これは法定地上権が成立しますか？

質問

もう１つ、法定地上権成立の質問です。今度は区分所有の建物についてです。建物は、2階建てで、1階がＡさんの個人事務所所有です。土地と2階の居宅がＡさん所有です。なお、1階には、2階に行くためのみの玄関があります。玄関は1階事務所には通じていません。また抵当権設定時には、土地上に建物が存しました。気になるのは、(1)抵当権が土地、1階、2階が同時に同受付番号で設定されていること。(2)玄関だけですが、1階に2階の専有部分あるということ。などです。よろしくお願いします。

回答No.4

buttonhole

>土地と建物が別々に競売された場合を想定しているのでしょうか？

　鑑定実務のことはよく分かりませんが、おそらく、そうなのだと思います。たとえば、土地だけ競売が取り下げられたり、取り消しされたりする可能性が全くないとは言えないでしょう。
　ところで、区分建物の法定地上権の成立の可否について、簡単に書いてしまいましたが、よく考えると難しい問題です。Ａが専有部分甲及び乙、土地丙の全てを所有し、Ａが甲及び乙に抵当権を設定したとします。仮に甲だけが競売にかけられて、Ｂが買い受けしたとします。甲だけ考えれば、法定地上権が成立するように思われますが、そうすると乙との関係で問題が生じます。甲と乙が縦割りの位置関係でしたら、甲の底地部分にあたる丙土地の一部に法定地上権が成立すると考えてもよいかもしれません。しかし、横割りの場合、甲と乙の底地が重なってしまいますから、甲に法定地上権の成立を認めると、乙の所有者であるＡが丙土地を占有する権原がなくなってしまいます。(Ａは丙の所有者であるが法定地上権で制限される。)かといって、甲に法定地上権が成立しないとすると、Ｂは丙土地を占有する権原がありません。ＡＢ準共有の法定地上権が成立すると考えれば、この問題は解消できますが、解釈論としてはどうでしょうか。
　したがって、ANo.2の回答は撤回して、結論は保留とさせてください。法定地上権の問題は、判例理論の積み重ねである程度ルールができているのですが、まだまだ不明確な点があります。抵当権者にとっては予測がつかない問題なので、法定地上権の成否が問題にならないようにするのが実務だと思います。つまり、建物と底地を共同担保として、競売の申立も同時にすることです。

回答No.3

tk-kubota

この建物は、区分所有法の適用を受けますか ?
「1階に2階の専有部分ある」など、よくわからないです。
仮に1階と2階が、それぞれ専有部分として登記されており、その1個の専有部分だけが競売となった場合は、たとえ、土地の所有者と同一所有者としていも専有部分のために法定地上権は設定されたとみなされないです。
今回は「抵当権が土地、1階、2階が同時に同受付番号で設定されている」と云うことなので、法定地上権云々のことではないです。

回答No.2

buttonhole

敷地権のない区分建物ですね。各専有部分についてそれぞれ法定地上権の成立要件を満たすかどうか判断します。(ですから、ある専有部分は法定地上権が成立するが、他の専有部分は法定地上権が成立しないと言うこともあり得ます。)それから注意しなければならないのが、法定地上権の成立要件は、単に設定時に所有者が同一であればよいのではなく、競売の結果、土地と建物の所有者が異なることが必要だということです。
　抵当権が同じ受付番号で登記されていると言うことは、それは共同抵当権ですから、通常、一括して競売の申立をして、買受人が同一人になるので、法定地上権が成立しないケースになりそうです。もちろん、共同抵当権でも建物又は土地だけ競売にかけることは法律上は可能なので、競売の結果、建物所有者と土地の所有者が異なれば、法定地上権は成立します。

民法
（法定地上権）
第三百八十八条 　土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

お礼

回答ありがとうございました。とてもわかり易かったです。これからも時々質問すると思うので、よろしくお願いします。

補足

お礼をした後で申し訳ありませんが、追加質問させてください。一括競売だと、買受人は同一人になるということですね。ということは、法定地上権の問題はおきないことになりますが、通常、鑑定評価書には一括競売の価格が表記されているのにもかかわらず、内容の一部に法定地上権成立による土地の値引き率がかかれているのは、なぜなのでしょうか？土地と建物が別々に競売された場合を想定しているのでしょうか？

回答No.1

noname#107982

土地・建物が同一所有者で
建物登記も別に作られてないでしょう。
この場合　　1Ｆの事務所は室内で～す。　
部屋の間取同じ＝　洋間・作業場・寝室・事務所です。

所有者が賃貸で自分の事務所に貸す解釈で経費で落とせます。

建物だけ抑える場合　その建物です。1Ｆ2Ｆは同じ1つです。
土地の評価から減額60％　

競売？

補足

はい、競売です。法定地上権について、職場で意見を述べなくてはいけないのですが、新米な上に、過去の判例もほとんどしらないので、困っています。
さて、物件は区分所有として、1階と2階は別に建物登記されています。