相続した底地の賃貸借契について

質問

父が亡くなり、相続で東京近郊の実家の土地と貸家の土地を相続しました。
実家の建物と貸家の建物（家賃は母の生活費）は母が相続しています。
現在、実家には母が住んでおり貸家にはテナントが入っています。
私は結婚して独立、別の場所に住んでいます。

今後、土地の固定資産税は、私に請求が来ると思います。
相続した底地の固定資産税額は高く、私の収入では払い切れそうにありません。
そこで相続対策も含め母と底地の賃貸借契を結び、その収入で固定資産税をを払おうと思っています。
（現金贈与をするよりも地代として私が借地料を受け取った方がお得？）

そこで質問なのですが・・・
１． 貸借契約年数を何年にしたら良いのか？
　（３年？２０年？）
２． 更新の期間を何年にする？　
　（３年？２０年？）
３． 借地権の地代をいくら位に設定したら良いかのか？
　（宅地は固定資産税の３倍程度？　商業地は５倍程度？）
４． 更新料はいくら位に設定したら良いかのか？
　（更地価格×借地権割合×５％～１０％程度？）
５． 保証金（権利金？）をいくら位に設定したら良いかのか？
　（無くても良いのか？）
６． 定期借地権契約は可能か？
７． その他、契約上気をつけた方が良い所はあるのか？

以上、宜しくお願いします。

回答No.3

matthewee · ベストアンサー

１．ご質問文に回答しようと思えば、まず、相続された土地に借地借家法で保護される「借地権」を発生させるか否かを、質問者さん自身が決めることが先決だと思います。

　「借地」といっても、地主に経済的な利益をもたらす地代の支払いを伴う借地と、地代が不要あるいは低廉な水準の地代しか支払わなくてよい借地とがあります。前者は、借地借家法で保護される「借地権」であり、後者は無償の使用貸借契約、すなわち使用借権による借地です。
　通常、使用借権による借地の場合、借地借家法で保護される「借地権」は存在しません。

２．借地借家法で保護される「借地権」が存在すれば、当然、その「借地権」の価値以上に「底地」の価値は下がります。
　東京近郊ならば、「借地権」の価格は高いので、「底地」の価格は、更地価格の２０～４０％に評価されてしまいます。
　逆に言えば、それだけ「底地」に比べ、「借地権」の価格は高いということです。

　おそらく、質問者さんは、更地価格として評価された土地を相続されたと思うのですが、もし、この土地に「借地権」を設定すれば、その時点で「底地」の価格はいきなり▲６０～８０％も減額されたに等しい結果になります。

３．さて、ここからが本題ですが、地代を高くすれば、必然的に借地借家法で保護される「借地権」を設定したことになり、お母さんの相続された家屋は、ただの「建物」ではなく、「借地権付き建物」となり、その価値は上がります。

　単なる「建物」だけなら、地主は建物の取り壊しを求めることも可能ですが、「借地権付き建物」なら、もはや、建物が存在する限り未来永劫、地主は借地人に対して土地を貸し続ける義務を負います。さらに、「借地権付き建物」の場合、第三者に賃貸することは自由にできますし、東京近郊なら第三者に「借地権付き建物」として譲渡することも可能でしょう（＝通常、建物の譲渡には地主の許可が必要だが、東京近郊は「借地権」の流通市場があると想定されるので慣習的に譲渡可能と思われる）。

４．個人的な見解ですが、権利関係を複雑にしないためにも、「借地権」は設定しないほうがいいと思います。つまり、使用借権による借地にするということです。

　使用借権による借地の場合、全くの無償というわけではありません。土地の固定資産税＋都市計画税額程度はもらってもいいのです。要するに、地代は毎年の固定資産税＋都市計画税額の概ね1.0～1.3倍程度にし、権利金などは設定しないということです。更新料も不要とします。借地期間は、特に短いものでなければいいでしょう（＝借地は２０～３０年程度が一般的）。

５．定期借地権は期間５０年以上の借地が対象ですから、今回の質問文の場合、現実的ではないと思います。また、既にテナントが入っている建物があるので、難しいと思います。

　なお、借地借家法で保護される「借地権」が存在する場合でも、東京近郊なら、地代水準は質問者さんが思うほど高くはないはずです。
　地代（＝年額）は、住宅地で固定資産税額等の概ね３～４倍程度、商業地で２～３倍程度のはずです。利回りで比較検討するなら、更地価格の概ね0.6～1.2％程度でしょう。

お礼

mattheweeさん、お返事ありがとう御座います。

母が亡くなった場合、使用借権による借地の場合は建物に掛かる相続税のみ。
借地借家法で保護される「借地権」の場合は建物＋「借地権」の相続税が掛かると言う事で宜しいのでしょうか？

回答No.5

matthewee

地代の前払い的な性格を有する「権利金」を受領した場合には、その権利金の額に応じて不動産所得、あるいは譲渡所得として課税されます。

　また、「保証金」なら、賃貸借契約終了時には借地人に返却するべきものなので、この場合には将来、お母さんの相続財産に含まれるだけです（＝地主である質問者さんが一時的に預かるだけ）。

　ですから、「権利金」の伴う借地契約をするのであれば、将来の相続税だけではなく、質問者さんの所得税についても十分、検討する必要があると思います。

　「回答へのお礼」に書かれていたことですが、土地や建物に関する情報が全くないのですから、どちらが有利かは判断できません。これに関しては、税金の専門家である税理士や、あるいは税務署でおたずねになったほうがいいと思います。

　しかし、「借地権」が設定された土地というのは、基本的に地代徴収権があるだけの価値になってしまうことを十分に考慮して、今後、賃貸借契約を結ぶべきだと思います（＝これが今回の結論です）。

お礼

お返事有り難う御座います。

「土地は貸したら帰って来ない」と言うやつですね。

税金問題は難しいですね。
母が亡くなると借地権の事で兄弟同士揉める事も十分考えられます。
ある程度の知識を頂きましたので近々、税理士さんや不動産屋さんに相談してみたいと思います。
有り難う御座いました。

回答No.4

matthewee

１．基本的に「使用借権」は相続の対象になりませんが、借地借家法で保護される「借地権」は相続の対象になります。

　相続税の財産評価基本通達でも、借地借家法で保護される「借地権」は経済的な対価があると認め、通常、「更地価格（＝路線価を基に算出）」×「借地権割合」でその対価を計算しています。

※国税庁ＨＰから「借地権の評価」参照。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4611.htm

２．したがって、お母さんの所有建物に借地借家法で保護される「借地権」があると認定されれば、当然、お母さんが亡くなった場合（＝不謹慎ですが）の建物の評価額は、「建物」単体の評価額ではなく、「建物」評価額＋「借地権」評価額の合計額になると思います。

　借地借家法２条の「借地権」の定義は、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」です。親子間の賃貸借であっても、例外ではありません。

　もっとも、どの程度の地代水準であれば、有償の賃貸借であると税務署が認定するかは、ややあいまいなグレーゾーンだと思います。
　最終的には、所轄の税務署がどのように判断するかによると思います。

　「回答のお礼」に書かれていた質問に再回答するなら、ご指摘の通り、使用借権による借地の場合は、そもそもこのときの敷地利用権は相続の対象になりませんから、「建物」単体の評価額のみ相続税の評価に含め、一方、借地借家法で保護される「借地権」の場合は、相続の対象になるので、「建物」評価額＋「借地権」評価額が相続税の評価に含まれます。

お礼

mattheweeさん、丁寧で解りやすい回答ありがとう御座います。

多少の不動産収入は欲しいと思っているのですが、借地借家法で保護される「借地権」にしてしまうと高額な相続税が来てしまいそうです。

考え方によっては、権利金と地代と更新料で相続税額を上回れば相続税を気にしなくても良いと言う事でしょうか？
母が長生きをしてくれれば利益がでて、早く亡くなった場合は大きな損失がでると言う事で宜しいんですよね？
損益分岐点をだすのが大変そうですが・・・

回答No.2

v008

ご記入の内容では、共有にして、収益も費用も持分で分けるほうが今後権利関係がすっきり行くように思います。
契約内容や更新料、定期借地権　権利金の額はほとんど決まっていますので、近くの不動産屋さんに確認してください。
土地の固定資産税がすべて貴方に行くのであれば、貴方がすべて土地を相続しているのにわざわざ借地権相当をお母様に譲るというのが良く理解で来ていないのですが、参考になれば幸いです。

お礼

v008さん、お返事ありがとう御座います。

相続時、当初の案では母と私で持分を半々に共有するというものでした。
母の「お金もなくて誰も老後の面倒をみてくれなかったらどうするの？」と、兄弟の「収益の上がるものの権利を完全に放棄してしまうのはどうも？　かと言って土地を貰っても困る」という事で現在の形になりました。
今のところは母が亡くなれば実家と貸家の建物は私が相続する予定ですが、
兄弟も人間ですので何時気が変わるか解りません。
母も兄弟も固定資産税は全て母の負担でも良いと言っています。
ただ、それでは母の現金資産が増え亡くなった時の相続税の支払いが大変だと思っています。
私が不動産収入を得たい事もあります。

テナントは建物を借りるのに建物オーナーに家賃を払っており、私は建物を建てる土地を貸しているという考え方で良いのですよね？
私とテナントとで直接契約というのはありえませんよね？

回答No.1

usotukizok

お母様に他にお子様がいらっしゃるかどうかで答えは異なりますが、一人子としてお答えします。
　契約期間は２年でも３年でも良いと思います。自動更新する契約にすればよいと思います。定期借地契約を結ぶ事も可能ですが、その場合の契約期間は貸家の建て替えを計画する時期に合わせたほうが良いと思います。現在の入居者がその時点まで入居し続けた場合は、土地の使用権が家主に無くなったことを理由に立ち退きを迫る事は出来ませんが、正当な理由の一つには認定されると思います。勿論お母様が御存命である事が条件になりますが。
　借地料は周辺相場と同じにするのが無難でしょう。それでお母様の生活費が足りなくなるのであれば、減額するれば良いと思います。借地料はお母様の不動産収入の経費になると同時に質問者様の不動産収入になります。必要経費は固定資産税だけだと思いますので、所得税・住民税が増えて会社にばれる可能性が高くなります。その辺の金額調整をうまくやるのが良いと思います。
　更新期間は２０年でも３０年でも良いと思います。一層の事お母様の余命を考えてそれより長い期間を設定されたは、いかがでしょうか。
　権利金は無くても大丈夫だと思います。前提に土地建物が相続でお父様の名義だった物が別々の名義になった事がありますが。もし違う場合は税理士さんに相談されたほうが良いと思います。
　以上のことから考えると借地契約は貸家建付け地のみにした方が良いと思います。自宅の土地の使用料は親子ですから免除しているで通ると思います。
　不明な点がある場合は税務署にこの様にすると贈与税が発生しますか等の聞き方でたずねられるのが良いと思います。税理士さんにお聞きになるのが難しい場合等は有効な手段だと思います。

お礼

usotukizokさん、お返事ありがとう御座います。

借地料の周辺相場と言うのが解りません。
不動産屋さんに聞けば宜しいのでしょうか？
評価額か路線価なら解るのですが・・・

相続した土地建物は全て父の名義（所有）でした。
母が今の生活レベルで余命20年とすると現金が残りすぎ？になってしまう気がします。
（相続の時が大変そう）

母には私を含め３人の子供がいます。
母が亡くなった場合、他の兄弟には分与金（土地？）が用意してあります。