法定地上権が成立するかどうか

質問

法定地上権の要件を満たすのかどうか、判断が難しいのでこちらで相談させてください。

経緯は以下の通りです。

・結婚以前に夫が取得していた土地に、結婚後、貸事務所の建物を建てた。（土地・建物ともに夫名義）
・その後、土地部分に妻を設定者とする根抵当権が設定。（この時点で妻の他に土地に抵当権設定者なし。建物には抵当権設定なし）
・さらに数年後、裁判離婚により、建物の名義を妻に変更し、賃貸料を妻がもらいうけることと、相応の慰謝料を受け取る旨の判決。（土地は結婚以前の取得であることを理由としてそのまま夫名義。根抵当権もそのまま継続）
・夫から慰謝料の支払いもなく、土地は自分の名義であることを理由に、事務所を借りている店子に悪質な嫌がらせ。（建物の入口前に鉄パイプを設置し出入りを困難にする、駐車場部分に勝手にプレハブ小屋を建てるなど）
・大家である妻が、弁護士と相談して土地を競売。

現在この土地に関しては、根抵当権の他に、固定資産税滞納による市の抵当権が設定されています。

調べたところ、法定地上権というものを知りましたが、今回のようなケースの場合、地上権は存在するものなのでしょうか。
仮に落札者が第三者だった場合、要請があればすぐに建物を撤去して明け渡さなくてはいけないのでしょうか。
また、物件明細書にはどう記載されていくと考えられますか。
できれば自身で落札し、そのまま賃貸物件として建物を持ち続けられることを希望していますので、広く皆様のご意見が伺えたらと思います。

回答No.2

tk-kubota

これは、土地建物が同一所有者(夫)で、妻を土地の抵当権者、そして建物の所有者で、妻は、土地の競売の申し立てた、と云うことですよね。
そうだとすれば、法定地上権は成立します。
従って、超低価格の評価となります。
また「できれば自身で落札し、そのまま賃貸物件として建物を持ち続けられることを希望しています」と云いますが、土地だけの競売ですから、満足に配当が得られるか、心配です。
持ち出しのお金と地代を考え、他人に買い受けさす方がいいかも知れないです。

お礼

tk-kubota様
ご回答をいただき、ありがとうございます<(_ _)>

>これは、土地建物が同一所有者(夫)で、妻を土地の抵当権者、そして建物の所有者で、妻は、土地の競売の申し立てた、と云うことですよね。

そうです。
ただ、妻側としては配当よりむしろ、嫌がらせが続くことでの精神的苦痛が大きいため、第三者名義になるリスクも理解したうえで競売申立てをしました。ただ法定地上権が成立するケースになるとのことですから、仮に第三者との話し合いになった場合もすぐに取り壊しにならなくて済みそうですので、この点も含めて改めて弁護士と相談したいと思います。ありがとうございました。

回答No.1

buttonhole

>その後、土地部分に妻を設定者とする根抵当権が設定。（この時点で妻の他に土地に抵当権設定者なし。建物には抵当権設定なし）

　「妻は、夫から根抵当権の設定を受けた。」が正しい表現になります。設定者は夫であり、妻は根抵当権者になります。

>調べたところ、法定地上権というものを知りましたが、今回のようなケースの場合、地上権は存在するものなのでしょうか。

　相談内容に示された事実関係だけを前提に判断すれば、法定地上権は成立します。抵当権(根抵当権も含む)設定の時点では、土地と建物の所有者は同一人だった(両方とも夫が所有者)のですから、その後、建物の所有者が妻にかわったとしても、法定地上権の成立に影響は与えません。

>仮に落札者が第三者だった場合、要請があればすぐに建物を撤去して明け渡さなくてはいけないのでしょうか。

　法定地上権が成立すれば、建物を収去して土地を明け渡す必要はありません。ただし、次の点は注意が必要です。
　第一に法定地上権は、建物の利用に必要な範囲で成立しますので、必ずしも土地一筆の全部の範囲で法定地上権が成立するとはかぎりません。(広大な土地に建坪の小さい建物が建っているような場合を考えてください。)
　第二に法定地上権が成立した場合(買受人に土地の所有権が移転した場合)、法定地上権の内容(存続期間や地代)は当事者の合意により決定しますが、合意が成立しない場合は、地代については、当事者の請求により裁判所が定めます。存続期間について合意がなされない場合は、通説は、借地借家法第3条により、30年としています。
　第三に法定地上権が成立しても、その登記手続は土地所有者である買受人と地上権者の共同申請によることになりますから、土地所有者が登記手続に協力しない場合は、登記手続を求める裁判をする必要があります。　もっとも、建物所有目的の地上権であり、かつ、建物の登記(妻に所有権移転登記)がありますので、地上権の登記をしなくても、その地上権を第三者に対抗することができますから、この点は、さほど問題になりません。
　いずれにせよ、正確な事実関係が分からないと正確な回答はできませんので、弁護士に相談されたこともあるようですから、もう一度、弁護士に相談してください。

民法

（法定地上権）
第三百八十八条 　土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

借地借家法

（定義）
第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 　借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二 　借地権者　借地権を有する者をいう。
三 　借地権設定者　借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
四 　転借地権　建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。
五 　転借地権者　転借地権を有する者をいう。

（借地権の存続期間）
第三条 　借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

（借地権の対抗力等）
第十条 　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 　前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。
４ 　民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。

お礼

buttonhole様
早速ご回答をいただきありがとうございます。
教えていただいた注意点１の部分は問題ないと思います。70坪の土地に6割の建ぺい率目いっぱいを使った建築物といったところです。
注意点２と３については、今後の参考にさせていただきます。気になるのは、第三者が落札した場合に建物の存続を主張できるか、ということだったので、buttonhole様に教えていただいたことで、少し安心いたしました。
弁護士に相談してはおりますが、競売に関していくらかでも事前に情報を集めておきたかったので、こちらに相談させていただきました。
ありがとうございました。