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つなぎ融資について

2003/01/28 09:16

警告　ライオンズマンションの住宅ローンが要注意 ●「記事の中でつなぎ融資の話が出てきますが、一時的であれ、つなぎ融資を　　強要する会社はお勧めできません。融資の手数料や金利はバカにならない　　のに加えて、青田売り（物件ができる前に販売すること）しているのに、　　自己都合で資金回収を急ぐのは危ない会社の代名詞かもしれません　　（このコメントは大京のことを指しているのではありません）」　↑のような記事を読んでしまったのですが、上記会社の物件ではないのですが現在購入を検討している物件の営業マンの方が「公庫対象の物件なら、普通つなぎ融資はありますよ～。」と言ってるのですが「つなぎ融資」って一体どんなもので、本当にどんな物件でも対象になるのでしょうか？上記記事を見た限りそんなに強制力を持ったものには思えないのですが・・

lamu
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and4173
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2003/01/28 11:26 回答No.4

不動産の仲介営業に携わる者です。不動産屋が言うことは何でも嘘で、騙されているのではと思われる方が多いのは本当に残念です。まじめに働く不動産屋さんの名誉にために少しだけ意見させて頂きます。一般的に「つなぎ融資」は、下にも回答されているよう、公的融資の融資承認を受け、残代金支払い時から公的融資実行までの間をつなぐための融資です。これは公的融資が物件引渡時に資金の実行ができないことに原因があります。その為、借入者は、たった１～２ヶ月のために面倒な手続きと事務手数料を負担させられ、また取次ぐ金融機関も複雑な処理をしなければならなくなるという、とても不合理な話なのです。本来、不動産の取引は、支払いと引渡は同時履行の関係にあり、物件を引き渡してもらう時に、お金が払うのが当たり前です。なのにその時には、お金は融資しません。ホントにそこに住んで、しばらくしてからじゃないと・・・というのが公的融資です。銀行など普通の金融機関でも住宅ローンたるものは、融資条件に「自己居住のため～」となっておりますが、借入者の支払い時期に合わせてきちんと対応しております。なぜ公的融資だけに、こういうイレギュラーなことが認められるのでしょうか？しかも後から登記するのに抵当権の順位は必ず１番抵当が確保されるのですから、勝手な話だなあ～と思います。申込書にしても有料のうえ、実際に申込みされた方はわかると思いますが、あの量と複雑さは、一般の方では対応できないものです。（実際、制度も頻繁に変わるので、我々仲介営業もそうですが、銀行の融資担当者でさえ、常に相当数の取り扱いをこなしている方以外は、ついていけないほど複雑な仕組みになっています。）ちょっと愚痴ってしまいましたが、借入者の方々も不安に思ったら、知ったかぶりしないで、きちんと説明を求めたり、調べてもらうなど、正しい情報を入手できるよう心掛けて行くことが大切だと思います。

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bonnnou
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2003/01/28 10:18 回答No.3

　住宅金融公庫の融資（お金が支払われる）が、行われるのは、建物が完成し、所有権登記が完了し、抵当権の設定が確認できた後に行われます。　つまり、建物完成（建築業者から、注文主に引き渡し）後、一定の期間経過（１ヶ月から２ヶ月？）後に、公庫の融資額が支払われるのです。　これに対して、建物建築請負契約は、建物の引き渡し時に支払う事になります。（同時履行）　ここで、建物引き渡しから、金融公庫融資金支給までのあいだに、タイムラグが発生することになるわけです。　建物の引き渡しと、報酬の支払いは、同時に行うことは、契約の条件であり、また、建物を引き渡す以上、建築業者としては、なにも担保するものがなくなるので、引き渡しを受けると同時に、報酬を支払うのは、当然のことと思われます。　さて、そのタイムラグ（建物完成引き渡しと、公庫の貸付金支給までの時間の差）を埋めるものが、「つなぎ融資」となるわけです。　上記が一般の建て売り一戸建てのケースですが、分譲マンションもほぼ同じしょう。　つまり、建設中のマンションの購入を行う場合。　まず、申し込み証拠金（１０万）　　　　申込金（分譲額の約１割～２割）　　　　　　　　（登記その他の諸経費も、この時期）　　　　マンション完成・引き渡し時・・・残金全額。　　　　その後１ヶ月～２ヶ月後・・・金融公庫貸付金支給　と、なるのでしょうか。　ここで、質問の文言を善意に解釈すれば、　　マンション引き渡し以前に、「つなぎ融資」を強要して、　　分譲金額を事前に受け取ろうとするマンション建設業者は、　　資金繰りが、苦しいのではないか？　という位の文面です。　　このような文を出している業者は、契約の特約で、分譲代金は、金融公庫の　　貸付金支給まで、待つという意味でしょうか？　　実質は、つなぎ融資の金利分（＋保険料）を値引きしているという事ですが、　　それであるなら、分譲金額自体にそのような値引きを行う余地があるという　　事かもしれませんね。