住宅ローン審査

質問

先日住宅ローン審査に落ちました。3000万の新築マンションを35年ローンで頭金なしです。やっぱりかと思っていましたが、実際落ちるとショックですね。私は妻と現在賃貸（約1年）で暮らしており、34歳です。年収は410万程。勤務年数は3年です。数ヶ月前にJCBカード（銀行系）の審査に落ちました。現在はローンや借金はないのですが、10年程前から消費者金融を5社利用していました。ただ全ては数ヶ月前に完済しています。これが原因でしょうか？今はマンション販売担当者が保証会社3社の書類を取ってくださいと連絡がありました。借金は完済していたら問題ないと
思っていましたが、大間違いでしたね。今回はあきらめて、1年後に再チャレンジした方がいいのでしょうか？　お解りになられる方宜しくお願いします。

回答No.4

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

失礼ながら、複数の『落ちる要素』がおありです。
> 3000万の新築マンションを35年ローンで頭金なしです。
「頭金」というのは、マンション販売業者に対する代金の「支払い方法」ですので、住宅ローンとは全く関係ありません。
おそらく、販売価格3,000万円の新築マンションを、住宅ローンを利用して購入するにあたって「自己資金がゼロ」という意味かと思います。
「住宅取得にかかる諸費用」については、3,000万円の販売価格に入っているかと思いますが、「住宅ローンを利用して購入する」ならば、それ以外に「住宅ローンの借り入れにかかる諸費用」も必要になります。
ですから、販売価格3,000万円の新築マンションを、住宅ローンを利用して購入する場合に「自己資金がゼロ」ということは、「住宅ローンの借り入れに必要な諸費用も合わせて借りたい」という意味になりますので、借入希望額は、3,200～3,400万円程度になるかと思います。

新築マンションについては、確かに販売価格の100％ローンというのは珍しくありません。
ですが、「諸費用分も含めて」借りれば、それは「オーバーローン」となり、審査はより厳しくなります。

また、現在34歳とのこと。
民間金融機関の住宅ローンの審査基準を当てはめますと、年収410万円では『返済能力不足』になります。

・「返済期間」について、実際の契約では返済期間を「35年」で契約するとしても、「60歳－現在の年齢－１歳」の年数とする。
そうする理由は、現在の一般的な定年年齢が、まだ多くの企業で60歳としており（雇用延長をしている企業でも、60歳以上になると給与が下がるところが殆ど）、「退職金」や「年金収入」をアテにしなければ、完済の見込みが立たない…ということでは、生活にも影響を及ぼすため、実際の返済は相当厳しいものになるので。

・「金利」について、実際の契約では金利の低い「『固定金利選択型』のうち固定金利期間の短いもの」で契約するとしても、現在の『固定金利型』の金利とする。
そうする理由は、現在の経済情勢を考えると、まだまだ住宅ローンの金利は「底」だからです。
そして、この先、「底」はすぐ足もとにありますが、上は「天井知らず」です。
ですから、低い金利が適用されている間は返済ができるけれど、金利が高くなり、返済金額が上がったら返済のめどが立たない…ではどうしようもないからです。

そこで、「借入金額：3,000万円、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件に、前述のパターンで「返済期間」と「金利」を当てはめてみます。
そうしますと、「借入金額：3,000万円、返済期間：25年、金利：3.20％、元利均等返済、ボーナス返済なし」となり、毎月の返済額は145,404円となります。
年間返済額は1,744,848円となり、これを年収410万円で割って『返済負担率』を算出しますと「42.5％」になります。
年収400～700万円の『返済負担率』の基準は、高いところでも「35％以下」ですから、全く以て『返済能力不足』なんです。
実際、現在の「毎月の手取り給与」から、145,404円を住宅ローンの返済に回しても、生活していけますか？

> 現在はローンや借金はないのですが
住宅ローンだけでも『返済能力不足』です。
あったらなおのこと通りません。

ただ、金融機関によっては、「実際の借り入れ条件」に合わせて審査をするところもあるようですから、そういったところを「探して」みられるといいかもしれません。
住宅ローンの審査基準は、本当に金融機関によって異なっていますので。

それから…。
> 今の家賃が9万強なので、それを支払うならいっそ買った方がいいと思いました
この考え方はＮＧです。
分譲マンション購入は、住宅ローンの返済額を「現在の家賃負担の８割以下」に抑えないと、現在と同等レベルの生活は維持できませんよ。
「実際の借り入れ条件」で、毎月の住宅ローン返済額をシミュレートすると、９万円～9.5万円になりますが、これでは、「現在の家賃と同程度」ですもの。
それに、この条件に該当させるには、金利パターンが『変動金利型』か「『固定金利選択型』で固定金利期間１～３年」になってしまいますもの。
現在の経済・金融情勢から考えて、そんな危険な選択肢を選ばせる訳には参りません。
下手をすると、次の返済額見直し時には、毎月の返済額が２万円以上上がりますよ。
しかも、それ以上増えない…という保障もできませんし。

> 10年程前から消費者金融を5社利用していました。ただ全ては数ヶ月前に完済しています。これが原因でしょうか？
> 借金は完済していたら問題ないと思っていましたが、大間違いでしたね。
これも、基準は金融機関やその保証会社によって異なりますが…。
消費者金融業者の『利用履歴』が影響したことは、私には否定できません。
こちらのサイトで、よく「消費者金融業者からの借り入れがあっても、延滞なく完済していれば、住宅ローン審査に影響することはない。」という回答をお見かけするのですが、実際の経験と経験から得られる情報の範囲内で、「消費者金融の利用が１度でもあればＮＧ」「消費者金融は、利用の仕方によってはＮＧになる」というところは、結構ありますので…。

消費者金融業者の利用については、
・メガバンクが傘下に消費者金融業者を置いている
・利用がしやすい
という今でも、「何らかの理由で銀行から『借りられなかったから』消費者金融を利用したのだろう」と考えるところが多いんですよ。
> 10年程前から消費者金融を5社利用
についても、完済までの間に延滞や返済遅延がなくても、５社「も」利用していたと取られることもあります。

> 今はマンション販売担当者が保証会社3社の書類を取ってくださいと連絡がありました。
「保証会社３社」ということは、まだ複数の金融機関に審査を申し込んでみようとされているのでしょうか？
それとも、次にチャレンジしてみる金融機関の保証会社が３社あり、もしかしたら、どこか１つくらい「保証ＯＫ」となるところがあるかもしれないから…ということでしょうか？

もし、３つの『個人信用情報機関』（「全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）」、「ＣＩＣ」、「ＣＣＢ」あたり）に「本人情報の開示」をしてみて、その結果をマンション販売業者に渡してほしい…という意味でしたら、『絶対に』応じないでくださいね！
『個人信用情報機関』から、このような警告も出ておりますので。
http://www.ccbinc.co.jp/information/index.html

どのような物件を取得されるにせよ、年齢が30歳代半ばでいらっしゃるので、住宅ローンを利用することをお考えならば、「住宅取得にかかる諸費用」と「住宅ローン借入にかかる諸費用」と「住宅取得額の２割以上」を、自己資金で用意できてから…にされた方がいいと思います。
それが１年後かどうかは分かりません。

回答No.3

oosawa_i

こんにちは。
　No.1を書いたものです。

　N0.2の方へのお礼に家賃が書かれて気になったもので、おせっかいとは思いましたが、一言。

　それって家賃が高すぎますよ。
　世間では、家賃は手取り月収の１／３以下にしようといいますが、それは不動産業者などの都合のいい理屈で基準が高すぎると思います。でも、あなたのばあいそれよりも高いんじゃないですか？
　年収４１０万円で９万強の部屋に住んでいたら、貯金なんて増えませんよ。

　厳しい言い方をすれば、あなたは実際の収入よりかなりレベルの高い生活を送っているんだと思います。（消費者金融を利用していたのも、同じ理由だと思います）

　生活のレベルをかなり下げることをおすすめします。
　そうしないと近い将来、家を買うか買わないかなんて夢のまた夢、とりあえず普通に食べていくことができるかどうか、、という状況になってしまいます。

　急に引っ越しをするというのもお金がかかりますので、１年後くらいをめどに今ある荷物を減らしていって、安い部屋に引っ越すことをおすすめします。
　もちろん安くて気に入った部屋はなかなか見つからないと思います。だって、今の部屋が高すぎるんだから快適なのは当たり前です。

　おせっかいだとは思いましたが、本当に心配になったので、あえて書かせていただきました。

回答No.2

terepoisi

カードの審査が通らなかったということは
以前の借り入れで遅延など発生していなかったのでしょうか？
1回でも何らかの事故があった場合は最低1年～5年間は難しいようです。

★クレジットカードのブラックがどのくらいで消えるのかの記事です。
http://cre-sinsa.fin.jp/ykuyr009.html

ちなみにウチの場合は融資がらみの事故でしたが、銀行さんから
保証人にもなれず、カードも作れずの状態が解消するまで
最低8年かかると言われ、実際その通りでした。
その間すべて現金決済のみで頑張りとおしました。

気を取り直して、ローンを払うつもりで住宅資金の貯蓄に
励まれたほうがいいと思います。
銀行の返済シミュレーションで確認してみてください。
安全なローン比率は収入の20％以内です。
No.1のご回答の通り現状では無謀だと思います。
希望の物件に出会えるまでしっかり貯めておくことをお薦めします。
いつか望みが叶いますようにお祈りしています。

お礼

わかりやすいご意見有難うございます。
今の家賃が9万強なので、それを支払うならいっそ買った方がいいと思いましたが、無理がありそうですね。　カードのブラック記事は大変参考になりました。有難うございます。

回答No.1

oosawa_i

こんばんは。
ＦＰの資格を持っている一般人です。

ちょっと厳しい言い方かもしれませんが、数ヶ月前に完済した状態でローンに通ると思っていたというのは甘すぎると思います。
頭金が５００万あっても普通のところなら審査には落ちるでしょう。
現状ではマンション購入は当面はあきらめて、節約と貯金に励むことをおすすめします。
まあ５００万くらい貯めてからまた考えはじめてみてはどうかと。
３４歳で年収４００万なら、貯金が１０００万くらいあって普通だし、そのくらいでは住宅購入は躊躇するでしょう。
端的に言えば、あなたの経済状況はとても家を考える状況ではないということです。

仮に審査に通ったとして、３５年で５０００万くらい返すことになると思うんですが、自分で返せると思いますか？
じっくり考えてみることをおすすめします。

お礼

早速のご意見有難うございます。　そうですね仰るとおり頭金も準備してからの事ですね。マイホームと言う事で浮き足だっていたのかもしれませんね。よくチラシでは家賃を支払っているなら分譲を！に乗せられました。よく長考し、一生の事なので考え直します。