恥ずかしい限りです・・・。 仲介業者さんとはメールでのやり取りだけしかしておらず、相談に行く前に勉強が必要ですね。 ありがとうございます。
- yuki360679
- ベストアンサー率10% (152/1427)
私も新築は手が届かないので、中古マンションを物色中なのですが、とりあえず一度住宅ローン相談会などに行ってみてはいかがでしょうか？ 結構、色々な銀行が頻繁に行っています。 メインバンクが決まっているなら、そちらでも構いませんし。 収入に応じた貸付限度額というモノがありますので、そういったものも考慮しないと予算も決まりませんしね。
お礼
回答ありがとうございます。 新築は手が届かないんですよね(泣) 住宅ローン相談会ですか！ テレビのＣＭで流れてるのをみたことがありましたが、まったく発想にありませんでした。 ありがとうございます。
お礼
回答ありがとうございます。 希望しているエリアは交通の便が良いこともあって高い物件が多いのです。 このエリアにこだわるのは、私の我が儘なので自業自得なのですが・・・（汗） 最初の希望は駅近だったので、賃貸マンションも探してはいるのですが 例に挙げますと（築18年、徒歩5分、2階/11階建、2ＤＫ、40m2、月15万円～） 物件内容を少し妥協しても、だいたいの家賃相場はこのくらいでした。 2人で住む賃貸マンションで毎月の家賃が15万～、その他に管理費などを含めると 中古マンションのローン返済に充てた方がいいのでは・・・っと簡単に考えてしまいました。 ※駅から徒歩５分くらいの新築マンションですと、2LDKで8000万～が相場です。 おっしゃる通り子供もいずれ欲しいですし、養育費を考えると真っ青になります。 一人分の収入で生活する期間が一時的だとしても、給料の手取り半分以上を ローン返済にあてるなんてどう考えてもカツカツです。本当に唖然としますね。 KEKEKO2008様のアドバイスで、かなり現実味が増しました。 賃貸で貯金を頑張るか、我が儘を捨てて遠方で安い物件を探すか・・・。 購入しないとしても、社会勉強としてマンションの内見はしてみたいところです。 とても参考になるご意見ありがとうございました。