建物再建後の法定地上権の成立について

質問

土地と建物に共同抵当権を設定し、そのあとに建物を再建した場合の法定地上権の成立について質問です。

新建物の所有者が土地の所有者と同一であり、かつ、新建物が構築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けた場合でも、新建物に設定された抵当権の被担保債権に法律上優先する債権が存在するときは法定地上権は成立しないそうです。

これについて、
１、共同抵当権を設定している場合、旧建物が壊された時点で土地についての抵当権は残っているのですか？
２、抵当権に法律上優先する債権に租税債権があるそうですが、この租税債権は、いつ発生したものなら抵当権に優先するのですか？（新建物について、土地と同順位の共同抵当権を設定したあとに発生したものでも優先するのですか？）

回答No.7

tk-kubota · ベストアンサー

5、の「何らかの債権」とは何ですか ?
被担保債権の保全のための抵当権を云うのではないですか ?
私は、少なくとも、それを前提でお話ししています。
そして、1、の登記の時点で、土地建物同一人としてのお話です。
旧建物は滅失しているのですから、Aさんが旧建物に設定した抵当権は実行できないですよね。
ですから、Aさんは新建物に抵当権設定登記するわけでしようが、その前に、Bさんの抵当権が設定されているとしてのお話です。
Bさんの抵当権の前に、Aさんが新建物に抵当権設定登記し、後に、Bさんが抵当権設定登記したならば、Bさんは2番抵当権となり、配当は、Bさんは、Aさんの後となります。
法定地上権は、Aさんの実行でも、Bさんの実行でも、土地建物同一人であれば設定されたとみなされます。
「同順位の共同抵当権を設定した場合なので 」と云うことが、Aさんが新建物に抵当権設定登記した時点で、誰の抵当権もなければ、当然と、Aさんは土地建物とも1番抵当権ですから、配当も最先です。
この場合も、土地と新建物所有者が同一人ならば法定地上権は設定されたとみなされます。
なお、No.5さんの「・・・法定地上権が成立します。ただし、土地の抵当権者には対抗できない法定地上権です。」と云うのは、Bさんの実行で新建物だけが競売となった場合です。
土地は競売となっておらず、土地には、Bさんに優先するAさんの抵当権が、そのまま残っている状態で建物だけが競売となっている場合です。
その場合は、No.5さんの云うとおりです。
結局、Aさんが土地建物に共同抵当権設定登記した時点で、土地と建物の所有者が異の場合で、後に、建物が滅失し、新建物の所有者と土地所有者が同一人となっても、Aさんの、土地だけ、又は建物だけ、又は両方の抵当権実行では法定地上権は成立しません。
Bさんが、新建物と土地に抵当権設定していた場合で、Bさんの競売でも法定地上権は設定されたとみなされないです。
これが「・・・新建物に設定された抵当権の被担保債権に法律上優先する債権が存在するときは・・・」となっていると思います。
このように例でなくては、冒頭の判例はあり得ないと思います。

回答No.6

noname#102906

＃５追記

なお、土地抵当権が消滅する場合、法定地上権は成立しません。ただし、土地抵当権者がこのような権利を放棄した場合は、「大判大15.2.5、最判平9.2.14」の複合解釈より、法定地上権が成立します。

回答No.5

noname#102906

＃４のハエが、たかっていますね。

＞１、Aさんが土地と建物について共同抵当権を設定
＞２、建物取り壊し
＞３、Aさんの土地についての抵当権のみが残る
＞４、新建物を建てる
＞５、新建物になんらかの債権が設定される
＞６、Aさんが土地と新建物に同順位の共同抵当権を設定
本件の場合は、最判平9.2.14の判例における全体価値評価説を考えるのではなく、２番抵当権の設定時に要件を満たす場合を、考察することになります。

「大判大15.2.5より」
５の抵当権実行により法定地上権が成立します。ただし、土地の抵当権者には対抗できない法定地上権です。

回答No.4

akak71

＃２前段の回答は、　平成9年の最高裁判決以前の解釈と思います。（不確実）

回答No.3

tk-kubota

＞Bさんの抵当権が新建物にAさんが設定した抵当権に法律上優先する債権ということなのでしょうか？

私の例は、Aさんは、土地建物に、Bさんは新建物だけに抵当権を設定した例です。
従って、Aさんの競売では、土地からだけの配当となり(旧建物は滅失しているから)、Bさんの競売では、建物からだけの配当となります。
Bさんが、土地建物に抵当権設定しているならば、Bさんは建物代金からは全部配当を受け、土地の代金はAさんの配当後にBさんが配当を受けます。
Bさんの土地に設定した抵当権は、Aさんの設定した抵当権に優先しないです。
判例ならば、事案を詳細に分析して下さい。

お礼

＞Aさんの競売では、土地からだけの配当となり(旧建物は滅失しているから)

私が提示したのは、Aさんが新建物に土地と同順位の共同抵当権を設定した場合なので、上記のようにはならないと思うのですが・・・。

私が想定したのは以下のような場合です。
１、Aさんが土地と建物について共同抵当権を設定
２、建物取り壊し
３、Aさんの土地についての抵当権のみが残る
４、新建物を建てる
５、新建物になんらかの債権が設定される
６、Aさんが土地と新建物に同順位の共同抵当権を設定

６、の土地と新建物に同順位の共同抵当権を設定する、というのが本当にできるのかが疑問です。
もし、１、でAさんが設定した共同抵当権が一番抵当権ならば、５、で新建物になんらかの債権が設定されると新建物については二番抵当権しか設定できなくなりますよね。土地についての一番抵当権は残っているのだから、土地と新建物に同順位の共同抵当権を設定することなんてできるのかと思ったのです。

まだまだ勉強不足で質問の仕方も悪かったと思います。
よろしければ、再びご回答をお願いします。

回答No.2

tk-kubota

この問題は、例えば、Aさんと云う抵当権者が、土地建物同一人の不動産に抵当権を設定した後、建物を解体して、再建築した建物にBさんと云う抵当権者がある場合の問いですか ?
その場合は、Aさんであろうと、Bさんであろうと抵当権実行で買い受けた者に建物のために法定地上権が設定されたとみなされます。
そうではなく、Aさんと云う抵当権者が抵当権設定する際に、共同抵当権であったとしても、土地所有者が甲さん、建物所有者が乙さんの場合、後に、建物を解体して、再建築した建物にBさんと云う抵当権者がある場合ですか ?
それならば、法定地上権は成立しません。
法定地上権は、不動産の関係と所有者の関係が同じであることが要件です。
勿論のこと、Aさんの抵当権は、甲所有の土地だけに抵当権は残っており、乙さんの建物は解体したから消滅しています。
租税は法定納付期限と抵当権の設定時期の優劣で決まります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
この質問は、具体的な事例に基づいてしたものではなく、「新建物の所有者が土地の所有者と同一であり、かつ、新建物が構築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けた場合でも、新建物に設定された抵当権の被担保債権に法律上優先する債権が存在するときは法定地上権は成立しない」という判例に基づいて一般論としてしたものなので、私も具体的にどのような場合なのかがよく分かっていない状況です・・・。

回答者さまが挙げてくださった事例では、Bさんの抵当権が新建物にAさんが設定した抵当権に法律上優先する債権ということなのでしょうか？

回答No.1

buttonhole

>１、共同抵当権を設定している場合、旧建物が壊された時点で土地についての抵当権は残っているのですか？

　旧建物が壊されたからと言って、土地が物理的に消滅するわけではありませんので、当然、土地の抵当権はそのままです。

>２、抵当権に法律上優先する債権に租税債権があるそうですが、この租税債権は、いつ発生したものなら抵当権に優先するのですか？（新建物について、土地と同順位の共同抵当権を設定したあとに発生したものでも優先するのですか？）

　国税の法定納期限（例えば、平成21年分の所得税の法定納期限は、平成22年3月15日になります。）等以前に抵当権設定「登記」がされれば、当該抵当権は当該租税債権に優先します。

国税徴収法

（法定納期限等以前に設定された抵当権の優先）
第十六条 　納税者が国税の法定納期限等以前にその財産上に抵当権を設定しているときは、その国税は、その換価代金につき、その抵当権により担保される債権に次いで徴収する。